房貸族審慎規畫財務 善用信用優勢 對抗升息 》如何爭取優惠房貸利率?

中央銀行展開升息步伐,初步幅度僅半碼, 對於房貸戶的負擔暫時不大。 不過,升息號角吹起,代表購屋民眾必須更抓緊預算; 在銀行業傾向緊縮信用的情況下, 購屋族應做好提高自備款及每月房貸支出計畫。

2010/07/15 出處:財訊趨勢特刊 第 20 期 作者:徐 量

為抑制投資客炒作房價,中央銀行無預警地展開升息,並且對擁有第二屋的貸款戶祭出信用管制措施,儘管字面上看來對首購族無直接衝擊,其實也有不小的影響。民間銀行業者私下透露,對於房貸授信已陸續採取緊縮措施,在平均貸款成數上,普遍調降一成。央行升息半碼(0.125百分點),因此而增加的利息金額極微小,但是銀行普遍緊縮放貸,將使部分購屋族必須多準備一成自備款。以高房價問題最嚴重的台北市為例,中古屋市場主力成交總價約1700萬元,原先自備30%、510萬元即可一圓購屋夢,若銀行減碼放貸一成,購屋族就必須再攢170萬元,才可跨進購屋門檻。近期中古屋市場已普遍出現議價中的買方,因銀行貸款成數可能減少而有疑慮,因此暫緩購屋計畫,市場成交量更因為政府的打房措施,明顯出現觀望氣氛。房仲業者表示,還有買方寧願認賠已經支付的訂金,也不願意成交。

首購族不好高騖遠
先存妥自備款

住商不動產企畫室主任徐佳馨表示,購屋族能夠多準備自備款金額,自然可以避免受到銀行貸款政策的影響。不同族群依需求與經濟負擔能力,可以先行推算出可購買的房屋總價,再抓出自備款金額、每月房貸負擔,再循序漸進的定額儲蓄, 擬訂妥善的財務計畫, 買屋並非遙不可及的夢想。台北富邦銀行經理洪慧純表示,銀行核發的貸款成數,新成屋、預售屋為80%,中古屋則為70%。這是在央行祭出信用管制措施前的市場概況,但每宗房貸案皆因所在區位以及產品條件不同,再加上屋主的財力與信用狀況,而有個別商議的空間。

除房屋總價之外, 貸款戶還須預估裝潢費用的金額。一般來說,購買含裝潢的預售屋,裝潢費用已被建商估算進貸款金額內。如果買的是中古屋,基本的裝潢費用約為房屋總價的一成。舉例來說,若購買總價為500萬的房子,加上裝潢費用,總共需要550萬的資金,以自備三成的比率算,自備款需165萬元,貸款金額則為385萬。銀行多半提供3年的還款寬限期,這段期間內,房貸戶只要付利息,不需還款本金部分。但洪慧純表示,在估算每月償還貸款金額時,應避免依賴寬限期。根據估算,寬限期的付款金額為正常分期攤還房貸金額的三分之一,如果誤以為寬限期的還款金就是日後的月繳房貸金額,往往會高估自己的還款能力。一旦寬限期過後, 卻發生繳不出貸款的情形,很可能連到手的房子都得放棄。

培養好信用
爭取優惠利率

與銀行談判貸款條件時,也要有技巧。在政策打擊投資客的鋒頭上,已有住宅者在購買第二屋時,很可能被貼上投資客的標籤(見下頁表)。不過,如果你所擁有的第一屋,已清償貸款或者並無貸款,那麼第二屋若要貸款,則不在此次的授信管制之列。洪慧純表示,如果第一屋登記在先生名下,這個家庭要再購入第二屋,可以考慮登記在太太名下,如此申辦貸款亦不會受到央行規定的限制。也就是說,銀行徵信是以個人名下是否持有具貸款的房舍,而非以家戶為單位。民間銀行提供的房貸產品相當多元,有最基本的房貸產品,也有附加理財功能的產品。例如房貸壽險,就是將保險結合房貸, 當貸款人身故時,保險理賠金可以先行支付房貸,避免房子被拍賣,也就是保障貸款人家人的權益。理財型房貸則提供一個循環透支的額度,在估價上,這個可動支金額約為房貸金額的80%,有如信用貸款的概念。通常證券投資戶、自營商或理財型客人,或有臨時裝潢的需要、短期出國進修等,個人財務上需要短期周轉,理財型房貸是一種可考慮的資金來源。當然,天下沒有白吃的午餐,理財型房貸因為有房貸作為抵押品,利率雖比一般借款
利率要低,但是卻比純購屋房貸利率高10%。

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