商辦市場急凍 收益率敬陪亞洲末座
「志玲帶嫁妝還賣不掉,買家都跑去哪裡?」

今年累計至前9個月的商用不動產成交量,寫下2009年以來最低成交量; 交易量急縮影響價格,商仲生計也受波及,顏炳立直言,商辦市場急凍速度超乎想像。

2015/11/02 出處:財訊雙週刊 第 488 期 作者:游筱燕

新光信義A8流標再度動搖市場信心,商用不動產出現罕見的求售潮,從現在到年底,起碼有五大商用不動產正拋出市場尋求買家,包括兩棟流標收場,底價分別為90億元、280億元的新光曼哈頓大樓、新光信義A8;以及宏盛國際金融中心200億元、三陽工業T.CBD的A490億元,以及在找合建商概估150億元的中國信託松壽總部大樓,至少813億元的物件待價而沽。

根據高力國際統計歷年來商用不動產交易金額可以發現,光是去年一整年僅815億元,但今年集中至年底前的這兩個月間,就爆量出現五大案813億元,還不包括其他零星稍小的物件。

戴德梁行總經理顏炳立比喻,過去10年商用不動產買氣從春天上來後,碰到一個很長的夏天,秋天很短,就直接到冬天,「現在就是冬天」,不只住宅市場,連商用不動產的買氣也急凍。顏炳立打趣地說,凍的速度超乎自己年初時想像,「建商要存糧過冬,我們 (商仲)是要準備去賣玉蘭花! 」

商辦市場低迷 商仲轉型

據指出,許多商仲早已悄悄轉型,如第一太平戴維斯新增了一般住宅項目,在台北市仁愛路和內湖設立了房仲部門,賣附近的產品外,也賣起海外英、澳、紐、日、美的物件;信義全球資產則是看上自用需求,結合自家的房仲通路,跑去工業眾多的桃園深耕,企圖在低迷的商辦市場中尋找出路。

戴德梁行統計第3季市況發現,第3季商用交易量僅97.7億元,較去年同期大幅下滑75%,累計至前9個月成交量僅有289.4億元 (含廠房,不含土地),遠低於去年同期712億元,寫下2009年金融海嘯結束以來最低季成交量。

無量的市況,價格也難守。信義全球資產經理王維宏表示,台北市辦公室平均售價在凍漲一年後,開始出現價格修正,從頂級至B各等級大樓皆小幅下跌。以信義世貿商圈為例,7月統一國際大樓成交每坪152萬元,新光曼哈頓大樓就以底價135萬元公開標售,卻還流標,一再顯示頂級辦公大樓缺乏上漲動能,拉低該區平均售價降至每坪100.2萬元;敦南商圈也從100.3萬元下跌至99.3萬元。

顏炳立說,過去市場是由投資、投機、自用各占3分之1,市場在夏天時,所有人一窩蜂追高,一二、一三年常聞哪棟樓又創新高,自從國際景氣不明、稅制不友善,投資人警覺性增強,市場只剩自用,成交的案例大都以廠辦、工廠,或是中、小型辦公室自用買家為主,3分之2的資金都不見了;加上過去價格已經墊高,台灣的商用收益率(資本化率)約2%多,比香港的3至4%還低,與其他東南亞國家相比,台灣也敬陪末座。

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