成本愈墊愈高 房價欲小不易

政府打房動作頻頻,引發市場關切是否出現房價漲勢轉折點?然而從央行及財政部發布的兩份資料,可看見台灣房市未來景氣與房價走勢的重要關鍵。

2014/03/31 出處:財訊趨勢特刊 第 42 期 作者:李德芳

想要判斷2014房價趨勢,今年第一季由官方發布的兩份資料非常值得參考。包括財政部發布的「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」、以及央行發布的「國際間對房價、利率、審慎政策的相關看法」,分別透露財政部與央行對房市相關政策訊息,成為影響未來台灣房市景氣與房價走勢的重要關鍵。
 
細看財政部發布的「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,在二千餘字規定一開頭,就表示依據《所得稅法》第14條第1項第7類,以及同法施行細則第17條之2,規定個人出售房屋時,當事人已提供、或者稽徵機關已經查得交易時實際成交金額及原始取得成本,關於財產交易所得額的計算,就應該依《所得稅法》第14條第1項第7類相關規定核實認定。
 
這裡的關鍵在「核實認定」,而且依照稅法相關規定,可以在核課期間內往前追溯,也就是可以翻舊案。
 
央行17頁報告 意有所指
2014年將出現房市轉折點?

 
依此規定,稅務機關確立了在房市擴大查稅的行政與法律基礎。更讓前幾年成交的不動產買賣當事人提心吊膽,深怕自己提供銀行貸款時的不動產相關資料成為稅務機關認定買賣成本的依據,稅務機關只要查到這樣的資料,再與下一次轉手時的銀行貸款數字,或者依照實價登錄的數字,就能輕易抓出價差,從而課徵相關稅負,再補稅之外,還可以依法處罰。
 
這種隨時會被稅捐機關「將一軍」的範圍涵蓋甚廣,從房市投資客、被借用的人頭戶、到一般正常買賣的民眾,幾乎「人人有獎」,差別只在何時接到補稅單與是否被罰而已。
 
至於央行發布的「國際間對房價、利率、審慎政策的相關看法」,強調低利率與房價並無必然的關聯性,持續的國際資本流入、過度的金融創新、房貸授信審理不實,是驅動房價暴漲的重要因素。
 
隱藏在這份長達17頁新聞資料最後一部分的「附件五」,藉著IMF(國際貨幣基金組織)官員在國際會議上對於房市提出的對策,表達了「總體審慎措施(macroprudential tools)是處理不動產泡沫的最佳工具」的想法,並且在附件中大力推薦「貸款成數上限」是大有可為的總體審慎工具。
 
為何央行選在2014年一開始就針對房市提出這份罕見的17頁分析資料?到底央行看到了什麼變化契機?或者,這些動作只是為了後面更大的動作在準備?值得細細思考。
 
面對官方針對房市動作頻頻,引發市場高度觀望氣氛,更多人關切的是2014年是否將出現房價漲勢的轉折點?
 
這個問題的答案,目前眾說紛紜。扣除2008年金融海嘯引起不到一年的V形震盪外,台灣房市這波景氣繁榮時間之久,確實超越過去台灣房市的歷史紀錄。
 
市場供需機制 撐起高房價
北台灣核心區易漲難跌

 
除了央行發布的17頁報告提到持續的國際資本流入、過度的金融創新、房貸授信審理不實等因素外,學界認為,台灣的城市與國土發展在結構上的問題,恐怕才是屢次引起台灣房市波動的根本原因。
 
一位房仲業大老指出,房價的漲跌沒有祕密,只要市場上想要買進不動產的人與資金超過想要賣出的人與資金,房價自然上漲,這是最基本的供需機制,無論是對一個社區、一座城市、一個國家來說,都是一樣。
 
從這個角度出發,台灣過去40年來人口持續北移,讓台北、新北、桃園形成接近千萬人口的一日生活圈,這片區域在就業、創業、教育、交通、政治等多方面具優勢的情況下,未來還會有更多人在這個一日生活圈範圍內定居。如果沒有完整的都市、區域與整體國土規畫,只倚靠目前各縣市政府的規畫與管理能力,根本沒有改善人口持續往該區域集中的可能性。
 
順應台灣島內人口的流動與成長方向,北台灣核心區的房價自然就易漲難跌。景氣好時,也會帶動中南部都會區核心路段的比價效應,就不是什麼令人吃驚的事情。
 
在地民眾與資金持續影響各都會發展與房價的同時,回流的台商、華僑、外籍法人等不同來源資金,也在影響台灣的房市。
 
國際不動產業界指出,很多回流的台商在衣錦榮歸之後,除了考慮在自己家鄉置產,還會選擇具備更國際化的區塊置產,因此不少中南部的台商也會在北台灣的主要路段置產。
 
至於華僑與外籍法人資金幾乎都從台北先下手,在熟悉台灣房市後,才會慢慢往中南部尋找適當的不動產置產機會。甚至很多華僑與外籍法人在台灣只鎖定台北市為購入不動產的唯一選擇,更讓台北市不動產市場在這一波上漲過程中,潛藏著龐大的承接買盤,只要有適合的標的或者適合的價格出現,就會被這類買方接走,也是台北市房價屢創新高的動力之一,與央行17頁報告提到的帶動房價上漲因素十分符合。
 
兩岸三地打房成效不彰
核實課稅啟動 市場觀望

 
對於房價的持續上揚,官方祭出多種政策效果如何?從持續揭露的實價登錄數字,就能看出直到2013年底,這些政策沒有讓精華區段房價下修。
 
同樣的情況出現在東北亞主要華人城市的房價走勢上,包括中國大陸中央與港府提出的各種打壓房價政策都沒有明顯效果,頂多延緩指標精華區域的房價上漲速度,並沒有讓這些區域價格下修。從北京、上海、香港的高級住宅與主要商圈不動產價格,在2008年金融海嘯衝擊與反彈後,價格根本就沒回頭的情況,看出兩岸三地政府在面對核心區房價高漲的問題上,確實提不出有效解決方案。
 
台灣今年第一季房市量縮,實務界人士也不認為是出現房價轉折點的訊號,而是財政與稅務單位提出豪宅稅及北中南國稅局同步進行財產交易所得稅的核實課稅大查稅行動,引起市場一陣觀望。預料經過這一波盤整之後,在北京、上海、香港等其他東北亞的華人城市核心區房價沒有回檔的前提下,台灣主要城市的房市交易量還是會逐漸回到正軌,差別在於未來賣方售價就會把新稅負成本加進去,如此一來,房價將更難下跌。
 
對於這一波查核財產交易所得稅的補稅行動,實際上對房價的長期影響還有待觀察,但是批評聲浪已逐漸出現。中南部某位資深地政士就舉出一案例,提醒官方補稅查核時,也該注意對經濟較弱勢民眾的影響。這位地政士遇到一位民眾為了家人醫藥費與子女學費,決定忍痛出售居住多年的自用住宅,按照過去的納稅計算方式繳了稅款,但聽聞稅捐單位透過調閱過去銀行貸款資料及實價登錄的資料,積極查核可以補稅的案件之後,令他好幾個月都寢食難安,因為一旦接到補稅單,將沒有多餘現金補繳稅款。這位民眾非常擔心官方的補稅拖垮自己脆弱的財務,連帶影響家人就醫與子女就學。
 
稅改影響層面大 
弱勢族群、地上權案首當其衝

 
這是一個實際案例,其中可能引發關注的重點,在於這波稅捐單位核實課稅依據的相關法源並不是現在才出現,而財政與稅務單位近來如此積極針對房市交易進行核實課稅,並依法追溯前幾年仍在核課期間內的可補稅案件,對於這些被補稅的民眾到底公不公平?從另一個角度來看,相關機關過去沒有進行核實課稅前,是否有著應作為卻不作為的問題?這也引起愈來愈多人的關注。
 
比起不動產交易稅,未來調高不動產持有稅的影響範圍更大。數百萬戶長期持有不動產的民眾,在沒有炒作房地產的情況下,受到實價登錄與實價課稅可能延伸到持有稅領域的影響,每年要繳納的房屋稅與地價稅將三級跳。較早感受到影響的是台北市地上權建案的住戶。在台北市開始調整不動產持有稅的數字後,連帶影響地上權建案住戶每年必須繳納的地租,也傳出台北市信義區某宗早年完工的地上權建案住戶集體向官方陳情的訊息。這些早年購買北市地上權建案的住戶,成為調高不動產持有稅政策第一波有感族群。
 
學界認為,地上權建案是在房價高漲的年代,提供無力負擔市中心高房價民眾的另一種選擇,一旦不動產持有稅大幅提高,對這些地上權建案住戶的地租也會提高,帶來不小的影響。
 
政策面較好的選擇,應該是針對主要都市內的空地與建築使用強度遠低於法定容積率的土地,提高不動產持有稅,以活化這些土地,創造都市內更多可使用空間,而不是全面提高不動產持有稅,造成一般民眾額外負擔,引發民怨。
 
新稅負將墊高出售成本
缺乏交通建設 人口難外移

 
長期來看,疏散都市中心過於密集的人口,是引導人口與資金分散的最佳策略之一。遺憾的是主要都會區始終缺少前瞻性的重大交通建設,讓主要都會區人口不易往外移動。
 
以北台灣為例,捷運路網已成為輸運通勤人口最佳的交通載具。如今還在施工的機場捷運連結了台北、新北、桃園等三大直轄市,絕對是重大的交通新動脈。
 
這條捷運原本早就該完工啟用,但當年得標的長生捷運公司因故無法執行,延宕多年之後才由官方收回自建。假使當年機場捷運如期完工,今日的台北火車站周邊商圈,與新北市三重、新莊、泰山、林口,以及桃園的龜山、蘆竹、大園等地區早就出現新風貌,並提供更多居住空間,甚至帶動這三大直轄市空間機能進一步互補與融合。
 
機場捷運只是一個案例,凸顯缺乏前瞻的重大交通與新開發區的建設規畫,隨著人口湧入,房價易漲難跌,都市發展還會出現更多問題。
 
至於實價登錄與實價課稅對房價的影響,實務界人士大多認定在亞洲經濟與兩岸關係不出現大變動的前提下,實價登錄與實價課稅只會讓房價更難下跌。
 
一方面新的稅負將墊高未來出售成本,另一方面實價登錄與實價揭露也會讓買賣雙方有更多參考數字,在景氣未偏空之前,都市精華區段的不動產持有者相對強勢,這些準賣方參考實價揭露的數據,只會想要加價賣出,而不是削價出售。
 
不過,當整體經濟出現波動,市場缺少可預期的利多時,實價登錄與實價揭露的數字確實可能成為急著脫手的賣方,削價出脫的參考。即使如此,政策帶頭以稅負墊高的成本仍在,除非市況極差,賣方也急著脫手,否則想讓賣方都認賠降價出售相當困難。
 
預料實價登錄與這一波核實課稅將讓房價產生新的基礎,倘若沒有過大的經濟基本面變動,房價有可能在這波實價登錄累積的數字上打出新底部,也成為考驗政府未來調控房市能力的基準線。

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