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關鍵4問 海外置產輕鬆上手 別只看高投報率 也要閃陷阱

台灣不動產投報率世界倒數,反觀海外動輒4~10%以上的報酬率,讓國人趨之若鶩。 你也想赴海外投資嗎?有什麼需要注意?

2015/03/01 出處:財訊趨勢特刊 第 51 期 作者:游筱燕

根據內政部統計,近兩年來專營國外不動產的房仲業者從150家快速增加到330家,劇增了180家,有業者估計去年海外住宅的銷售金額至少有550億元。海外置產有哪些選擇?有何風險?《財訊》特刊告訴你。

Q1:海外投資買房的選擇有哪些?

A:在資訊發達的時代,基本上你看好的國家都能投資。近期國內業者經常推出的地區則有美國、英國、澳洲、紐西蘭、日本、馬來西亞、柬埔寨等。產品也愈趨多元,從預售屋、中古屋、酒店式公寓,到近期的商務中心分割單位賣,一般估計,約有4∼10%以上的投報率,優於國內房地產。

Q2:有哪些條件的國家才值得被投資?

A:台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示,海外置產首重交易安全,再者為挑選有貸款成數、低利率、無額外印花稅(奢侈稅)、無資本利得稅、低基期、有重大建設利多、以及高政經穩定的成熟國家等條件。所謂安全,除了指大環境的政經安全,也要注意是否有類似台灣的「履約保證」制度,例如:美國不動產交易有「信託付款服務」(Escrow Service),英國不動產交易並不是買賣雙方直接接洽,而是透過雙方的代表律師來完成。再者有額外印花稅(港、星)、高資本利得稅的城市,較不受消費者喜愛。

Q3:海外置產的購屋流程為何?
A:主要概分為四大部分,依序為買進前、簽約、持有期間、出售。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議,買進前可參加業者舉辦的投資說明會,了解該國的房產趨勢,聽完並多做功課,對照業者所言,包含比較各國民情風俗、對外國人友善程度狀況等;了解當地的稅法、租金狀況、持有特性;有實價登錄的國家可上網查當地房價;找成立已久、專門做房地產的公司;想好資金規畫,按匯率找出貸款還是付現較為適合;以及一定要親身實地考察。

預售屋簽約通常是在參訪後所規定的工作天內簽立訂購單、過戶明細表等相關文件,業者也會趁參訪期間帶往該國開戶,以便日後租金轉入。中古屋簽約則會寫一份購屋意願申請書,填入想購屋的價格,簽名蓋章後,由不動產經紀人斡旋房價,談成後,會帶往當地開戶。此階段須帶印章和護照等證明文件。持有期間須繳交租金相關成本稅負、不動產持有成本稅。出售時可藉由原先服務的仲介,或交由當地業者服務,特別要注意是否有類似台灣奢侈稅的制度及資本利得稅的課徵方式。

Q4:海外置產的風險?
A:第一太平戴維斯全球住宅投資顧問經理楊昱碁提醒,投資海外本來就不比在國內,在語言、制度、人脈、距離都相對受限,難保沒有風險,切記要拿閒置資金置產,而非賭上全部身家。加上已開發國家和未開發國家本就存有法治成熟度、政經穩定、增值幅度等的差異,投資應審慎考量。

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