這間買先生的名字,下一間買太太的…小心無法申請「重購退稅」!

目前「重購退稅」僅限於以小換大、以舊換新,也就是「新買的房子總價必須比出售的房子還要高」才可以申請,但是,從明年房地合一上路後,就算買進的房子總價較低,仍可以依「價格比例」申請「重購退稅」,這在未來實價課稅的稅制下,更是一個應該好好善用的稅賦優惠。

2015/07/23 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:House123

文 / House123 邱愛莉

小倆口買房子,要買誰的名字,有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」,第一間房子先買太太的名字,等以後要換屋,再買自己的名字。也有的太太,為了表示「識大體」,剛新婚,總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下,但到了第二間,為了「以示公平」便希望改買她的名字。不過,兩間房子各買不同人的名字,乍看之下很公平,輪流嘛!可是,稅的部分可就吃虧囉!尤其是自住的房子,可能因此少了「重購退稅」的優惠!怎麼說呢?

「退購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠,包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」,只要符合自住、以小換大(新買的房子總價比出售的房子還要高),不管是先買後賣,還是先賣後買,只要兩者時間差距在兩年內,都可以申請退稅。(相關條件可看這裡

由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報,所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字,只要符合條件,都可以申請退稅;可是,針對「土地增值稅」,可就必須是同一個人的名字了!也就是說,如果本來的房子是太太的名字,換屋時改買先生的名字,即使符合自住、 以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅。

看到這裡,腦筋動得快的你可能想問:「可是現在央行限制二屋貸款,如果買屋的區域是央行管制的區域,除非先將舊屋賣掉,不然,在房貸還沒還完的情況下,用同一個人的名字要再買進新屋,不是很難貸款嗎?不僅成數最高只有6成,利息也比較高,怎麼辦?」

有趣的地方就在這裡。央行的限制貸款條件是看「貸款人」,而非「登記人」。也就是說,如果第一間房子買的是太太的名字,而且貸款人也是太太,那麼, 如要先買後賣,為了可以適用「重購退稅」和避免「二屋限貸」的條件,第二間房子可以買太太的名字(以太太為「登記人」),但「貸款人」是先生(房子買太 的名字,但貸款由先生揹)。因為房子是太太的,所以即使貸款人是先生,太太仍要當保證人,收入支出比仍須符合銀行規範,但是,由於先生名下沒有其他房貸, 所以沒有央行二屋限貸的限制,仍然適用首購的條件(現在聰明的太太們應該知道如何做了吧?)

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