不吃不喝也租不起!公共住宅高租金 政府究竟照顧了誰?

「柯文哲做不到,蔡英文做得到?」台灣的居住問題嚴重,從2014年市長與2016總統大選期間,候選人紛紛推出公共住宅政見即可見一斑,只是對於租屋族最關心的租金問題,仍讓人存有很大疑慮。

2015/12/14 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:風傳媒

公共住宅租金過高,連幸運中籤的人也因為無法負擔而只能無奈放棄。圖為台北市聯開宅內裝。(資料照,余志偉攝)

「柯文哲做不到,蔡英文做得到?」台灣的居住問題嚴重,從2014年市長與2016總統大選期間,候選人紛紛推出公共住宅政見即可見一斑,只是對於租屋族最關心的租金問題,連外界認為施政魄力十足的台北市長柯文哲都無法落實選前低租金的承諾,實際價格甚至高達原本承諾的2倍,蔡英文的公宅政策是否真能落實選前開的漂亮租金支票,仍讓人存有很大疑慮。

20151209-風數據公宅專題,給我低租金,其餘免談(製圖:風傳媒)

2016總統大選,民進黨總統參選人蔡英文喊出8年20萬戶公宅,朱立倫也推出4年供給10萬、7年蓋出3.4萬戶公宅的政策,引起台灣社會的高度關注,有人讚揚蔡英文政策的魄力,有人支持朱立倫的想法比較可行,但也有更多專業人士直批兩人政見跳票的可能性極高。

德明財經科技大學不動產投資學系副教授花敬群,是蔡英文公宅政策的主要操盤手,他指出,全台灣的公宅數量,只占840萬戶住宅總存量的0.08%,與世界各國相較,是極端少的個案,加上房屋自有率高,「沒有房子的人會非常非常可憐」,他用了2個「非常」來強化無殼蝸牛的處境。

20151209-風數據公宅專題,台灣公共住宅比率,遠遠落後全球其他國家(製圖:風傳媒)
 

但即使沒有房子的人處境堪憐,政府砸錢提供公宅,也未必就有人住。以台北市的570戶聯開宅為例,動輒2、3萬的租金讓人卻步,到了第二次招租依舊招不滿,甚至讓市府不得不放棄「只租不售」的房屋持有籌碼,改為出售。「租金高低」,確實是租屋者最在意的事。

【個案1】台北居大不易 高租金聯開宅「是要逼死誰」

25歲的大炳是彰化人,在台南念完書畢業後,隻身來到台北當廚藝學徒,目前身兼2份工作,只希望能在學成後回台南開一間屬於自己的燒烤店,因此,在台北購屋並不在他的人生規劃中,「太貴,而且我不喜歡台北的環境」,就算要買,大炳也只想回台南買。                                                     

豁達的大炳找房子的條件不多,只要房租在1萬元以下,且離工作的天母地區機車車程在半小時以內,他都能接受,不過,光是這兩個條件,就讓他吃了很多苦頭。

頂樓加蓋多到炸 生活品質糟透了

大炳在半年的找房子期間借宿在朋友家中,「我在網路上看了50間以上的房子,多到炸掉的頂樓加蓋違建!」大約每看5間,就有1間是頂樓加蓋,熟悉租屋的人都直稱「頂加」。大炳說,頂加比同坪數房子租金少個3000到4000元是正常的,不過,生活品質糟透了,夏天會熱得皮膚受不了、冬天又冷,還有漏水問題,通常在防火、地震逃生上也有限制,他無奈笑說,「唯一的好處就是頂樓採光好」。

風數據公宅專題-中古宅專題,頂樓加蓋。(曾原信攝)
若租屋的預算不高,頂樓加蓋成了租屋族無奈的選擇。(曾原信攝)

大炳怕熱,不願住到頂加,因此在網路上尋尋覓覓總難遇到符合自己需求的房子,最終落腳處卻來自一位餐廳客人的好心推薦,讓大炳接手他搬家後的租屋。對大炳來說,這是可遇不可求的幸運,因為他身邊的多數租屋族在租屋過程中都是三不五時就要緊盯租屋網,深怕一個閃神就讓其他房客搶走了低價好屋。

房東不點頭 不敢申請政府租金補貼

「若租金達1萬,就會影響日常生活」,大炳現在與另2位朋友合租30坪的老舊公寓,每月平分2萬元的房租,政府發放的租金補貼他沒有申請,因為房東不允許,否則就得搬離。

不過,每月正職加兼職不到4萬元的薪水,要在台北生存,同時還不放棄儲存開店基金,對大炳來說,仍是相當拮据。他一一細數,每個月住的問題就要花約7500元、1萬元給家裡還債兼孝親、3000元生活費,部分用於購買練習烹飪用的食材、刀具,其他能存的錢實在不多,望著開店夢,他只能安慰自己,「我還年輕,到台北來學技術,不是用金錢衡量」,就算生活再苦,他還是要留在這個對年輕人發展不甚友善的地方。

大炳的租屋故事,是千千萬萬年輕人上台北打拚的縮影,北市推出距離他上班地點較近的台北橋與龍山寺捷運聯開宅,但他一聽到最便宜的租金也要12200元,不禁驚呼,「是要逼死誰啊!」

柯文哲承諾租金每坪500元 選後跳票

內政部營建署2013年的資料指出,為維持人民的基本生活品質,家戶住宅支出不宜超過所得收入的30%。若以北市申請公宅資格為家庭年收入低於40%分位點家庭之平均所得來看,處於最低收入水準20%以下家戶,可負擔的每月租金不宜超過14317元,處於次低收入水準的40%家戶,最高可負擔應低於23418元。

而台北市政府要在4年內推出的2萬戶公宅,柯文哲選前承諾每坪500元,以平均每戶25坪計算,月租約為12500元;但在選後,以柯文哲打出的市價85折計算,25坪房屋月租卻高達26818元,遠超過柯文哲選前承諾租金的2倍以上,即使北市社會局給予弱勢每月4000元的租金補貼,中低收入家庭每月仍需自付2萬多元。

(註:租金市價係以2014年591租屋網、好房網,以及內政部實價登錄的租屋行情數據(不包括未申報的租屋價格),加以平均計算,由此算出的台北市實際租屋市價約為每坪1262元。)

20151209-風數據公宅專題,主圖。平價公共住宅,柯文哲做不到,蔡英文給得起?(製圖:風傳媒)
 

柯文哲選前與選後租金會有高達2倍以上的差距,主要原因仍在於北市的房價高昂,且公宅所在地點都離市中心不遠,依照政策以市價85折計算,租金自然居高不下,而過於偏僻的地段,民眾也不願承租。由此可見,柯文哲選前坐在競選辦公室激盪出的政見,與當選後於市政大樓實際執行的政策,有很大的差距。

為什麼蓋公宅要回本?

價格高昂的另一原因,在於政府不願將公宅的自償性與救助性脫鉤,又想幫窮的、弱的,又想要財務平衡,在社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱看來,相當不能接受,「我們會問租金補貼有沒有回本嗎?不會!那為什麼大家要問蓋公宅有沒有回本?」彭揚凱解釋,「國外的公宅雖不敢講是百分百社會福利,卻是準社會福利,所以若要自償,那就不要做社會住宅了」,他的話彰顯了政府在推動公宅時,期待一次解決所有問題的不切實際。

有關公宅的租金,台灣的思維總是脫不了「回本」,因此,租金始終降不了。彭揚凱表示,韓國基本上不考慮透過租金回收興建成本,因為租賃住宅是社會安全網的一部份,勢必要國家補助。而法國在租金上講究細緻的8個所得等級的「分級付費」,所得越高、租金越高,但已經推出公宅的雙北,及總統參選人蔡英文的政策,卻僅僅以2至3個分級計算,細緻度有待加強,朱立倫公宅政見則未見租金訊息。

20151110-公宅專題.社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱專訪(陳明仁攝)
社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱認為,如果政府蓋公共住宅還想著要回本,那就不要做社會住宅了。(陳明仁攝)

承租資格寬鬆 排擠弱勢申請者

而承租資格條件部分,就連公宅比率32%的荷蘭,申請戶所得都限縮在家庭年收入的40%分位點以下,台灣公宅率僅是少得可憐的0.08%,申請戶所得最高卻訂了寬泛的50%分位點,彭揚凱點出癥結,「這是個政治問題」,以此暗示官員們的政治思維,「從來沒看過哪個國家才剛發展公共住宅,數量如此少,對象又如此寬鬆!」也因為台灣的公宅政策並未清楚定位目標族群,致使租金不上不下。

張金鶚擔任前北市長郝龍斌副手時,為北市擘劃公宅政策,他強調,當時把承租者的家戶收入標準的50%降到40%分位點,就是為了縮小範圍、鎖定真正需要幫助的弱勢,但柯文哲上台後又提高為50%分位點,「而且之前規劃租金7折,現在又調為85折,鎖定相對弱勢才是我的目的,你(指柯文哲)又把人家排擠掉,真的弱勢能抽到的比率又少,邏輯完全不符合社會福利的概念」。據了解,北市政策幕僚不斷遊說柯文哲租金至少要給予市價的7折,但最後拍板的柯文哲執意訂為市價的85折,府內官員私下解讀,是因為柯文哲受到周邊住戶對公宅壓低房價的反彈。

20151110-公宅專題.政大地政系教授張金鶚專訪(陳明仁攝)
政大地政系教授張金鶚認為,公共住宅應鎖定真正需要幫助的弱勢。(陳明仁攝)

此外,張金鶚也提到,北市府又規劃將租給弱勢的公宅當作智慧社區宅典範,維護成本將因此高漲,這些令人不解的作為,實在讓他摸不清柯市府的政策邏輯。

撇開台北市租金2、3萬的捷運聯開宅不說,北市近期推出的文山區興隆公宅,申請承租者眾,卻發生低收入戶抽到入住資格後,卻付不起市價85折的租金的狀況,而且入住公宅的民眾不得再申請政府的租金補貼。入住公宅會不會比領補貼去市場上租屋還要划算,恐怕都未有定論,說到底,租金價格還是太高。

【個案2】「何必搬去更貴的地方?」 高攀不起公共住宅

蔡小姐,36歲,在購物台上班,結婚3年,與丈夫同住台北市文山區的山區,有一個2歲大的兒子,但因為工作關係,只能把孩子送到家鄉台中,請父母代為撫養。

談到找房子,蔡小姐和先生費時1個多月,透過租屋網站、朋友介紹,終於找到一間距離工作地點不遠的20餘坪中古電梯大樓,唯一的缺點是位在山腰上,不過月租金已從4年前的7500元,漲到如今的1萬元。她認為自己相當幸運,「已經很難再找到比這個更便宜的房子了,山下的房子至少要再多5000元」,但這樣便宜的租金,是用生活品質的下降換來的。

為存教育基金 忍受濕寒住在半山腰

山上的環境潮濕,冬天又冷,生活條件與方便度都比不上山下,夫妻倆為了存孩子的教育基金,就這樣忍了幾年,但他們打算在孩子上小學時將他接來台北一起住,屆時為了避免兒子受潮,非得搬下山不可。

但對於將要把兒子接回台北一事,夫妻倆顯得著急,「我們現在已經是『月光族』了」,每月的小孩奶粉、尿布錢,還有孝親費、卡費、電話費、保險、水電網路、管理費、生活費,加上偶爾出國度假,即使夫妻倆月入8萬元,卻連買房子的頭期款都存不到。結婚前原有的數十萬存款已用罄,「花光了就看開了」,蔡小姐說,孩子出生後,想存點教育基金都顯困難。

風數據公宅專題,蔡小姐。(葉信菉攝)
由於公共住宅租金過高,蔡小姐望而卻步。(葉信菉攝)

不符租金補貼條件 租不起更好的房子

對於柯文哲政府推出的公共住宅,雖然蔡小姐願意考慮,但相較於當前的住所,租金沒有比較便宜,「何必搬去更貴的地方?」依照政府的公宅條件,蔡小姐一家是政府鎖定的目標族群,但過高的租金仍成為她望而卻步的關鍵,想去申請租金補貼,又被告知收入不符合補助要件。

在台北,像蔡小姐這樣生活條件的中產家庭很多,高攀不起好一點的生活條件,卻又沒有窘迫到足以申請租金補貼,但現實狀況是,她已負擔不起更多的租金,即使公共住宅,也是她負擔不起的其中之一。

公宅需求大 但政府推動力道薄弱

前車之鑑不遠,蔡英文若順利當選總統,遇到的問題並不會減少,柯文哲做不到的,蔡英文做得到?以中央政府的立場推出更多公宅,受到的外界壓力只會更大,財務負擔也更驚人。蔡英文在大台北地區規劃出至少12萬戶公宅,多數仍未找到確切地點,因此自然能夠開出雙北25坪公宅只要約14875元的支票,等到蔡英文確定公宅基地後,租金數字恐怕也不如現在這般好看。

20151128-SMG0035-008-風數據公宅專題,蔡英文20萬戶公共住宅分配
 

不過,租金高低還有滾動檢討空間,關注弱勢租屋的崔媽媽基金會執行長呂秉怡、巢運召集人彭揚凱,甚至前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚,以及業界代表、專家,都能認同台灣當前發展公共住宅的必要性,「20萬戶拼命衝吧」,這是他們不約而同說的答案。彭揚凱表示,過去中央政府給予的協助少,「江宜樺3萬4千戶計畫,每個縣市發一張票上面寫你得蓋幾戶」,他以此形容過去中央推動的力道薄弱,「這就是我們的政府!」

中央推動不夠力,是今日公宅比率過低的原因之一。彭揚凱表示,經人口規模換算後,韓國在公共住宅的投入是台灣的94倍、美國是65倍。此外,2010年,韓國中央政府推動住宅預算占總預算5.7%,但台灣在2013年度只占總預算的0.09%,在資源投入上就有極大的差距。另外,在懲處部分,法國早在2000年就訂定「社會連帶與都市更新法(SRU)」,一定人口數量的城市須有固定比率的公宅,例如大巴黎就得擁有20%的公宅,每年仍有許多未達到目標的市鎮必須繳交罰金。

然而,長期而言,台灣是否適用國際5%的公宅存量標準?受訪的專家對此都有所保留,畢竟那是個太遠的目標,且台灣至今仍缺乏更精確的公宅需求調查,無法妄下定論。

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