海外買房有竅門 學會三招避匯損
預售屋優先、高額貸款、美元計價

面對這一波美元升值潮,亞洲貨幣今年以來都貶值, 儘管海外房價有增值,但卻反虧於匯損,投資人該怎麼辦?

2015/10/05 出處:財訊雙週刊 第 486 期 作者:游筱燕

「最近,馬來西亞令吉兌美元匯率創下近17年來新低,我的房子要怎麼辦啦?」今年初用現金買下每坪80萬元台幣、一房一廳、室內20坪含1車位,吉隆坡雙子星大樓附近建案的置產客,原值1600萬元的房產,光是匯損,就賠了21%,等於白白蒸發336萬元。

前陣子大家熱議不斷的赴日買房,根本是「賺了房價,賠了匯價」,沒想到風暴很快就轉到東南亞的新興國家,讓當初跑來馬國買房的投資客, 臉都綠了。

房產專家邱太煊指出,投資海外房地產最怕匯率貶值,但匯率是兩面刃,貨幣重貶,削弱了當地人的海外購買力,傷害當地定存大戶,但房子卻也變便宜了,包括像是鄰近馬國的新加坡、香港、印尼本地人都進場買房,儘管當地政府打房,房價仍有約5%的漲幅。

根據長富國際地產市場研究部分析,近年來國人進軍海外房地產的投資地區,約8成布局在亞洲一帶,其中又以日本東京、馬來西亞吉隆坡、柬埔寨金邊為主,這些地區面對美元升值潮,包括日本、馬來西亞、泰國、加拿大及澳洲等五國貨幣兌美元皆貶值,無論是今年以來或過去3年多的兩個時段都呈現貶值,儘管房價皆有增值,但加計匯損,漲幅不盡理想。

亞幣競貶潮難擋
房價漲幅吃掉匯損

啟富達國際總經理趙靜芬表示,美國此次預期的升息狀況,與1994年2月升息時的金融環境背景雷同;當時美元走升,引起市場上資金撤離原本投資在新興市場的部位,造成匯率的貶值,使得當地通貨膨脹;因此為應付通膨,央行又以升息來抑制通膨、造成發債成本墊高,於是就發生了金融風暴,導致九五年的墨西哥危機、九七年的亞洲金融風暴和九八年俄羅斯危機。因此,趙靜芬建議,不要再碰新興市場的貨幣。

至於海外買房,從大環境看,美元走升、石油及原物料下跌,原物料一下跌,房價就不易再墊高,過去全世界的房價就是因為原物料上漲,才將房價連帶往上炒。

趙靜芬說,如今新興市場的房價,由於過去資金氾濫,紛紛被炒高,買海外房產就是為了將來脫手,賺取資本利得,「但是人均所得不高的當地人可以買得起嗎?」「誰要接最後一手?」這才是最需要考慮到的;加上各國陸續出現打房措施,房價又因原物料上漲不易,價格下跌可預見,因此她建議,短期內不要再去投資新興市場的資產。

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