台北市府做莊賣容積 道路地價格崩盤
法規有漏洞》地主資產縮水 建商成本卻變低

台北市容積銀行上路才1年多,好不容易公布完成代金繳交程序首案資料, 但全市未徵收計畫道路價值卻已跌掉一半以上,隨著3年《落日條款》期限逼近,價格還在快速崩跌中!

2015/09/21 出處:財訊雙週刊 第 485 期 作者:林洧楨

8月13日,台北市上路滿一年多的容積銀行,完成代金繳交程序首案資料出爐,藏在這個案例背後的真相是,持有台北市未徵收計畫道路與既成巷道土地的地主們,資產價值正在全面崩盤中!

規範不健全 容積銀行穩贏

該案就是國泰建設內湖五期的新推案「國泰沐善」,根據高源不動產估價師事務所估價師陳碧源以近2年當地公告地價推算,容移行情約只剩移入基地公告現值約1.265到1.457倍間,相較於2013年,房市景氣仍在高檔盤旋時期,捐道路地換容積的行情高達公告現值約兩倍的水準,已大跌約25%以上;但這只是容積賣價,進一步考量容積銀行居中的獲利空間、容移一半須改繳代金,導致道路地需求減半、地主急於在期限前求售,以及景氣不佳等利空因素,陳碧源認為,當前可捐地換容積的道路地行情應已跌到腰斬以下的慘況。

難怪不只國泰建設協理林清樑說,「我們是去年買的,但現在民間交易都低於這個行情,算是買貴了!」堪稱容移祖師爺、有富建設董事長洪村騫也說,「現在景氣不好,沒這個行情!」

「都市計畫一劃,原本價值相同的土地,變建地的地主資產水漲船高,變道路地的地主卻是資產嚴重縮水,甚至就連政府徵收的錢都拿不到;長年都沒錢徵收,其後才有捐地換容積的變通方式作為補償措施,沒想到為了怕仲介賺錢,政府又回來做莊賣容積。結果建商買容積成本變便宜,地主資產卻大幅縮水,這難道不是壓榨地主、圖利建商及特定人的政策!」一位長年專營道路地、據傳因此損失上看10億元的仲介大王,氣憤地談起道路用地的演變,他還質疑,「捷運開發的土地可以用公告土地現值的2、3倍徵收,為什麼徵收計畫道路用地就不用?」

全國私有道路用地地主權益促進會祕書長李奇昱也痛批,「這對地主太不公平!」並指出,目前正在積極爭取取消3年《落日條款》,維持一定的市場流通性,要求每年的代金收入,至少一半用來合理價購未徵收道路與既成巷道,且不應只價購15米以上道路用地,也應納入15米以下道路地。

容積銀行的設置,主要是杜絕容積仲介居中牟取不當暴利,但現行規範不健全也是事實。一位建設公司主管指出,在台北市容積銀行的規範中,必須在當地有未徵收道路用地才能賣容積,但卻未訂定賣容積後必須限時收購道路用地,也沒有出售容積的總量管制,形成「只要不收購就能無限賣容積」的政策巧門,這讓台北市容積銀行處於就算不收購道路地也沒關係的優勢地位,等到《落日條款》後,容積銀行成為收購市場的唯一定價者,道路地地主最後只能任人宰割。

容移行情腰斬 地主氣壞了

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