東協篇》大馬、柬埔寨經濟亮眼 全球熱錢搶獵屋

就在今年,繼歐盟之後最大的單一經濟體──東協經濟共同體即將成形,大環境的經濟利多,帶動東南亞房地產市場,尤其是馬來西亞和柬埔寨相對低基期,引來全世界目光。

2015/03/10 出處:財訊雙週刊 第 471 期 作者:游筱燕

卡位吉隆坡 中醫師年收八十萬租金

東協崛起!這片無關稅、無海關、無邊界;人口多達6.18億;就在今年,將成為繼歐盟之後最大的單一經濟體。據經濟暨合作發展組織(OECD)預測,這個新躥起的東協經濟共同體(AEC)在2018年起,每年平均至少有5.4%的經濟成長率。

房子不含公設比
穩穩賺房租 也賺到增值

馬來西亞和柬埔寨是東協10國的老班底,一四年經濟成長率預計為6至7%,是東協前段班,友善、誘人的投資環境,近年陸續吸引國人前仆後繼進場投資不動產,為台灣的低報酬率、低成長找到新出口。

柯先生是一位中醫師,○八年金融海嘯之際,法拍標下了新北市汐止一層50坪、要價台幣1550萬元的辦公室,如今隔成7間房出租,扣掉空租期,平均每月收租4至5萬元不等,毛投報率達3.4%。至此,他愛上了這種「被動收入」,一直想找下一個標的。

不過,金融海嘯後,台灣房價開始起飛,要買到符合條件的不動產,實在不容易。一二年在偶然機會下,柯先生看上一間包租回酬率5%、位於馬來西亞吉隆坡的新建案,當時他以每坪約45.5萬元、總價1600萬元購入,固然單坪價格不算太低,但在馬國房子不含公設比、皆為實坪的換算下,約等於台灣每坪29.5萬元。

如今,柯醫師在大馬每年可固定領80萬元租金,房子單價也漲至每坪約65萬元,而這個價格還不含包租回酬,賺到房租又賺到增值,讓他十分滿意。



鎖定金三角區
房價較高 轉手性也較佳

亞太國際地產總經理秦啟松表示,台灣人赴馬國買房的範圍,從吉隆坡雙子星大樓附近,遍布到檳城、馬六甲,以及依斯干達中的新山市等,尤其是近期依斯干達建設的好消息不斷,包括全亞洲唯一的Lego Land樂高樂園、東南亞首座Angry Bird室內樂園、東南亞第一個大型過季名品中心 Premium Outlets等,吸引諸多後進投資者的目光。一四年3月以來,光是亞太國際地產在全球各地銷售馬來西亞依斯干達的成交總件數已近千戶,總銷金額逾60億元。

璽朵國際海外資產部執行長黃淑苓不諱言指出,馬來西亞這幾年經濟表現亮眼,不過由於腹地廣大,很多投資的地區相去甚遠,建議一定要親身去當地了解;像是訴求可到新加坡工作、下班又可回去居住的新山住宅,有時等過海關就須花費半小時到兩小時,若買在該區就離海關愈近愈好,且用步行可達,才符合租客需求。

黃淑苓說,若資金許可,鎖定吉隆坡由雙子星大樓(KLCC)、巴比倫購物廣場(Pavilion)、吉隆坡塔(KL Tower)三點圍起來的「金三角區」是首選,房價較高,但相對轉手性較佳,尤其可選以雙子星塔為主的商業區,類似台北信義計畫區,未來不用擔心房子租不出去。

布局金邊 科技業老闆賺價差也賺匯差

一位在台灣投資房地產10年的電腦科技公司負責人陳先生,對於台灣愈來愈艱困的房地產市場特別有感,4年前,他到中國江蘇蘇州買下3間房,前2年趁著中國大陸打房之前,賣掉其中2間,還算小賺,但也嗅到中國房價漲勢不若以往。

從去年中開始,他發現,還未成形的公車路線、日本人仍在幫忙興建下水道的柬埔寨金邊,可說是房市投資處女地,動輒10%高投報,增值空間又可期,還有因通行美元能將匯損減至最低的政策,都深深吸引著他……。

陳先生短短半年就出入金邊超過3次,他決定趁著柬埔寨一五年加入東協經濟共同體前,大幅加碼金邊,近日他甚至積極考慮和朋友一起去開設商旅,以應付從世界各地蜂擁而至的觀光客和商務人士。

陳先生不是少數聞到柬埔寨商機的人。據聞有群台中幫的建商運用地下管道,花了上千萬元讓自己、妻子、兒女全都入籍柬埔寨,就是為了符合柬籍人才能購買當地土地的規定,順利插旗柬埔寨。

太睿國際開發總經理陳建勳表示,前幾年大家瘋馬來西亞,去年起國內業者注意到目前全東南亞基期最低的柬埔寨,於是有建商去當地蓋大樓,也有仲介去代理各國蓋的大樓回台賣,預計今年國內投資柬埔寨的風氣將達到高峰。

在柬埔寨深耕超過20年的雙城建設台灣辦事處負責人黃子晃指出,柬埔寨因地理位置,在東協扮演貿易樞紐,又有全球最低廉的勞動力,未來泛亞高速鐵路興建完工,除了零關稅、豐沛勞動力之外,還將節省貨運成本與時間,跨國貿易、鄰國資源串連將成常態;加上柬國近期發現豐富的石油蘊藏,美、日、韓都積極介入,用重大建設回饋交換開採權;一四年初,中國中鐵集團承諾投資112億美元,興建鋼鐵廠和鐵路,創下當地投資新高。這些都說明「外資、外國人來定了」。

「但是,你知道嗎?現在金邊可租給外國人的酒店式管理大樓,10根手指數得出來!」代表供給嚴重不足,所以5年前雙城建設所蓋的「巴里島水岸一期」,才能創造13%的高投報率,黃子晃說。

近期開始代理柬埔寨「麗薇雅」建案的安鋅不動產店東林亭鋅提醒,若只因高投報而進場,要留意投報率會隨著供給增加而逐漸下降,但若趨勢對了,有國際熱錢推波助瀾,待重大公共建設逐步完成後,就像20年前的台北,增值可期。

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