搶撿林口便宜宅 年底有機會 投資客退場,房價還有2字頭可挑

林口房市進入冷靜期,未來等林口影視城、購物中心等利多進駐後,將有一波補漲行情,現在入市,有機會撿到便宜。

2014/09/19 出處:財訊趨勢特刊 第 48 期 作者:馮莉玲


 
曾是房市熱區的林口,在價格站上3字頭、政府積極祭出各項打房措施後,已冷卻多時,不過從去年第4季開始至今,房市表現逐漸增溫,去化速度雖然趨緩,但銷售量仍算穩定,在捷運機場線、國賓影城、Outlet購物商圈等利多持續加持之下,可望醞釀年底前新一波買氣。
 
受到捷運機場線即將通車利多振奮,林口自去年第4季開始,房市逐漸增溫,永慶代銷處長何彥煒表示,無論是來人組數或成交量,林口在新北市皆名列前茅,主因「桃園房價高漲」。桃園近年無論是推案量與廣告量皆相當龐大,吸引許多北客南下覓屋,這些願意離開雙北市的購屋族,對於林口接受度高,加上桃園整體房價已高過林口地區,許多林口新市鎮推案價格比桃園建案還要親民,因此購屋族多半傾向選擇在林口置產。
 
何彥煒分析,這波成交量中,以2∼3房的首購產品最受歡迎,目前近捷運推案價格每坪33∼35萬元、無捷運議題地區每坪24∼28萬元,其中依品牌、地段有不同個案表現,如今年長虹建設在文化一路上總銷20億元的「長虹天薈」一推出即迅速秒殺,震驚市場。
 
全台市況轉冷 林口買氣反向升溫

不僅「長虹天薈」創下佳績,新理想行銷團隊總經理黃正忠也舉例,去年第4季推出的「麗江清久」,近捷運站、Outlet購物中心,每坪37∼38萬元,公開3個月即完銷。打破外界對於林口買氣退燒的看法。
 
黃正忠表示,林口曾經是北台灣最夯的房市熱區,自2011年開始實施奢侈稅後,成交量便逐漸下滑,過去2年房市正熱時,投資客不再聚焦林口,房價也未有特別漲幅,直到去年下半年,在捷運機場線、國賓影城、三井Outlet等利多不斷持續動工,房市才開始逐漸加溫。
 
今年全台市況紛紛轉冷,反觀林口買氣從去年下半年開始提升,與全台各區比較相對順銷,黃正忠分析,林口投資客已逐漸退場,現在房價還找得到2字頭,就連五股皆已站上3字頭,林口價格相對具有競爭優勢,只要產品符合市場需求,都能穩定去化。
 
長線利多加持 年底前有進場點

分析林口市況,黃正忠指出,現在投資客退潮,林口購屋客層以自住客為主,大於60坪產品有貸款限縮問題,去化度和轉手度較差,因此以60坪以下的首購、首換產品最順銷。
 
不過,由於機場捷運線利多已炒作多時,通車時間更是一延再延,林口缺乏新議題,近期受到關注逐漸減弱,何彥煒指出,林口現在最需要的就是「人氣」。一旦林口影視城、購物中心等利多一一進駐,帶來不同的商業氣息之後,就能塑造都市新風貌,更能吸引首購、自住族群以時間換取空間,選擇入住林口新市鎮。
 
由於今年下半年碰上選舉,加上林口冬天較寒冷,季節氣候問題將讓房市降溫,年底前林口房市個案將不若上半年熱絡,何彥煒建議,可選擇時機點進場,林口環境宜居、交通條件佳,有寬闊的公園綠地,長遠來看,依舊看好林口,預估年底前價微揚、量暢旺。
 
觀察未來利多,黃正忠認為,捷運機場線即將完工,國賓影城與Outlet也已動工,奢侈稅至今已冷一陣子的林口,倒貨潮不會像其他區域嚴重,相對也保值安全,待未來生活機能慢慢提升、持續進駐之後,將可吸引搭乘捷運機場線至北市上班的通勤族,一旦選舉結束、市場氛圍轉好時,將會有一波增值空間,可望價量齊揚。
 

 
不若業者抱持樂觀態度,學者德明財經科技大學副教授花敬群認為,林口推案量與價位已拉過高,即便有捷運機場線等建設,但已炒作多時,通車後不會有利多效果,他進一步分析,林口建設利多效應已在房市景氣佳時反映過了,如台北市早期興建的捷運木柵線,在施工期間房價已反映上揚,隨著景氣下滑,捷運通車後房價反而下修,林口目前即遇到相同的景氣反轉情況,因此預估林口價格將跌1成。
 
林口近捷運站建案 入住首選

淡江大學產經系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰則認為,林口距離青埔航空城不遠,未來選擇居住在青埔、林口的台商也會愈來愈多,而捷運機場線不只能連結台北市中心,還可銜接至桃園、中壢生活圈,生活機能十分足夠,加上五楊高架道路讓交通條件更加便捷,在台商持續返鄉利多加持之下,林口各項條件都很不錯。
 
 
不過,林口重畫區長年下來供過於求,價格也來到相對高的區間,莊孟翰認為,林口雖然有捷運機場線利多,可連結台北、桃園生活圈,但並非所有物件都鄰近捷運站,捷運已成為林口過度炒作題材,未來生活機能也無法和北市相比,加上空屋率不斷增高,價格將開始逐漸下修。
 
莊孟翰建議想入住林口的購屋族,一定要選擇靠近捷運站的物件,並注意建商品牌、信譽,未來轉手度較佳,進可攻、退可守,應多看多比較,現在市場觀望氣氛濃,民眾不妨可以開始出價,持續觀察景氣如何發展,也許有機會撿到便宜。
 
黃正忠提醒,由於林口重畫區價差很大,靠近捷運的產品已站上3∼4字頭,但後段區域每坪不到30萬元,3∼5分鐘的車行距離,每坪房價可差8∼10萬元,現在新北市低於3字頭地段難尋,若民眾有預算考量,不妨選擇林口新市鎮後段區域,房價相對便宜,開車3分鐘可到捷運站,待未來生活街廓成型,配合的捷運接駁系統陸續到位,將有相當的補漲空間。
 
何彥煒則建議購屋族可考量自身需求,通勤族可往捷運沿線覓屋,有車族可挑選至交流道便利的地區,並注意避免買到工業宅。他叮嚀,林口重畫區部分為坡坎填土地區,較容易發生危險,購屋應盡量避開這些地方。

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