40年換屋心法,養出完美買房大計 從租房族變身豪宅大戶的 董事長滾房術

原本只是個打工仔的富邦人壽董事長鄭本源,用「以房滾房」方式,一路累積購房實力,數十年的買屋經驗,值得本錢不多的上班族參考。

2014/09/01 出處:財訊趨勢特刊 第 48 期 作者:廖君雅

提起鄭本源,富邦同事們最深刻的印象就是董事長很愛買房子,每隔幾年就會聽說他又搬家了,但可別以為鄭本源是房市投資大戶,實際上他也和你我一樣,是從小資上班族開始一路打拚,逐步累積購房實力的打工仔。

第1階段買房:
先求有、再談好,不強求買北市

鄭本源是南部囝仔,離鄉背井北上求學、打拚,1973年、退伍第3天就順利考進國泰產險(富邦集團前身),當時面試官就是現任富邦集團總裁蔡萬才,41年來,鄭本源一路從基層科員做到富邦人壽董事長;但他卻為了尋覓一生中最理想的安樂窩, 換過10次居所。「當時我的辦公室在台北市南陽街90號的國泰大樓,有一天發現公司樓下擠滿了一、兩百人,後來才曉得,原來這些人是排隊等著買國泰建設的房子,即使價格貴個一、兩成,大家還是搶破頭。」

這一年,鄭本源見識到民眾趨之若鶩的買氣。這個令他印象深刻的場景,正是40年前台灣房市榮景的縮影。1973年前後,恰巧是中東戰爭爆發、油價上揚的時機點,台灣正面臨通貨膨脹、房價飆漲的連鎖效應;當時北部就業人口大量增加,購屋需求強烈,只要有新案推出,很快就被搶購一空,更刺激房地產漲幅。鄭本源和太太結婚後,分別在台北市和平東路、新北市板橋和新店區租過房子。直到工作第3年,終於選在新北市中和區落腳。他說,當時夫妻即使努力賺錢、存錢,但收入實在有限,買不起市中心的房子,決定「先求有、再求好」,權衡預算和兩人上下班的交通便利性,後來籌到自備款15萬元,貸款買下30坪大、總價45萬元的公寓新房。不到3年,由於第2個小孩即將出世,鄭本源決定換到坪數更大的永和中正橋旁新屋,這次換屋經驗讓他很滿意,「不但是面河景第一排,離公司也更近。」令他更驚訝的是賣舊屋買新屋,第一間房子以總價95萬元成交,扣掉裝潢費用5萬元,讓他整整賺了1倍。

再過3年,鄭本源已晉升為主管職,這時候的他有能力換到台北市中心的精華地段;這次他下訂當時東帝士集團在和平東路推出的新建案「儷園廣場」,以總價240萬元,換到40坪的電梯大樓。「雖然坪數差不多,但重點是搬到市中心了。」

第2階段換房術:
設好停利點,額度一定貸滿

此後,鄭本源的換屋專業愈來愈精,加上收入持續穩定增加,他建立起一套換屋心法,那就是只看新屋,且每3到4年,就要選定下個更棒的新家。「因為3、4年的房子還很新,賣相最好」;而堅持以自住為主的他,手上也絕不囤積第2間房產,每次要賣舊屋,原屋裝潢幾乎「全部奉送」,不但買主心生歡喜,認為買到賺到,他自己搬起家也變得格外輕鬆。為了累積換屋實力,鄭本源自設3成的停利點,並善用向銀行貸款的空間,「我一定貸滿(額度),而且前幾年選擇只還利息、不還本金,讓壓力降到最小,」鄭本源認為,這種方式很適合預算有限、收入穩定的上班族。在和平東路住了3年餘,鄭本源又萌生換屋念頭,但這次經驗讓他最刻骨銘心。「這是我第一次買預售屋,下訂的時候還很興奮呢!」鄭本源的第5間新房,使用坪數約115坪,成本含裝潢約600萬元,除了依山傍水、離上班地點近,可自主使用的大坪數空間和庭園景致讓鄭本源眷戀難忘,一住11年。然而,再完美的情人仍有小瑕疵,那幾年讓他最困擾的就是房屋「漏水」問題,最後只好決定搬家,由於住較久,房子漲幅也擴大,單坪價格從5.7萬元漲到23萬元,這次獲利出場至少3倍。

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