紐澳篇》租金報酬率誘人 移民、置產兩相宜

澳洲墨爾本和紐西蘭奧克蘭,兩地都有一流大學,每年吸引世界各地的留學生湧入,這幾年蓋房速度遠低於進住人口,儘管是房產市場相對成熟的先進國,租金報酬率仍高得誘人。

2015/03/10 出處:財訊雙週刊 第 471 期 作者:游筱燕

錢進墨爾本 科技新貴房價年增兩成

如果想要兼顧投資、移民、留學等海外投資,你就不能不注意澳洲和紐西蘭, 」談到紐、澳,亞太國際地產總經理秦啟松立刻為紐澳置產下了定位,會這麼說不是沒有道理。紐、澳房地產市場相對成熟,稅制透明,對於外籍人士的接納度高,且租金報酬也有一定水準(約在5至7%間),但要怎麼買?買在哪個城市?應該注意哪些風險?讓買過的人告訴你。

從事App開發人員的Arthur,2013年年底花了約台幣1200萬元,買下位於澳洲墨爾本市的一房 (室內實坪約13至15坪) 產品,至今投報率五%,穩穩收租金,更令他震奮的是,目前該區房價已漲了近2成。

墨爾本就業機會多
空置率低 不怕住套房

先前曾從事過房地產法務相關工作的Arthur,對於房地產投資相當謹慎,「這2年來國內房市向下修正的氛圍大致底定後,我就以各項經濟數據研究哪裡適合投資,以及未來脫手性的問題,最後選定了澳洲墨爾本。」

Arthur認為,以大環境面來看,澳洲為全球第十二大經濟體,不論在生活滿意度、平均壽命、空氣汙染程度、就業機會及家庭所得等都有高度評價。國家對了再選區域,Arthur說,每年F1賽車開幕戰就從墨爾本開始,以及四大網球公開賽中的澳洲站,比賽場地也是墨爾本,說明墨爾本在國際賽事中具一定地位,建設也到位。再者,墨爾本擁有全球一流學府,每年,世界各地都有求好心切的父母,將小孩送到墨爾本讀書,未來房子「不怕賣不掉!」

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸指出,澳洲政策鼓勵海外投資和移民,加上各國人口不斷移入,對外友善貸款可貸至八成,又有好學校,可作為留學置產的選擇,這幾年成為國人赴外投資房產的熱區,其中又以東澳的布里斯班、雪梨、墨爾本為主。

蔡詠綸說,首都雪梨單坪價格近百萬元,直逼台北信義計畫區,在人口成長停滯下,房價處於相對高點,成長空間相對有限。反倒是布里斯班、墨爾本平均房價約在台幣50萬至60萬元左右,比雪梨便宜45%、33%,是2個值得投資的城市,總價在1000萬至1500萬元間。

布里斯班大興土木
需求強勁 投報率可期

蔡詠綸建議,偏好買首都雪梨的人,不妨考慮墨爾本,因為此地房價緊追雪梨之後,連續4年獲選全球最宜人住城市第一名,從人口增長、就業機會、房價上漲速度看來,成長潛力十足。

另外,布里斯班和高雄是姊妹市,蔡詠綸就形容如同高雄般,有許多重大建設正在進行,房價起漲有空間。ABS Estimated Resident Population預估,未來布里斯班房屋供給量,每年將出現約1200至1500戶的缺口,需求強勁,投報率應該不錯。

不過,第一太平戴維斯全球住宅投資顧問經理李怡嫺提醒,今年以來澳幣兌美元已貶值3.04%至79美分水準,受到原物料、礦業出口大減,加上美元走強,澳洲貿易條件惡化,澳洲經濟目前仍未見好轉。建議投資人可以再持續觀察,或趁此波澳幣下修,逐步布局澳幣資產。

鎖定紐西蘭 岑永康夫妻台北套房價買別墅

善於買房投資的主播夫妻檔岑永康和張珮珊,過去13年在台北市最精華的大安區存了3間房,一三年他們花了約台幣1700萬元,買下一間位於紐西蘭最大城市奧克蘭市郊占地220坪、有廣闊庭園的獨棟別墅,除了每月穩收租金7萬元,扣掉稅費成本後,淨報酬率高達7%。這筆錢若要在房價高得嚇人的大安區置產,應該只買得起15坪左右的小套房。

為了讓負擔不至於過大,一四年當大安區其中一間房已滿2年、過了奢侈稅閉鎖期後,他們毅然出售,小賺100萬元。一是他們發現在台灣不動產的持有成本不斷攀高,尤其是像他們般擁有多間房產的置產客,更容易被政府盯上;二是和紐西蘭的投報率相比,大安區的房子租金毛報酬率僅2.4%,扣掉持有成本,報酬率少得可憐,不如早點脫手。

奧克蘭投資環境友善
無購屋限制 貸款享優惠

岑永康夫妻檔會選擇紐西蘭置產,是因○七年小女兒上學前,一家四口曾在紐西蘭Long Stay(長住),對紐國充滿好感,回台後不斷注意紐國房市動態,並打算日後再送小孩去讀書。此外,他們也注意到,一一年第二大城基督城發生6.3級大地震,需要災後重建,拉升經濟成長。

第一太平戴維斯全球住宅投資顧問資深經理關蕙君表示,台灣人早期多數會選擇紐西蘭經濟中心的奧克蘭市,看好該地有世界百大名校──奧克蘭大學,不過近來單純投資賺增值和租金的不在少數。

主要有三點吸引人,第一,受○八年次貸風暴影響,銀行緊縮放款,包括開發商也鮮少取得資金進行建設,供給雖然減少,但移入人口與留學需求仍持續增加,據全球房地產指南一三年的調查顯示,奧克蘭的租金收益率可達8%。

第二,為促進震後的房市發展,紐國沒有奢侈稅、房產購買契稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、遺產稅和贈與稅,更沒有資本利得稅,只須按租金比率繳交租賃所得稅,對海外買家也沒有買賣限制,並歡迎海外人士投資。

第三,買預售屋,僅須預付兩成房價至信託帳戶,待完工再繳付8成尾款,當中預付的2成每個月所產生的3至3.5%利息,可以完全折抵尾款,且在交屋前都可合法紅單轉讓。

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