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海外置產大爆發 日本、東協最夯

阮慕驊:1000萬元台幣就可在吉隆坡買小豪宅,在國內房價持續走高下,許多投資客已紛紛將眼光瞄準海外。業者預估馬來西亞及日本仍是投資重心,預估今年海外市場成交量,可望較去年增加3成以上。

2014/03/31 出處:財訊趨勢特刊 第 42 期 作者:陳彤綺

台灣房價不斷挺升,已達相對高點,置產投資族已掀起一股出走潮。理財專家阮慕驊分享海外投資的三率心法:匯率、經濟成長率和租金報酬率。台灣房屋也指出,日本和馬來西亞是投資者新歡,預估今年整體海外市場成交量,將較去年增加3成以上,將是大爆發的一年。
 
馬來西亞
搭上東協經濟成長列車

「我去年在吉隆坡購入新台幣1000萬元總價的預售屋」,阮慕驊說,自己評估幾個月,並看過10個以上建案,最後決定這個離雙子星塔約1500公尺的預售案。屬於黃金地段,視野也佳。
 
與台灣不同的是,馬來西亞的預售屋,簽約加訂金是總價20%(台灣是10%),之後便是「蓋到你買的那一樓再付工程款」。其他時間,大約只負擔少部分的公設興建費用。以阮慕驊購買的建案來說,是4棟大樓的社區,他購買第3棟的第35層樓,所以去年購買至今,還未繳到該層樓的工程款。
 
他分享,自己購入馬來西亞房市,「主要是看好東協國家的發展」。且以置產角度而言,是進可攻退可守,短期可當海外度假屋或出租,長期則看好5至8年後,東協經濟的成熟期。
 
阮慕驊的三率投資法
 
阮慕驊也歸納投資心法,一、找經濟發展起飛的國家。台灣這幾年GDP(國內生產毛額)成長率都在2%至4%間游移,東協國家動不動都是6%至7%起跳。二、匯率會上漲的國家。他分享自己有個朋友在澳洲置產,當時匯率兌新台幣是18元,現在漲到27元,所以光匯率增值就賺5成。
 
三、租金報酬率比台灣高。目前馬來西亞租金報酬率是5%以上,比台灣約2%多,高了1倍。
 
接下來,阮慕驊也看好柬埔寨金邊的房市發展,並往來多次觀察房市。他也提醒,海外置產一定要注意自身安全,尤其到治安有疑慮的國家。資金面來說,也一定要有閒錢投資,再赴海外,不要把全部資金重壓海外,資金風險需要控管。
 
阮慕驊觀察周遭朋友,發現「只要買對地點,要賠錢很難」,因此投錢下去前,一定要做好功課。
 
台灣人日本買房
快速成長


台灣人對海外置產的熱度從房仲業中可得知。日本信義房屋不動產株式會社表示,去年下半年至今,赴日本投資的詢問電話增加50%以上。
 
日本信義進一步指出,日圓走貶、去年東京申奧成功後,台灣人至日本置產顯著成長,2013年總銷售額達306.3億日圓(約89.5億台幣),比3年前足足成長5倍以上。
 
不僅如此,21世紀不動產統計資料顯示,2013年台灣在美、日置產的投資者,比2012年分別增長57%、56%,相當驚人。
 
根據長富地產統計,目前投資熱門的海外城市,包括日本東京、馬來西亞吉隆坡、澳洲雪梨等地,且愈來愈多房仲業者投入當地建案或中古屋開發,部分業者還與旅行社業者、移民代辦公司合作,帶台灣客戶至當地看屋兼旅遊;規模較大的業者,也設立據點門市,同時經營當地華人中古屋買賣市場。
 
房仲業認為,想找新台幣1千萬元左右的物件,可往東協國家找,若赴日本,最好自備款要新台幣500萬元以上較佳。日本信義表示,目前以總價新台幣1500萬元左右的物件最受歡迎,且台灣人多往東京找尋,產品以2房最受青睞,看好增值潛力。
 
另一方面,儘管美國逐步縮減QE(貨幣量化寬鬆)規模後,資金陸續從東協國家撤出,但長期經濟發展仍看好下,也激起台灣人愛買房的勇氣,資金陸續往東協國家找出路。
 
台灣房屋國際資產中心趨勢研究處分析師張漢超即表示,目前每個月約有3至4團、共120至150人不等,前往馬來西亞看房。
 
還有泰國市場,藍海地產集團總裁劉威廷表示,泰國近2年房價漲幅僅15%,在全球地產指南中,曼谷房產長期投資評比則被評為「四顆星」,
收益率是6.29%,高居亞洲之冠。
 
劉威廷表示,泰國政爭是壓抑泰國房市的主要原因,目前曼谷房價約僅台北的一半,泰國失業率0.7%,遠低於亞洲各國。且泰國政府也相對歡迎外資,祭出獎勵外資投資當地不動產。
 
台灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱表示,美國、英國、日本、澳洲、馬來西亞,是目前台灣人較熱中的海外置產區域,「預估今年海外物件成交量將增加3成以上,是爆發性成長的一年」。
 
美國買房稅很重
口袋要夠深


王怡凱指出,美國房價與台北相比,其實沒有比較貴,只是持有的稅負較重。例如美國西岸洛杉磯較好的學區,一棟含有花園的房子,土地面積約168坪,售價約新台幣3000萬元。以同樣的價位,在台北市只能買到舊大樓甚至公寓。
 
以豪宅來看,比佛利的高級住宅區,單戶豪華大樓,坪數約77坪,總價約新台幣9000多萬元。
 
美國房價對台灣很多中產階級以上置產族,不是太大的負擔;以目前最火紅的日本房市而言,日本信義表示,台灣人最愛買2房的大樓產品出租,尤其趁日幣貶值時購屋,未來等增值和匯率上揚時兩頭賺。
 
知名主持人趙婷,則是10多年前赴美國加州購屋,她認為美國匯率相對穩定,對於買房承擔的匯率風險較小。
 
租金報酬率高
自備款最好有4成


日本、部分東協國家和美國房地產,租金報酬率幾乎都是5%起跳,高於台灣1倍,具相當吸引力。但民眾下手前須對各國買房法令多作了解。尤其,海外置產的特性是,取得貸款成數偏低,最好自備4至5成自備款;美國則是外國人買房稅負最重的國家,在加州買100萬美元的房子,房地產稅是年繳新台幣60萬元。
 
赴海外投資前,以美國為例,各州對房地產的相關法規便不盡相同,行前要多問仔細。且在各業者積極促銷下,投資者對於業者的行銷手法,也要多存疑,也盡量不要因為是台灣人當仲介,就當自己人,許多買房細節仍要多著墨,追根究柢。
 
目前台灣人海外置產以日本東京最熱。日本信義歸納,國人揪團去看屋後,都深受當地乾淨的環境吸引,國人偏好的物件以2房、總價新台幣2300萬至2500萬元的產品,主建物坪數約22至25坪。且日本不把公設算在坪數內,停車位也多是只租不售。
 
日本信義指出,在日本的台資銀行多是僅申貸到6至7成房貸,因此自備款最好準備4成,購屋基本門檻自備新台幣500萬元以上。
 
阮慕驊也提醒,馬來西亞房屋貸款約只能取得5成,所以資產實力不能太差,自備款準備要比在台灣充足,並多了解投資該國的相關法令,再前往投資較好。
 
另一方面,台灣房屋全球財富中心業務經理王怡凱指出,中國大陸人士比台灣人更愛在美國買房,與台灣的房價相比,在美國買房不難,但要計算稅負負擔。
 
王怡凱解釋,美國加州的房地產稅(Property tax)每年依個人條件是1 . 2%至3%,若以平均2%計算,持有100萬美元的房子,須年繳2萬美元的稅,等於新台幣60萬元。
 
阮慕驊也提供馬來西亞置產經驗,他說若在購入房子的5年內交易,要被課30%的資本利得稅,也就如同台灣的奢侈稅。不過,當地也把預售屋的興建期算在內,所以等待成屋興建期,通常需要近3年,若再持有2年後出售,也就不
會被課稅。
 
王怡凱也提到美國買房,若在1年內轉手交易,資本利得稅最高可課39.6%。因此,各國對於炒房行為,都有嚴格機制防範。
 
王怡凱總結,想赴海外賺較高的租金報酬率,只要留意買房時的匯率、國家經濟發展和當地法令,就能獲得好的投資經驗。

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