你怕買貴了!他怕賣俗了! 實價登錄關鍵3招學會精準出價

房價實價登錄制度上路後,對於房地產行情的透明化極具關鍵作用;但對於購屋者來說如何利用實價登錄所揭露的價格掌握區段行情,才是重點,專家提供實務3大招,助你更能精準出價。

2013/04/02 出處:財訊趨勢特刊 第 34 期 作者:楊滬世

內政部為促進不動產交易資訊透明化,降低不動產資訊不對稱情形,去年起推動實價登錄制度,並自去年10月起逐步公開資訊,對於房地產市場連動的效應備受關切;對於房地產買家或賣家來說,多了參考的行情資訊,只是如何利用實價登錄所揭露的行情,掌握區段價位,仍讓人無所適從。房地產專家提供實務3招,值得買賣方參考。

 
以房價上下1成評估出價
 
房市專家指出,實價登錄開始揭露價格之後,如果深入觀察實價登錄的價格揭露並予以統計分析,可以很快找出該區域的房價中間值,一般而言,若以該房價的上下1成空間去評估房屋的出價,便容易讓出價趨近合理。若能掌握3個步驟便可由實價登錄的價格找到區域中間值,然後依該中間值去評斷預售屋、新成屋及中古屋的合理價位。
 
第一、找出區域房價中間值。先以小區域的實價登錄價格進行觀察,往往可看出該區房價的區間,以目前實價登錄的資料量尚不足以完全參考之下,可再搭配幾家大品牌房仲自行建置的網站成交價,相互比對就容易訂出該區房價的中間值。以台北市南港區為例,位於南港展覽館旁邊的富康街,該區域呈現的單價約53萬元上下,便可以53萬元為該區域的房價中間值;再以台北市信義區松仁路靠莊敬路的價格進行觀察,單價從50?75萬元的價格都有,但多統計可看出55萬元約為該區域較多成交價的物件,55萬元可認定為區域房價中間值。
 
第二、區域房價中間值上下1成為開價範圍。從房仲看屋經驗值中,區域房價中間值上下1成約為該區的合理房價範圍,畢竟每間房屋的條件不同之外,買賣雙方態度也會影響成交價。例如,該物件是否有頂樓加蓋、住家是否有可使用的地下室、屋外是否有免費好停的路邊車位,都可能影響價格。賣方缺不缺錢、買方是否有特定目的非買不可,都會影響成交價,一般來說以房價中間值去加減想要開的價格是比較合理。預售屋約高出市價5成這1成的空間也須視大小環境變動作為出價談判參考,今年大家喊景氣不好,開價就由中間值往下降2成,再視談判氣氛調高,如果賣方急的話,可能會成交在中間值的9折價格。同樣如果是該區域有重大建設或其他利多,想急於買到而且經濟能力可接受,那麼由中間值開出買方價格,加價超過1成就要保守。
 
第三、區域房價中間值加5成約為預售屋行情。比對區域均價及預售屋行情,大概可歸納出區域行情加5成約為預售市場行情,房仲統計預售屋、新成屋及中古屋均價的價差比值從1.3到2.1,以1.5居多,便可發現預售市場開價行情約是區域均價再加5成;但依銷售手法的經驗,開價通常可再打折進行議價,議價空間就視各區域及建商態度而定,較難有統一標準。
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