低價想買好地段 就靠77法則

好區位、好機能,一定貴到翻?沿著捷運站週邊買屋,最有增值效果,但如果要兼顧交通方便與低總價,以「235原則」、「77法則」篩選,你也能買得起優質好房。

2014/06/03 出處:財訊趨勢特刊 第 44 期 作者:黑艾摸

一句所有房地產專家都會說的話,買房子要考量的重點就是:Location、Location、Location(地段、地段、地段)。只是,誰都想要和頂新集團的大老闆們、小S當鄰居,住進仁愛路上的帝寶,或者是像許多上市櫃的老闆們住在大安森林公園正對面第一排,但問題是,哪裡買得起啊?被譽為多頭總司令的戴德梁行總經理顏炳立,是地段至上的奉行者,更是率先將台北市分為蛋黃、蛋白、蛋殼的先行部隊。為了能讓所有人立即反應好壞地段的差別,他常拿人來妙喻地段,像是他總比喻A級地段和A級產品猶如名模林志玲,B級區域與B級產品便是丑角如花。
 
生手止步!買郊區眼光要夠準

過去,房市在走10多年的多頭時,二級產品跟著瘋漲,連如花都拿來當志玲賣;如今,當房市空頭的氛圍瀰漫,如花再怎麼化妝也不會變成志玲,他預估未來二級產品將陷入肉搏戰。在房地產市場混沌不明、備受考驗之際,沒有人會想買到轉手不易的如花,如果能跟著以下達人的實戰經驗和方法,你也能挑到會增值的志玲!
 
有在聽顏炳立講的人都覺得,在他口中好像只有大安區和信義區等蛋黃區可以碰,郊區的房子都不值得買!顏炳立回說「不是的」,他認為市區房子最大的優點就是通勤時間短、生活機能完備,郊區房子最大的弱點便是須付出較多的交通時間,不可諱言,每個郊區區域中都會有其精華地段,生活亦能自給自足,假若在評估過與市區的連結方便性、生活機能、未來成長潛力(如重大公共建設,高鐵設站、新增交流道等)等條件皆具備下,郊區並非不能買。
 
要避免的是房價已經過高、未來潛力又不足的郊區。顏炳立舉例,像是20多年前房市景氣好的時候,房價全面上揚,當時北海岸海景小套房案場,賀2字頭成交的聲音此起彼落,但20年過後,在上述買郊區評估的三點樣樣沒有「進步」下,房價只能腰斬,諷刺的是在這段期間內台北市的房價都不知翻了幾倍。最後,回歸到供需問題,要知道郊區住戶需求有限,有時候創新高價卻沒創新成交量,房價遲早會修正。
 
睜大眼睛!不是每種捷運都能碰

大家都知道,沿著捷運買房準沒錯!大家也都不難想像,離捷運站越近的房子,保值、增值的效果最顯著。理財專家夏韻芬提出「2+3+5」的買好屋法則:距離捷運站200公尺是最佳地段,如果太貴買不起,可以放寬「加3」延伸到500公尺以內;如果再不行,不妨選擇1公里以內的範圍,透過轉乘公車兩站左右抵達捷運站即可。
 
只是捷運周邊黃金屋恐怕非一般上班族能力所及,如果戰線再拉長,此時又該怎麼選擇?住商不動產企研室主任徐佳馨建議,以「77」原則兼顧低總價及交通要素,第一個7和「2+3+5」概念相近,指離捷運站步行7分鐘的距離;第二個7則指離工作地點捷運站7站的區域內看屋,舉例來說,在中山區上班的捷運通勤族可以考慮三重區,甚至遠一點到蘆洲一帶。
 
天時地利不動產創辦人張欣民說,買房固然跟著捷運走不會錯,但也要是能「眼見為憑」的捷運才算得上是房價保證。原因無他,因為現在都還沒動工,那何時享受得到利多呢?會不會又是空頭支票?加上近期又有選舉,候選人為了搶選票,捷運支票不斷開,此時若貿然跟進他們所說的仍未有動靜的潛力區,屆時沒有經費怎麼辦?再者,倘若換人、換政見,或是不將重點放在前任者的政策上,難保先前確定的捷運線不會是夢一場。以日前大肆宣揚淡海新市鎮將來會建設的輕軌來說,據傳目前環評仍未過關,就會是一大變數。張欣民建議,要買捷運宅,最好要買已經興建完畢或是確定在興建中的;其中又以興建完畢且行駛多年的捷運線附近房價較為穩定,不會因為預期心態被任意加價。
 
如果房屋條件以及售價皆相當之下,你會選擇何處落腳?想必是有氣質型環境的地方吧!張欣民說,顧名思義,氣質型設施包含圖書館、美術館、科博館、音樂廳、文化中心等,能讓身心靈放鬆增長氣質的地方,這些地方通常有大片綠地,能帶小朋友和寵物出外踏青,居住品質相對良好,在不景氣中較為保值。如果房屋條件相當,周邊沒有氣質型設施的賣一坪50萬元,附近有文化中心的單價為53萬元,儘管後者單價高造成總價亦高,在此時機點寧可買後者,未來相對容易脫手。
 

 
台灣房屋高資產中心執行長邱太煊可以說是國宅的愛好者,他在2010至2012年兩年間相繼買進大安區「成功國宅」和信義區「忠駝國宅」,前者
還以每坪獲利12萬元出場。他之所以喜好國宅,在於他認為不少位於台北市的國宅、眷村住宅都在絕佳的區域,像是他買進的兩間國宅,或是靠近中正紀念堂的「新隆國宅」、信義路上的「石園新城」、敦化商圈中的「敦化新城」等,就在台北市一等一的黃金地段上,買國宅等同買下好地段。
 
優質保證!買國宅等於買好地段

邱太煊補充,早期國宅給一般民眾住戶多,素質水準較差的刻板印象,但國宅使用執照取得15年後可自由買賣,已經回復到市場機制,雖然近年來漲幅大,價格不比舊公寓低,不過國宅挾帶地段佳、生活機能強,有些還具備鄰近大型公園綠地或明星學區的優勢,在景氣好時,上漲空間比市場平均值高,即使面臨房地產修正時刻,下跌的空間也相對有限。
 
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,「學區宅」一直以來都是房地產市場的「票房保證」,許多家長在購屋時,也都會把明星學區納入考量關鍵,造成「學區宅」供不應求,使得周邊房價易漲難跌。
 
他觀察台北市實價登錄中前10大高價的套房,其中「仁愛A+」及「菁選集」就是屬於師大附中國中部學區,「法意」則有金華國小學區,這些社區由於位處明星學區範圍內,價格總是居高不下,只是這些學區已經「高貴很貴」,還有什麼大原則是可供參考的?劉志雄說,新婚成家預算有限,假若購屋資金低,只能買較邊陲的蛋白區,必須將生活機能與學區完整性考量在內,當選擇了自住便利、無須煩惱就學問題的房子,房價自然相對穩定,當小孩長大欲換屋時,舊屋不會因為沒人想買、卻賣不掉致使被迫降價,等於相對保值。

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