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如何靠投資債券賺錢?MBS與Reits篇

在低利率時代,高於定存利率的租金報酬仍會吸引許多投資機構將資金轉入,但若房地產景氣轉差,這就真的像火燒厝,好手好腳的就要趕快溜!次貸風暴時就跌死了一堆人。

2015/01/26 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:Jim男的投資與旅遊經

上篇的公債只提到成熟國家的政府債,其實還有類公債的產品,如MBS與新興市場債,這也是債券基金裡面常見的標的。此外,Reits今年的表現也相當不錯(不是債券喔,只是跟不動產相關,就寫在一起),我也認為未來一兩年也還會有不錯的表現,也順帶一提。

 

大多數人對MBS是比較陌生的,但葛洛斯一直買MBS,當然希望聯準會快點QE,因為一般認為MBS將是聯準會收購的標的,現在買進就等著聯準會來抬轎。

 

這篇文章有些部分比較難,初學者把紅字部分看一下就好。

MBS (Mortgage-Baked Securities),有M的就代表是房地產的意思,背後有不動產貸款當抵押的債券。簡單來說,跟銀行承做房貸的客戶,將房屋抵押給銀行,取得了貸款,但要按時繳交房貸給銀行,銀行雖然可以藉此長期有現金流的收入,也擁有房地產,但是資金來源的存款卻是短期的,會有以短支長(貸款多是長期的,如房貸,企業貸款)的利率風險。加上有時急著要有資金運用,卻卡在沒有活水,所以將房貸證券化,將可以創造多贏的局面。證券化的過程就是把銀行持有的房貸轉賣給中介機構,中介機構包裝成證券,再轉賣給投資人。投資人可以藉此拿到房貸戶所繳交的房貸錢,通常一定比定存高,因此會吸引許多原先的定存戶,銀行相對地只賺轉手的費用,但卻減少了房貸變成呆帳的負擔,因此更願意以比較低的利息去吸引房貸客戶。

 

 

只要世界正常運作,一切看來都是非常美好的。但其中的關鍵點其實只在於房貸戶願不願意按時繳交房貸而已。只要房地產不泡沫化,利率不急遽升高讓房貸戶繳不出利息與本金,基本上都不會有問題。為了降低違約風險,都會有所謂的信用加強機制,中介機構從中收取所謂的保證費,也就是說投資人本身其實已經有繳保險費去承擔違約風險了,加上中介機構幾乎都有政府保證,這是最強的信用加強機制,現在的吉利美本身就是政府機構,萬一房貸戶繳不起房貸,以前是把房子丟給銀行,銀行頭就摸著燒,現在這風險是由中介機構來承擔,MBS投資人原本拿不到房貸錢的,也由中介機構支付。違約風險完全都是政府來承擔,除非美國政府倒閉。

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