善用「售後回租」,換屋有彈性

有換屋需求的朋友,常常面臨的疑問就是:房子應該「先買後賣」,還是「先賣再買」?前者害怕新房子的房貸太重,現金流太緊;後者則怕賣了房子之後,新房子還沒著落,不知道要住哪裡?到底應該怎麼安排才好呢?

2015/01/19 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:House123
(圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

有換屋需求的朋友,常常面臨的疑問就是:房子應該「先買後賣」,還是「先賣再買」?前者害怕新房子的房貸太重,現金流太緊;後者則怕賣了房子之後,新房子還沒著落,不知道要住哪裡?到底應該怎麼安排才好呢?

其實這兩個選項都各自有優缺點,也有需要克服的地方。

以「先買後賣」為例,由於央行為了抑制某些區域的房價,嚴格限制銀行針對名下有房子且還有房貸的人,如要買第二間以上的房子,在某些區域,最多只能核貸六成,利息需在 2% 以上,且不能有寬限期。所以如果選擇「先買後賣」,必須解決上述「二屋」的問題(註 1),例如:如果本來的房子登記在先生名下,新房子可以改買太太的名字,如怕貸款額度不足,可以由先生擔任太太的保證人,或是將原來的房子增貸,但申請不綁約,雖然利息可能略高一點,但可以籌備自備款買新屋。不過,不管哪一個,同時揹兩間房子的房貸,壓力的確較大,加上目前房市較冷,售屋時間拉長,容易導致現金流吃緊的現象。

如果「先賣再買」呢?賣了房子之後,新房子還沒著落,要住哪裡?除了租屋外,其實你可以有另外一個選擇-「售後回租」。

所謂「售後回租」指的是:房子雖然賣掉,但簽約時事先跟新屋主談好一定期間的租期,由你向新屋主承租同一間房子,付租金給他。「售後回租」特別適合已經買了預售屋,但還沒交屋過戶的換屋族,或是換屋需求明確,只要花半年到一年密集看屋就可以找到理想的換屋物件。為了提高新屋主答應「售後回租」的意願,除了支付比鄰近行情略高一點的租金外,在租約上,也要約定並承諾好好照顧屋況,確保租後交屋時屋況良好,讓新屋主放心。

題外話,不管是「先買後賣」或「先賣再買」,只要買價超過原出售價格(例如:以小換大、以舊換新),都有機會申請「重購退稅」(註 2)。

你有換屋的需求嗎?不妨考慮一下「售後回租」,讓你的換屋更從容、更有彈性!

註 1:關於「二屋限貸」,有些銀行只要在辦新房子的貸款時,一併附上原來自住的房子的買賣契約(表示已經同步賣掉原來的房子),就可以排除「二屋限貸」的適用。不過,通常要同步賣出原屋並買進新屋有實務上的困難。

註 2:如果你有換屋的行為,在完成移轉登記日起 2 年內,重購自用住宅之房屋,只要買價超過原出售價格(例如:以小換大、以舊換新),就可以在重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度,依法申請將原本繳的「財產交易所得稅」和「土地增值稅」退還(新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能申請土地增值稅退稅)先購後售者,也有適用。不過,重購後 5 年內,都必須作自用住宅,有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,否則會被追繳原退還的稅額喔!

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,著有「買一間會增值的房子」。)

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