高雄市》危機就是轉機 氣爆區成潛力區
前鎮、鼓山區逢低進場風險小

一場氣爆,炸出高雄的居住安全危機,讓房市信心一度蕩然無存,但危機也是轉機,當問題開始著手改善時,也代表著最壞的時候已經過去,別忘了,利空出盡就是一種難得的利多。

2014/10/09 出處:財訊雙週刊 第 461 期 作者:林洧楨

「不知道的危險最可怕,一旦被發現反而是好事,因為就能被控制或解決!」高雄氣爆剛爆發的時候,無論新屋或中古屋的來客量都減少4、5成以上,讓外來客群幾乎一度在市場絕跡。救災與重建仍在持續進行中,高雄市代銷公會理事長戴嘉聖卻以樂觀的態度來解讀氣爆事件的後續影響,他還說:「高雄房市最壞的時候已經過去,市場人氣正在逐漸回穩中!」

舊前鎮區 氣爆重災區

新供給量有限 市況穩定

從「《財訊》九宮格房市參考圖」檢視高雄市,這一次發生氣爆意外而備受注目的房市重災區──前鎮區,最低餘屋率與中段班空屋率,原就屬於有一定住房需求、但建商推案相對不活絡的綠燈「保值區」邊緣。雖然今年以來的委賣增幅有限,但實價登錄資訊顯示,早在氣爆前的上半年,就有超過一成的跌幅,是高雄各區中跌幅最深的一區。氣爆後,因為幾乎零交易,也未傳出進一步走跌。

戴嘉聖解釋,前鎮區約可分為兩區,一是舊前鎮,就是氣爆意外所在地,老舊的中古屋居多,發展成熟,房市相對穩定;至於另一區屬於新前鎮,就是開始受到市場注意的亞洲新灣區,這個大面積土地開發案,高雄市府的規畫是80%商業與20%住宅,因此就算業者興趣高,但未來能開發的土地也相對有限,開發才剛起步。

跌幅主要是舊前鎮的中古屋交易所造成,未來高價的新案陸續進場後,房價走勢可能會出現全然不同的局面,加上管線不回埋,安全得到確保,街廓又有台積電等投入重建,反而有機會變成潛力區。

此外,由於政府數字調查的時間差,本就是美術館、農十六、巨蛋商圈等豪宅群聚的鼓山區,雖被列為「可議價區」,但該區挾著居住環境好與購屋族群的口袋實力深兩大優勢支撐;再加上,從建設題材來看,一來有預計明年第一階段通車的環狀輕軌水岸段連通;二來義聯集團投資四百億元,在鼓山區大順路的造鎮計畫,仍是最受市場注意的熱門戰區,使得近來的委賣率增加有限,不少當地業者認為,這反而是相對保值抗跌的一區,抓住餘、空屋量上揚的機會,或許有機會找到適合標的。

建設題材發酵 鼓山區有撐

楠梓區爆量 回歸行情價

另一個有趣的地區是,空、餘屋率皆為高雄之冠、被視為「可議價區」首選的楠梓區。戴嘉聖指出,楠梓區是近來建商積極搶進又主推小坪數戶型的新興首購區,現階段開賣總戶數就逼近4000戶,還有近2000戶的案量醞釀推出,短期餘屋量仍會維持在相對高檔,確實存在多殺多的撿便宜機會;只不過,當地新屋房價才剛達每坪15萬到16萬元水準,以當前營建成本基本每坪逼近10萬元來看 ,能撿到的降價幅度恐怕頂多是每坪1萬到2萬元以內。

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