玉山證券

中國吹大房市泡沫掩飾經濟泡沫?
外商頻頻脫手 內資積極搶進

股市大崩跌之後,中國救經濟的棋局也被徹底打亂,拉抬房市成了唯一救命藥方,但炒房如火如荼,泡沫愈吹愈大,未來恐怕更難收拾。

2016/02/17 出處:財訊雙週刊 第 496 期 作者:陸行舟

一場夾雜了政治陰謀與利率、匯率連動衝擊的股災,讓中國A股總市值在短短4個月內跌掉了35%。哀鴻遍野的股市大屠殺過後,除了規模空前的國家隊救市動作外,習李體制下最重要的救經濟棋局也被徹底打亂;為了挽救下滑中的中國經濟,拉抬房市成了唯一救命藥方。

事實上,中國人民銀行為了緩和中國經濟下行的頹勢,早自2014年11月開始,6次降低存放款基本利率、5次降低存款準備率,平均接近每2個月就降一次,貸款基本利率從原來的6.15%降至4.9%,下降幅度高達25.5%。

與此同時,中國當局的房市政策也同步放鬆──住房公積金貸款利率調至歷史最低;購買第二套房的自備款比率,一口氣從7成降到4成;甚至連持有住房5年才能免營業稅也調降為2年。這項被房產業視為大利多的政策,因為在去年3月30日發布,就被稱為「三三○新政」。

利多大放送 要五毛給一塊

330新政在中國房產業界被視為救命活水,當時有人形容是建商只想要一片葉子,政府卻給了整個秋天。不僅如此,中國國務院一五年8月調整房市外資准入和管理政策,明確有資格的境外機構和個人可在中國境內購房。這是中國官方從○六年頒布「限外令」以來,首次進行全國性的鬆綁,以往外商、台港澳資金限制買房的規定就此解除。

為了讓房市能撐起中國經濟半邊天,一五年9月,住建部、財政部和央行聯合發布《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》,宣布自10月8日起,全面推行公積金異地貸款業務,有條件的城市還要推行住房公積金個人住房貸款資產證券化。上海一家外資銀行的不動產經理人認為,在外商頻頻出脫大陸不動產的情況下,從中央到地方政府,期待藉由政策讓本地資金接手的意圖,根本就是司馬昭之心。

在多管齊下的效應發酵後,去年第四季中國各城市房地產出現了大爆發行情。以最多台灣資金購買房地的上海來說,去年的住宅成交量達到440萬坪,遠高於一○至一四年的300萬坪年均銷售量,也明顯超過上海住宅市場的總需求量。

去年上海的平均房價在利多推波助瀾下,年均漲幅高達18.4%。中國最具權威的房市調查機構同策諮詢預估,一六年上海房價仍將上漲,平均房價將來到每坪57.7萬元台幣,相較於台北市去年12月的平均成交房價59.9萬元已非常接近。

不過,當地從事房產業的台商認為,事實上,上海市房價早就超越台北市了;57萬、59萬元的比較並不客觀,因為台北市面積只有271平方公里,上海則廣達6340平方公里;如果單以市中心的房價與台北相比,上海中環以內的房價早已超過台北。

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