台北市北投、信義 靠中低買盤撐場
豪宅買氣稀 高CP值產品趁勢而起

台北市因房地產稅負加重,成為價跌重災區,不過卻有一群自住、小資族, 趁勢進場搶CP值高熱區,用1500萬元進軍蛋黃信義區。

2015/09/22 出處:財訊雙週刊 第 485 期 作者:游筱燕


投入房產界逾30年,被同業尊稱為房產教父、房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言,「台北市這一盤太奇怪! 」

因為,按照過去經驗法則,當房市向上時,房價多是由市中心起漲一路延燒到郊區;反之,向下時,則會從蛋殼、蛋白區跌回來市區,但這一次修正卻打破了既有定律。

蛋黃區都具抗跌性
千餘萬產品最受青睞

台北市房價不只領先下跌,連最精華蛋黃區之稱的「大安區」也不例外,台北市12個行政區中就有5區的價格出現下跌,比新北市的跌價區還多。

房市政策是關鍵原因。《好房網不動產週報》社長倪子仁認為,影響買屋者信心最劇的有二,一是北市總價8000萬元以上,特別是去年7月後取得使用執照的新豪宅,若非自用,將被視為囤房,稅率從去年的1.2%,一下子提高3倍至3.6%;二是新屋構造標準單價等稅率與稅基的大幅調高,有些剛交屋或即將交屋的新豪宅,每年的房屋稅1年要繳近百萬元,使得這些動輒上億元的新豪宅乏人問津,成為建商的燙手山芋。

李同榮分析,豪宅市場的急凍,表示富人針對大坪數豪宅投資縮手,自然把平均單價拉低,才會造成數據的下修。這個結論與永慶集團住宅成交資料不謀而合,全台均以中低總價產品買氣最好、保值性最佳,台北市以購買1000至2000萬元的產品占41.8%,是比重最高的區件。李同榮說,實際上,當自住買盤穩定地撐起市場時,加上低總價房因需求跌幅有限,每一個地方的蛋黃區仍會相對抗跌。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊說,在空頭市場成形下,最怕的是價格始終不回檔,量又出不來,表示市場一片死寂,這樣房價遲早會跌下來,因為量是價的先行者,與股市的概念雷同。反之,價格若開始修正,又有量出來,才是好的市場。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉直言,對房仲來說,房價就是要有所修正,才能吸引買方的進場意願,交易量才出得來,交易穩的市場風險才會低,所以交易量、價格其實是有相關連動性的。

攤開台北市近8季的成交量和價格統計表,在量能表現上最亮眼的是北投區。北投的「變異係數」是北市12個行政區中數值最小的,僅0.11,表示是北市中交易量最穩定的,成交量不會暴起暴落;接著看可以嗅出目前房市交易冷與熱的「趨勢性指數」,發現北投今年第2季的成交量皆比過去的2年平均值、1年平均值來得高,更是北市中唯一成交量相對熱的地區。

價格下修幅度不高
首購族維持量能穩定

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