升息號角起 不動產基金短空長多
「棄債轉股」投資人的新選擇

葉倫明確表態年底前一定升息,資金持續棄債轉股。 在升息循環間,對於每年還想追求固定收益的人而言,不動產基金不失為選擇之一。

2015/06/15 出處:財訊雙週刊 第 478 期 作者:朱美宙

美國聯準會主席葉倫明確宣示,年底前一定升息,這個千呼萬喚的升息動作,對於債券資產更不利,將讓更多的資產「棄債轉股」,但市場上仍有追求固定收益資產的需求,展望未來,除了債券基金之外,還能有什麼選擇?

目前固定收益投資者的新選擇之一,可說是不動產股票基金了,也就是一般所熟知的REITs基金。在美國升息前的過渡期,以追求高息為主的高收益債券投資人,雖然報酬依然不差,但也應未雨綢繆檢視投資部位。

全球不動產 仍處上升循環

REITs平常可以收息,資產價格相對平穩,但向來在升息前會受到壓抑。這是因為一旦升息,原有的收益率將相對失色,資金會預先重新調配。舉例來說,2013年5月當柏南克宣示將結束QE(貨幣量化寬鬆政策)時,市場預期利率將上揚,導致美國REITs面臨賣壓,當股價稍加修正後,因為不動產的企業盈餘成長強勁,REITs又在一四年大漲,走出亮麗的資金行情,直至今年上半年因為市場對升息的預期,又稍做修正。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉(Wilson Magee)來訪台灣時,對《財訊》記者說:「美國公債利率上揚,可能對美國不動產業的價格造成壓力,但長期來說,這樣子的壓抑並不正常;最可能的狀況是,在升息後,美國不動產的表現會回歸常態,受到利率變動的影響有限。」

換言之,升息對於REITs常是短空長多,不見得是負面影響;對於投資人來說,REITs因規定要將盈餘的9成做為配息支出、7成的營收要來自不動產,具有可以收息的固定收益特性:當景氣好轉,又可以調漲租金,獲利能力與股利收益率都可以隨之調升,且若通膨上升,租金可以隨之提高,具抗通膨的特性,在景氣向上走的時候,很自然可以吸引資金進駐。

眼看著倫敦、紐約、香港等主要城市的房地產熱潮一波接一波,全球股市等金融資產創新高的也不在少數,資金若要進駐房地產,還有多少空間?事實上,全球REITs指數並沒有回到前波高點,占全球REITs市場達半數的美國,房地產也不是全面復甦,用來衡量美國房地產景氣狀況的標普凱斯席勒二十大城市房價指數距離高點還有二成空間,除了特定城市市況較熱外,房地產還有漲升的空間。

台新北美收益基金經理人林瑞瑤說,不動產多頭通常可以維持7到10年,美國不動產的景氣是自一二年起才開始回升,目前仍處上升循環,且隨著景氣轉佳,不動產的空置率會下滑,租金可望提升,預期美國REITs下半年的表現會優於上半年。

若檢視不動產基金的持股內容,相關個股表現也很亮眼,各大基金則在區域間,或是健康護理、消費零售、旅館住宅等做不同調配。有趣的是,許多基金最大持股部位都是美國最大的房地產集團、市值高達600億美元的──賽門集團(Simon Property Group),它也是標普五百的成分股,很多赴美觀光客必去的Woodbury Outlets就是賽門旗下的資產。由於賽門是最大的集團,流動性自然好,讓經理人方便進出,且美國REITs超過六成與零售產業相關,賽門集團動向因而成了美國消費指標之一。

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