錢進大馬當房東 只要台灣3折價 當地政府猛作多 房市大暴衝

東協資優生馬來西亞房市火辣辣, 已經辣到台灣。站在馬來西亞古都麻六甲的一戶約19坪樣品屋裡,62歲的投資客劉璦嘉忍不住拿著iPad猛拍照,今年3月,她才以總價不到500萬元,買下同社區一間小兩房,這間樣品屋,就是她在大馬第一間房的雛形。換算每坪單價約25萬元,相當於目前新北市淡海新市鎮的預售行情。

2013/09/30 出處:財訊趨勢特刊 第 38 期 作者:王柔雅

台灣村成形 黃國倫也搶進


在台灣從事房地產代銷業長達30餘年,經手過無數間房屋買賣的劉璦嘉,買房首重增值潛力強、租金收益高的產品,眼見台灣房價高漲壓縮獲利空間,又有奢侈稅限制,決定往海外找投資標的。

近幾年,不少台灣人喜歡到日本、中國投資,但劉璦嘉去年陸續跟著親戚到馬來西亞考察房產後,她從此發現了一塊新寶地。「我算過,麻六甲一戶小兩房,含裝潢不到500萬元,自備款抓3成,大約150萬元,租金投報率至少4至5%,比放定存好賺多了!」劉璦嘉對馬國投資,顯得信心十足。最近她還打算加碼,考慮買進位於吉隆坡雙子星大樓附近、一戶總價約2000萬元的住宅。

跟劉璦嘉同樣選擇到大馬置產的投資族,近兩年如雨後春筍冒出,布局地點從首都吉隆坡到觀光景點麻六甲皆有,大大刺激當地房市交易。以較早進軍馬來西亞的房仲業者台灣房屋來說,2012年銷售量就高達850戶,跟去年被實價登錄打趴的房市交易量相比,顯得格外亮眼。日前台屋已在吉隆坡正式成立分公司,台灣房屋國際資產中心行銷企畫賴志豪表示,今年對大馬房市有興趣的投資人數倍增,「現在每個週六、日都會辦投資說明會,幾乎場場爆滿,一場約有30至40人參加;每個月出團2次,平均每團約有20至30人。」

從建設起家的璽朵國際集團,5年前因董事長呂安淇看好馬國,陸續帶台灣投資人赴馬買屋。呂安淇表示,目前每月出團人數約80位,其中又以行程2至3天、人數4到6人的小型團效率最高,「這種客戶目標很清楚,一下飛機就開始看案子,確定要就馬上簽約,買完隔天又拖著行李箱回台灣了。每團命中率至少8成。」

利多》基期低、增值潛力高

例如璽朵拿下部分案量銷售權的「Binjai8」,總戶數300多戶,至少已有50餘戶被台灣人買下,藝人黃國倫就是其中之一,他在今年4月以總價約2000萬元,買下一戶37坪的住辦產品。

類似這樣的小型「台灣村」,正在大馬遍地開花。專精吉隆坡房市的馬來西亞上市建商UOA集團市場行銷副理王川友表示,台灣買家在近兩年明顯轉趨活絡,但更強勁的買盤,其實是來自新加坡、中國、日本、歐美的資金。

大馬房市究竟有何魅力,吸引國際資金瘋狂「錢進」?多數房市專家都會建議,買房要選房價基期低、租金投報率與增值潛力高的區域,而馬來西亞恰恰好符合條件。

璽朵國際副總經理徐登山指出,當地以吉隆坡雙子星大樓一帶房價最貴,目前價格最高的新成屋「TheTroika」,每坪開價約新台幣60萬至80萬元,對應到台灣市場,相當於信義計畫區三折的行情。

王川友表示,雙子星周圍每坪均價約55萬到60萬元,距離雙子星大樓約10分鐘車程之處,價格剩3分之1,每坪約18萬到21萬元。

例如當地一棟可眺望雙子星、雲頂高原地標的新成屋,頂樓毛胚屋總價僅約800萬元,每坪1 9至2 0萬元可買進,每年租金投報率可達6%。

不僅房價相對便宜,坪數計算方式亦較為實在。呂安淇表示,馬國的權狀坪數與室內實際坪數相當,車位、陽台、公共設施皆為額外附贈,「買30坪就是30坪,不會像台灣東扣西扣剩10幾坪。」

舉例來說,在馬來西亞與台灣分別買進1戶總價1500萬元、30坪的住宅,每坪帳面單價都是50萬元。但前者還含公設、停車位,換算下來,實際單價僅約35萬元,約是台灣單價的7折。

房價漲幅 居亞洲第5位另一個吸引買盤的原因,則是當地的房價漲幅。根據全球房地產指南網(GlobalProperty Guide)調查,過去5年中,馬來西亞房價漲幅名列全亞洲第5名,成長幅度近3成,僅次於香港、中國、新加坡與菲律賓。

台灣房屋海外事業部總經理秦啟松分析,馬來西亞去年國內生產毛額(GDP)逾5%,高居東協10國第3位,加上政府大力作多,房價暴衝速度更為驚人。當地近期較受矚目的政策,當屬投資金額高達1.7兆元新台幣的大吉隆坡計畫,內容包含預計在2015年完工的捷運環狀線;以及2020年通車的泛亞鐵路,該路線將從中國昆明通往新加坡,沿途橫跨泰國、寮國等8個國家。此外,馬國政府日前也宣布將與新加坡政府攜手合作,合建一條聯通兩國的高速鐵路,預計2017年通車,未來兩地車程時間可從6小時,縮短為90分鐘,亦將與泛亞鐵路連結。

除了重大交通建設帶動馬來西亞房市活絡,馬國政府更為了鼓勵外人投資,放寬投資移民的限制條件,目的都在吸引更多資金湧進馬來西亞。

但在掏老本買房前,有四大眉角可得先注意。呂安淇說,當地貸款利率約4.2%,比台灣的2%高出許多,且一般外國人在當地辦理房貸,可貸成數約6至7成,以第二家園簽證身分申請者,則有機會貸到8成,「建議最好準備5成以上的自備款比較保險,負擔也不會太重。」

除了房價之外,在馬來西亞買屋還會比台灣多出部分額外開支,如辦理貸款、過戶手續,須委託專業律師處理,一般由買方支付,當地建商飛躍集團銷售經理鄧慧雯表示,若是購買預售案或新成屋,部分建商為了吸引客戶,會自行負擔律師規費等費用,民眾買屋前可先詢問清楚。


眉角》利率、仲介費、產權


至於透過仲介買賣房屋,仲介服務費的收法不盡相同,而委託管理,也須負擔代管費。以目前在馬來西亞較具規模的台灣房屋與璽朵國際來說,台灣房屋比照國內仲介行情,向買方收取成交價2%的仲介服務費;而璽朵則是跟當地建商談獨家代銷權,買斷部分案量,再銷售給買方,賺取中間的價差,因此不額外向購屋者收取服務費。

近幾年國際資金大規模湧進後,大馬政府為避免房市漲勢過猛,也祭出類似台灣奢侈稅制度來調控市場,不同的是,馬來西亞課稅標準是以扣除仲介費、裝修與管理成本等後的資本淨利課徵。買進後兩年內脫手,稅負額度為10%;持有2年未滿5年者,則須繳交5%;5年以上轉手則不課稅。

最近台灣熱門的地上權產品,在馬來西亞買房也頗為盛行,王川友說,馬來西亞住宅產權有兩種模式,分別為永久產權與設定99年使用期限的地上權,前者為一次買斷,視地段、產品與景氣決定房價增貶;而後者則會隨著使用年限逼近,逐漸跌價,願意接手的人也較少,買房時最好先確認產權,避免糾紛。

已經在馬來西亞置產的藝人黃國倫提醒,海外置產,除了要衡量自身的財務情況,有能力再進場之外,最重要的是,一定要親自到當地觀察環境,他說自己到當地看了第二次屋後,才決定進場。房產作家Sway則提醒,到海外買房,進場門檻相對高、搭機往返看屋時間也較長,勢必要先分析當地政經局勢與市場住宅供需,再考量是否值得投注資金。

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