呂紹煒:房市多頭結束 買房?等明年下半年後吧

房市下修時,整個社會與經濟也必然要承受其帶來的「短痛」。房地產雖然不是真正的所謂「火車頭產業」,但泡沫破滅時還是會有衝擊─包括經濟成長的減損、失業的增加、金融機構呆帳的上揚。

2015/06/08 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:風傳媒

房地合一稅過關,代表房市多頭結束,買房自住者就等明年下半年後再出手吧。(資料照片 ,呂紹煒攝)

立法院終於通過房地合一稅制,這在1年前猶是難以想像,因為,數十年無法推動的政策落實,讓房市積弊問題有一個初步的解決,財政部成功達陣值得肯定。不過,接著大家還是要有迎接「短痛」的心理準備─房地產交易萎縮、經濟受影響、失業率可能上揚。

台灣這波走了超過10年的大多頭,房價不斷墊高,各地區漲幅雖不同,但平均上漲在2-3倍以上。在這波景氣循環的起漲點看,台北市文山區每坪房價還可看到20萬元上下,現在全部是60萬元起跳,預售屋可喊到80萬元以上;大安區現在開價則都在百萬元以上,去年台北市的平均房價已接近90萬元。

這個房價其實已背離社會負擔能力,這段時間,上班族實質薪資接近停滯,平均家戶所得(從91年到102年),全國平均每戶家庭可支配所得只增加7.6%,台北市更可憐,房價漲最多,平均家庭收入只增加2%。因此,原本社會、民眾就無能力支撐這麼高的房價,房價能得到支撐,投資客「貢獻卓著」,高峰時可占成交量的6-7成,低時也占3-4成。

雖然房地合一稅制通過後,有建商「吹哨子壯膽」,說不確定性因素去除,接著會「掀起自住購屋潮」,但實際情況大概不會如此樂觀。去年第3季,台北市的平均房價就開始出現微幅(不到1%)的下跌,第4季跌幅稍增。去年全年台北市的平均房價,根據信義房屋的資料已經小跌3.3%,其它家的數據則去年仍處高峰。但今年以來,各家數據,房市量縮價跌趨勢已明顯,部份地區交易量甚至萎縮2-4成,房市修正原本就已難避免。

而在房地合一稅明年上路後,短期投資獲利將被課以45%的重稅,加上房價早已該「居高思危」,投資客早已逐漸退場。房市持續萎縮、量縮價跌已難避免;外在大環境又有今年底或是明年初,美國FED有可能啟動升息,台灣央行雖然不會立刻跟進升息,但充沛資金帶來的低利環境將不再。此外,新選上的各都會首長都有一套「住宅政策」,或是增加出租公宅、或是增加出售的公宅,這些公屋將在2年後逐漸上市,對房市當然也會有影響。

另一個更大的變數則是明年總統大選,目前外界多認為民進黨可望重回執政,蔡英文當選機率最大。如小英順利當選,兩岸關係面臨重新磨合,對政經環境變化最敏感的房市必然會再下修調整。

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