台北推案爆大量 豪宅領風騷

超級大案湧現 以量滾價,台北市向來是指標大本營,今年329檔期推案量共有1200餘億元,是去年同期的3倍,而且有不少都是總銷破10億元、甚至百億元的超級大案。 此外,地上權住宅也是今年的市場熱門商品!

2014/03/31 出處:財訊趨勢特刊 第 42 期 作者:林珊杉

上半年房地產的黃金推案旺季329檔期蓄勢待發,根據《住展》房屋網統計,今年北中南三大都會區推案量衝上4586億元,跟去年同期相比成長了3成之多。尤其北台灣推案量最驚人,共計有3706億元的量體,雙北市衝出2500億元的推量,較去年同期的2198億元激增7成,創下近7年來新高紀錄。
 
建商衝刺 
推案價量衝破高點
 
 
房市推案重鎮台北市推案量共計有1200餘億元,是去年同期的3倍,而且有許多都是總銷超過10億元的超級大案推出。據《住展》統計329檔期總銷10億元以上的新推案,台北市強占鰲頭,不只超過10億元,甚至有總銷百億元級的大案,例如指標建商華固建設在文山區的地上權案「華固新天地」,總銷就突破130億元;另外還有興洋建設在大同區推出的新成屋案「興洋興天地」、全坤建設在萬華區的新案「全坤威峰」,每案的總銷都衝破百億元大關。
 
好房網調研中心執行長倪子仁指出,今年台灣房市受到國際景氣、國內政策影響相當大,最近的QE(貨幣量化寬鬆)退場議題持續延燒,資金狂潮不像往年大舉攻入房市,對內則因為消費者對房價有預期下修的心理,加上政府接連宣示要打房、政策面持續作空房地產市場,眾多衝擊讓購屋客的觀望氣氛濃得化不開。但是今年的黃金329檔期,建商還是不得不推案,眼看著年底有選舉,業者更是蓄勢發動推案強攻,因此接連出現許多價格衝破市場區域新高價的建案。
 
倪子仁指出,今年台北市推案量相當大,從豪宅地段到外圍區域都有不少推案,市中心創高價不稀奇,就連外圍區也闖出高價推案,令市場眼睛為之一亮。但由於今年消費者對價格下修的期待預期想法更明顯,不再像以前搶買追高價,第一季能否有好的銷售成績,價格是否合理、地段位置、建案規畫、建商口碑等條件,都將是影響銷售量的重要關卡。
 
今年台北市的3 2 9檔期中,豪宅無疑是相當具有指標性的風向球。不少建案逆勢操作,在買氣趨弱的時候,卻意外演出創區域新高價的戲碼。根據《好房網》調研中心最新的市場調查資料顯示,今年雙北市、台中市、高雄市總計有12個新屋建案售價再創區域新高,成為政策打房下的特殊現象。
 
信義計畫區豪宅 
開價破300萬元

 
北市豪宅向來是市場關注的焦點,今年豪宅大本營信義計畫區推案動作愈來愈強勁。首先,亞太會館改建案「陶朱隱園」,基地面積高達2500坪,面積相當廣闊,總戶數僅40戶,規畫為地上21層的旋轉式豪宅,每戶300坪的超大空間,還有私人的百坪庭園可以享用。雖然建商聲稱還在潛銷階段,不願正式公開價格,但一旁「皇翔御琚」成屋案,實價登錄的價格已達每坪260萬至270萬元的行情,因此市場推估,預售新案「陶朱隱園」成交價不可能低於300萬元,預估開價應該在330萬至350萬元之間。
 
另外,冠德建設的「興雅BCF案」,地段同樣相當指標,基地坐落於信義計畫區松勇路、松德路,分屬三宗基地,面積分別為B案554坪、C案683坪、F案370坪,合計共約1607坪。3個案子都規畫為一層一戶的空中立體別墅。產品坪數與戶數設計分別為B案170坪15戶、C案205坪15戶、F案150坪11戶,合計僅41戶。至於開價,不讓「陶朱隱園」搶走風采,每坪開價高達320萬至350萬元。
 
不讓信義計畫區專美於前,位於天母的「華固天鑄」豪宅案,也成為北市北區開出高價的指標大案,每坪開價上看190萬至250萬元,規畫設計為一戶180坪、總價3億元起跳。豪宅案紛紛開出高價,掀起台北市北區、東區的搶客大戰。
 
蛋白區補漲潛力強
 
近年台北市各行政區房價快速飆漲,市中心每坪開價動輒百萬元起跳,讓準購屋族只能望屋興嘆。根據《住展》雜誌調查統計,去年台北市的預售屋與新成屋平均漲幅達13.4%,每坪均價83.9萬元,平均行情突破每坪80萬元大關,令購屋族想買房也心有餘而力不足。在這個時候,北市的外圍區價格相對便宜,顯得更有競爭力,比價效應吸引買方往外移動。以今年推案新熱區大同區、文山區來說,該區屬於老舊地段,以前比較不受購屋族喜愛,但房價暴漲後,交通便利、價格比市中心便宜不少的地段,就成為炙手可熱的買屋熱區。
 
據《住展》雜誌調查統計,去年新建案漲幅前幾名多是外圍區,前3名分別為大同區、松山區與內湖區,其中大同區和內湖區就都是位於市中心第二環。去年大同區新案漲幅高達20.4%,今年再成焦點,爆出總銷百億元的指標案,這個最受注意的新推案,即是位於重慶北路一段的新成屋建案「興洋興天地」,每坪
開出高達100至110萬元,打破大同區以往的區段新高價行情。從去年9月就進場潛銷的「興洋興天地」,直到今年3月才算正式公開,全案規畫171戶,由於該案為都更案,只有約80戶左右的戶數可以對外銷售;設計為48、60、88坪三種坪數,樓高19樓,每坪開價115至155萬元,平均單價每坪130萬元,創下本區單價新高。
 
另外在民權西路、迪化街口,則有新案「菁選集」,以小2至3房吸引購屋者,每坪開價突破90萬元,由於鄰近捷運大橋頭站,獲得不少好評。《住展》雜誌經理黃美瑄分析,過去大同區房價長期落後北市中心,但是區域內機能良好,捷運沿線像是民權西路、南京西路等站體周邊,都是很受歡迎的指標地段。北市蛋白區推案重鎮還有中山區,指標案總銷400億元。以興富發的「台北時代廣場」最具代表,總銷達250億元。白天鵝建設則將在大直推出總銷120億元的「豐匯」;國美機構則推出總銷30億元「華爾道夫III」。
 
往北的推案熱區還有北投區,宏盛建設、遠雄建設、華固建設都推出新案,分別有總銷37億元的「宏盛得意山莊」、35億元的「遠雄山晴」,以及30億元的「華固奇妍-映月」。
 
另一個蛋白區文山區,今年也有不少指標案,首先開價創新高的「靜心文匯」,每坪開價高達90萬元,案子緊鄰靜心中小學,有學區優勢,加上區域小環境屬文教聚落,清幽舒適,一開案就吸引許多購屋族進場詢問。而位於木柵公園則有一個新成屋案「上城里」,該案由協和建設投資興建,規畫3至4房,每坪開價65萬元。
 
因為雙北市價格節節攀升,2010年政府停止標售台北市大面積的國有土地,改變方向以地上權招標的方式釋出,促成近兩年地上權住宅案興起。去年地上權標售案陸續脫標的利多不斷湧現,今年329檔期地上權住宅推案更是風起雲湧,推案量總銷高達200多億元,引起市場一陣話題。
 
房價高漲 
地上權6至7折吸睛

 
今年的329檔期,總共有4個地上權住宅案推出,去年就進場銷售的第一個地上權住宅案為吉美建設在松山區推出的「吉美璞立」,每坪開價120萬元,規畫設計為17至35坪的「飯店式小住宅」。基地位置就坐落於台北市燙金地段民生社區,是第1個國有地釋出的地上權住宅案,很受外界關注銷售情況。該案僅60幾戶,總價2300萬元起跳,最高價格約4600萬元,自備款方面,買方至少需要準備一半左右,大約1000萬元。
 
最近華固建設即將在景美、原財訓所土地推出地上權「華固新天地」案,總銷金額高達130億元,華固建設董事長鍾榮昌日前表示,預計將以市場行情的6至7折價格推出,每坪預估開價45萬至50萬元左右。華固建設總經理洪嘉昇表示,這個案子是全台第一筆70年地上權的個案,規畫有520戶、2至3房的產品,預計要到4月才會開始銷售。對於外界擔憂地上權住宅難以貸款的問題,洪嘉昇說,目前有多家銀行接洽貸款,購買的民眾可以直接與銀行貸款,若真的難以貸款,則可向華固建設貸款,以分期付款制度進行。
 
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,今年329檔期推案量爆出超大量體,可能是年底選舉、加上2015年中將實施容積率管制,建商掀起搶照潮,量體過大恐怕有建商清庫存、狂倒貨的疑慮,建議想要買房的購屋族,可以觀察市場的銷售量表現,不要盲目的跟著追捧高價,買屋還是要依照自身的需求為主。

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