年輕人必學! 都會區低價卡位術 台北居,也可以很容易

薪光幫想買房,只能住郊區?別擔心,近年政府力推的社會住宅不僅交通便利、開價便宜,而且入住門檻低,只要多留意資訊,也能低價買好宅。

2014/06/03 出處:財訊趨勢特刊 第 44 期 作者:林 過

高房價問題使得民怨沸騰,營建署更公布2013年各都會區的房價所得比,台北市高達15倍,意味著要在台北市買房,得不吃不喝15年才買得起,創下全球房價所得比最高,台北居實在大不易。
 
全台逾半地區 購屋壓力超過世界標準

根據營建署資料顯示,2013年第4季全台房價所得比為8.37倍,比第3季下降0.58倍,其中台北市高達15.01倍,季增0.13倍,全台平均貸款負擔率為35.36%,也是以台北市最高,負擔率63.37%。從台北市的房價所得比與貸款負擔率來看,等於要連續花上15年,用月收入的63.37%負擔房屋貸款,才買得起台北市的房子。
 
其他縣市的貸款負擔率也都不低,新北市53.51%、澎湖縣36.52%、台中市34.37%、新竹縣32.20%、高雄市31.02%、新竹市30.83%、花蓮縣30.22%、基隆市20.42%、屏東縣19.05%,而各縣市的房價所得比則分別是新北市12.67倍、澎湖縣8.65倍、台中市8.14倍、新竹縣7.62倍、高雄市7.34倍、新竹市7.30倍、花蓮縣7.16倍、基隆市4.84倍、屏東縣4.51倍。
 
根據世界銀行定義,一地的房價所得比最好是5倍到6倍間,較符合一般民眾的生活品質,而貸款負擔率則最好降低到30%內。從營建署數據可看出,全台一半以上地區購屋壓力都超過世界標準。
 
市價7成 就能入住都會區社會住宅

也因為購屋壓力大,各大都會區政府也都積極推出各種社會住宅,包含合宜住宅、只租不售的社會住宅、地上權住宅等比市價低價的住宅。
 
最早推出合宜住宅的是新北市板橋區浮洲地區,2011年底推出,當時由得標廠商日勝生集團興建,推出4000多戶中小坪數住屋供民眾,當時開出每坪19.5萬元,約為當地房價三分之二左右,相當具有競爭力,最快2015年3月完工,成為全台第一個興建的合宜住宅。
 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,當時新板特區內新成屋每坪動輒70萬元起跳,政府積極推動社會住宅、合宜住宅等措施,且同時間台鐵浮洲簡易站也開通,浮洲合宜住宅成了社會住宅類的指標,吸引2萬多人申請。
 
日勝生集團發言人周惠玉表示,浮洲合宜住宅規畫23坪至55坪,主要提供給小家庭居住,每坪售價19.5萬元,換算下來最便宜的1戶約450萬元。不過雖然便宜,但在政府規定下,合宜住宅10年內不得轉手,且購買者也得符合以下條件。
 
首先,購買人必須年滿20歲,且名下無自有住宅,家庭年收入也必須低於公告受理申請當年度台北市50%分位點,以當時浮洲合宜住宅開賣時的規定,2011年度台北市、新北市家庭年收入50%分位點為158萬元,因此家庭年收入超過該數字就不得申請。
 
另外得有配偶,或是與直系親屬設籍在同一戶,同一戶籍內的配偶、直系親屬及其配偶等都必須無自有住宅,若配偶屬不同戶籍,則與配偶同戶籍的直系親屬及其配偶也必須沒自有住宅,另外單身者則須年滿40歲,若是父母均亡者,同一戶籍內有未滿20歲或滿20歲但仍在學、身心障礙或無謀生能力之兄弟姊妹需要照顧。
 
也因為符合規定的登記購買者多,所以當時採取抽籤方式進行,中籤者簽約當天要繳40萬元,再依照工程進度,繳付尾款88萬多元,另外7成則是銀行貸款,依現行利率,每月本利攤還約1萬5千元。
 
浮洲合宜住宅在短短半年內就售罄,但也因為政府規定10年內不得轉手,倘若現在想要入住浮洲合宜住宅,恐怕只能等到成屋後,透過租賃的方式入住,想要購買,可能得等10年後有屋主轉手才有機會入住。
 
繼浮洲合宜住宅後,政府又在2013年推出林口A7合宜住宅,由遠雄建設、麗寶建設、皇翔建設和名軒建設共同興建,在9.81公頃的基地上,共有3960戶,預計2015年可完工交屋,主建物每坪平均售價不超過 20萬元,陽台每坪平均售價不超過6萬元,其中還包含199戶出租戶,主建物每坪每月租金不超過250元,陽台每坪每月租金不超過100元。
 

 
當時為了擺脫以往國宅給人品質不佳的印象,營建署也明定,建商得使用高品質建材及設備規格,如建築外觀要採用天然花崗石增加合宜住宅的質感,由於林口合宜住宅每戶面積30至50坪間,公設比不超過30%,也就是說,若民眾選擇購屋,總價約450萬元至750萬元之間,若選擇租屋,租金則落在每戶7,500元至12,500元間。
 
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,由於新北市成交量有一半以上都是總價500萬至1000萬元的物件,機場捷運A7站合宜住宅不僅符合首購族需求,加上機場捷運即將通車,目前大台北地區捷運沿線很難找到1字頭房價新大樓,對於該區域來說將是極大的利多,同時也帶動整體林口的房市熱絡。
 
桃園、新北 都將有合宜住宅釋出

林口合宜住宅是營建署搶先招標的第一批合宜住宅,但也因為林口合宜住宅有捷運加上附近就是華亞科技園區,當時吸引了3萬6千多人抽籤,中籤率只有11%,不過當時沒有中籤的民眾,現在若想要買林口合宜住宅,至少得等完工後再5年了,因為林口合宜住宅限制5年內不可轉售,不過卻沒有限制不得轉租,也因此沒買到合宜住宅卻想要入住的民眾,也許可以透過租屋的方式入住。
 
沒買到板橋、林口合宜住宅,則可以選擇桃園八德合宜住宅。桃園縣政府今年4月首度推出由地方政府主導的合宜住宅,遠雄建設確定取得投資興建資格,共有3塊基地,分別位於八德市建德路、豐德路以及豐田二路,總面積達6439坪,將規畫興建950戶,預計2016年底完工。
 
這是遠雄第二次標下合宜住宅。遠雄建設副總經理黃志鴻說,該案將有90%出售,10%出租,規畫30坪至51坪產品,出售住宅主建物每坪平均售價不超過14.9萬元,預定興建地上20樓產品,單戶總價含車位約600萬到700萬元。
 
由於這是地方政府首次推動合宜住宅,資格限制、開發方式多比照中央辦理,住宅承購人須符合中低收入戶、無自有住宅且在桃園設籍滿一年的資格,承購戶取得合宜住宅產權10年內不得轉售,詳細條件可能在2014年中會由桃園縣府與遠雄簽約後公布。
 
除了八德外,近來政府也積極在其他地區尋找可能可以興建合宜住宅的土地,像是桃園航空城、新北市三環三線沿線,以及高雄市大寮、岡山等地,未來將有愈來愈多資訊出現,只要符合條件與資格,一有合宜住宅釋出,不妨試著填單抽籤,若幸運抽中就有一間自己的房屋囉。

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