拆解預售屋5大花招 去年案量大減 今年一堆「美麗的承諾」

今年房市推案爆量,為了挽救低迷的買氣, 建商、代銷業者祭出諸多促銷手法刺激業績,本刊邀請房市專家, 破解今年預售屋5大花招,讓購屋族安心成家。

2012/03/27 出處:財訊趨勢特刊 第 30 期 作者:王柔雅

雙捷運黃金地段、水岸第一排超級景觀、萬坪綠地公園、媲美歐洲貴族的居住品質…」,望著廣告牆上動人的預售屋文宣,與案場裡舌燦蓮花、殷勤招呼的業務人員,總是想買房的民眾為之心動。

但廣告文案上的豪華饗宴,不等同於真實的買房人生。去年起受到奢侈稅、歐債、台股風暴等利空因素影響,各大建商紛紛延後推案;今年總統大選過後,業者磨刀霍霍將去年「該推未推」的案量,重新整裝出貨。推案量暴增的今年,購屋族買屋更需當心,尤其仍未完工的預售屋,可能潛藏許多看不見的風險。

買方市場 請多多議價

專家建議,購屋族在尋找心目中理想標的之時,最好謹慎再三、做足功課,再出手買屋,才能盡量避免讓成家美夢,淪為惱人噩夢的窘境;並小心建商下列花招。

花招1:高價創新高 其他案子超便宜? 
興富發建設在年初喊出預售屋降價75折,引爆房市降價風波。《黑心建商的告白》系列作品聞名房市的暢銷書作者Sway表示,興富發效應讓買方大為振奮,進了接待中心都以「興富發」方式砍價,不少案場也受到壓力,「價格會再降,想買房的民眾可以期待接下來興富發的開價,比照殺價」。

Sway指出,興富發建設日前以每坪平均約132萬元,取得台中七期重劃區1718坪土地,比起之前同地段狂飆到180萬至200萬元的行情,取得成本比之前縮水近3成,顯見未來房價降價機率高。

Sway指出,建商當然不願看到房價下修,因此今年的預售花招的重頭戲,就是以「開價創新高」的噱頭,讓消費者認為房價仍會持續高漲,藉由拉高某一指標個案,凸顯旗下其他建案的「相對低價」,吸引消費者買單。

「某個案子賣200萬元,這個才賣你70萬元,快買吧!」曾擔任過代銷的Sway說,當聽到業者這麼說時,更得提高警覺,因為一不小心就會落入業者包裹的糖衣陷阱裡。建議消費者還是要到附近仲介店頭、各案場勤加詢價,了解區域行情,千萬別被代銷話術唬住。

今年市中心案量較少,建商改往郊區集中推案,Sway表示,新北市、桃園郊區祭出1字頭房價,讓消費者誤以為價格很「便宜」,其實較差的地段,增值潛力低,目前建商大量推案,若幾年後餘屋無法去化,恐怕有跌價危機,提醒民眾慎選地段,留意周邊公共建設、生活機能成熟度再進場。

花招2:超級好禮超划算? 
今年許多建商推出「超值」贈品搶生意,送通勤費、送汽車、抽iPad等等大獎,「贈品價值就是最好的殺價空間」,Sway說,民眾可將贈品「定價」作為議價基礎,例如要求業者將贈送的50萬元汽車,直接抵扣房價,或是以較便宜的廣告戶議價,都是不錯的選擇,「現在是買方市場,大膽議價吧!」

花招3:雨遮不計價真好康? 
Sway說,不少建商標榜「雨遮不計價」,但其實已先提高單價,讓消費者誤以為買划算,建議消費者到各案場詢價,要求提供雨遮計價與不計價2種價格,了解真實行情。
對於部分建商標榜「停車位有增值空間」,藉此暗中提高價格,Sway指出,預售屋的停車位價格跟附近中古屋價格差距不大,建議民眾到附近社區大樓詢價,了解行情,提出附近的行情價,向業者議價。

留意建商推案品質

花招4:原價買回、售後回租有保障? 
部分建商為了提高買氣,推出「原價買回」或「售後回租」等策略,標榜消費者反悔後可以依照原價退貨,或是成屋後負責代為出租。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,民眾得仔細看清楚合約中有無「但書」,在什麼情況下建商可以不必買回。

「很多一案建商賣完案子就跑了,即使保障3年後原價買回也沒用。」張欣民表示,購買預售屋,建商品質相當重要,建議消費者多打聽建商推案品質。

花招5:工作天、日曆天,何時才完工?
張欣民表示,房市買氣疲弱,體質不穩的建商可能因此拉長完工期,因此民眾在決定購買前,必須先了解建商是否已拿到「建照」與「使用執照」;若已申請,核發日期為何?預計交屋時間又是何時?

張欣民說,民眾還得注意合約內容,看清楚開工、完工與交屋日期,工作天和日曆天的時間也差很多,避免建商以「天候不佳」、「工人休假」等藉口拖延交屋時間。

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