3招房仲不告訴你的 房價計算公式 估算合理房價,其實很簡單

買房動輒千萬,但房子究竟價值多少,卻很難抓得準。不過只要學會估價3招,就算買房新手也能輕鬆抓出房價合理區間,更有空間跟房仲殺價。

2015/08/18 出處:財訊趨勢特刊 第 44 期 作者:林過

買一棟房屋動軏好幾百萬、好幾千萬元,尤其面對居高不下的房價,到底房價合理不合理,是不少消費者在意的問題。其實也可以透過房價所得比、房價租金比、直接比價法等3大方式,來估算房價是否合理,如果行有餘力的話,更可以透過購屋診斷書,來診斷房子本身的C/P值(性價比)喔!房地產價格是否合理,事實上很難有一個判斷的標準,因為決定房價的因素很多,除了土地價值外,不少中古屋也會因為房屋坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等外在因素,影響成交價格的高低,即使是同一棟大樓的房屋,也會因為座向、樓層不同,房價也有所不同。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,目前市場上評估房價是否合理,大致會以「房價所得比」和「房價租金比」作為比較的基準。房價所得比是指購屋總價除以購屋者年收入所得,顯示一般家庭購屋時得「不吃不喝存幾年錢」才能買得起一間房屋,因此也被稱為「購屋痛苦指數」。

第1招:
房價所得比,超過6倍就不合理

根據世界銀行定義,房價所得比最好落在4倍到6倍間比較合理,也就是說,一個家庭最多只要存6年錢就能買得起這間房屋,若超過6倍,就會造成極大的負擔。徐佳馨分析,但近來大台北房價高漲,不少人的購屋痛苦指數已經高達10倍以上,建議可以試算看看自己的購屋痛苦指數,愈低代表自己愈有能力買得起該房子。舉例來說,蔡先生夫婦年薪共180萬元,他們同時考慮台北市松山區總價3000萬元的新成屋,以及同地段1500萬元的30年中古華廈,倘若他們買的是新成屋,房價所得比將高達16.6倍,明顯超過一般水準,但他們若買中古華廈,房價所得比約8.3倍,較符合理想。徐佳馨分析,倘若房價所得比太高,將壓縮生活需求、降低生活品質,將成為痛苦的屋奴,與其買了自己無法負擔的房屋,不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房屋,較具發展潛力。

與房價所得比類似概念的還有貸款負擔率,通常建議貸款負擔率不要超過家庭收入3成較好,若超過3成,生活品質堪慮。貸款負擔率就是指貸款占一個家庭的總支出比率。舉例來說,假設蔡氏夫婦買了1500萬元的中古華廈,以自備款3成來看,20年期本利攤還利息2%計算,蔡氏夫婦所負擔的每月貸款約5.3萬元,剛好是他們夫婦倆收入的35%,也因此從貸款負擔率來計算,夫婦倆也比較適合購買中古華廈,而非新成屋。除了房價所得比外,若想要知道這間房屋是否開價過高,也可以透過租金投資報酬率來回推,這種回推法又稱為「房價租金比」。「房價租金比」是指房價與月租金的比值,代表你若買了這間房屋出租出去,每月固定投資報酬率為多少,計算方式為「年租金收入」除以「房屋總價」。

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