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日本東京5熱區 外資、大咖揪團掃貨 短期大漲不易 長期漲勢可期

由於距離、情感等因素支撐,東京在多數海外置產調查中,一直穩坐冠軍, 儘管日圓續貶造成投資疑慮,但有三招教你將損失降至最低。

2015/03/01 出處:財訊趨勢特刊 第 51 期 作者:游筱燕

4年前,七年級生的Allen赴日本早稻田大學念書,抱著邊省房租、邊增值的心態,他父母親花了台幣1000萬元左右,在東京都23區中的目黑區,買下了1間1房1廳、約16坪大的房子。現在,他已學成歸台,由於距離山手線目黑站只須2、3分鐘路程,目前每月收租約台幣5萬多元,他將收入的3萬元,拿去租下新北市新店區知名新成屋「寶徠花園」,不僅享有51坪空間,剩下的2萬元還能當零用錢。而且,目黑區是去年東京都中漲幅最高的區域之一,平均漲幅高達17.3%,如今房子市值已有1500萬元。Allen表示,有如此穩定的被動收入,房子會繼續放著收租,用來支付台灣的花費。

去年,第一太平戴維斯原本要辦一場澀谷區距代代木車站4分鐘路程、共22戶的展銷說明會,沒想到一組竹科高階主管的客人,在展銷會3天前,用10億日圓全數買下,第一太平戴維斯只好趕快撤換物件,還一一打電話向客戶致歉。「台灣人實在是太愛買日本了,」日本信義社長何偉宏表示,從2010年最先進軍日本東京、在國內銷售日本市場逾五成的信義房屋日本銷售數字中發現,除了5年來的總銷金額達到近800億日圓(約215億元台幣);統計至2014年,日本信義共成交430筆案件,是2010年的8倍,銷售金額也從2010年的16億元暴增到2014年的80多億元台幣,增長速度驚人。

總價千萬、兩房詢問度高

何偉宏亦指出,目前前往東京購屋的買方,主要是40∼60歲的中小企業老闆、上市公司高階主管、醫師、會計師等,以總價4000萬∼7000萬日圓(約台幣1000萬∼1800萬元)左右的1∼2房物件詢問度最高,且單筆投資金額有愈來愈大的趨勢。台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出,日本房地產從2013年底開始有感復甦,去年是日本商用不動產的交易熱年,之前新加坡主權基金(GIC)出資台幣486億元,收購東京地鐵站附近的太平洋世紀廣場32樓丸之內台大廈,這是日本2008年金融海嘯以來,單一規模最大的房地產交易。邱太煊說,這些大動作顯示,國際買家重新看好日本,未來漲勢可期。

首選核心區 3房不要碰

「只是日圓一直貶,聽說有人光是匯差就慘賠近三成,日本現在可以進場嗎?」日本本葉國際資產管理公司社長林彥宏直言,最近大家都抓著他問這個問題,但這種情況是全額付現,且不納入房價上漲和租金收入的算法,不甚客觀,多數人通常不會這麼做。林彥宏以自己為例,2010年買進時,50%自備款、50%貸款,匯差至今損失25%,但由於一半是貸款,等於損失12.5%,但這4年來房價上漲20%,每年淨收入有6%,4年下來共24%,20% 加上24%減去匯損的12.5%,等於賺了三成多,並不如外界所述的「賠慘了」。

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