土地公兼包租公 金融資產股更吸金
活化資產 增值行情可期

在所有上市櫃公司當中,金融股持有的不動產是最受矚目,許多內行的投資人都曉得,要評估金融股的底子夠不夠硬,不動產部位多寡絕對是重要指標。

2014/07/31 出處:財訊雙週刊 第 456 期 作者:廖君雅、鄭功賢

 

金融股中包括國泰金、新光金,以及彰銀、第一金、華南金,甚至是近年規模快速壯大的富邦金等,均在大台北及全台各都會區擁有可觀的商用不動產,這些位在各都會區的商用不動產,不但可以自用,而且可以出租收取租金,和一般製造業擁有工業區的土地、廠房,其價值性不可同日而語。

老牌金融股最愛買商辦

土地增值、租金收入很可觀

因為工業區的土地若要變更為商業區或工商綜合區的土地,必須經過冗長的地目變更申請程序,而且變更之後還要開發興建,必須再投入很可觀的資金成本,至於開發之後,是否能夠立即產生收益,還得視當地商圈是否能夠快速繁榮;因此,在土地開發過程中,變數仍相當多。

但是金融股因為向來多金,加上有資產配置上的需求,因此,購買的不動產都是位在交通要津或是新興商圈(例如當年的台北市東區或信義計畫區),這些不動產在歷經多年之後,增值幅度均很可觀,也成為金融股的金雞母。

就以國泰金旗下的國泰人壽為例,其在1987年2月以每坪90萬元、總價15億元,標下位在台北市南京東路三段華航旁的土地(面積約1700坪,現已興建大飯店出租予六福皇宮)而言,不但土地增值十分驚人,而且每年還可為國壽帶來4億多元的租金收入(含建物)。

又如新光金控旗下的新光人壽,在1970年代台灣退出聯合國之後,以每坪8萬元買進台北火車站前1533坪土地,其後興建地上51層、地下7層的新光摩天大樓,這棟總樓地板面積3.63萬坪的新光摩天大樓,如今市值恐怕已經超過150億元。

三大壽險金控都是大地主

投資性不動產 多在精華區

其他如富邦金旗下的富邦產險,其位在台北仁愛路、建國南路口的富邦大樓,土地面積786坪,總樓地板面積6384坪,由於土地是在1984年取得,亦即十信事件發生之後、台灣房市最低迷的時候,當年的取得成本才1.6億餘元,如今仁愛路、建國南路已經是寸土寸金。

根據本刊統計,國內15家上市櫃金控股當中,除了國票金之外,其餘14家金控帳面上都有投資性不動產,其中又以保險業為主體的金控股擁有的投資性不動產最可觀。其中截至今年第一季投資性不動產淨額最高的前3名,分別是國泰金、新光金與富邦金,其次是台新金(包含彰銀在內)、第一金和華南金。其中國泰金與新光金原本就是台灣的大地主,帳面淨額分別達3099億元及1228億元,富邦金在併購ING安泰人壽之後,不動產的投資淨額也達880億元。

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