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三度危機入市 邱太煊房子愈換愈好 掌握時機 為了妻兒換房不遲疑

因為要養兒育女,居住空間不夠而產生換屋需求的人不少, 台灣房屋研究中心執行長邱太煊也是其中之一, 為了給小孩更好的居住生活環境,他善用專業經驗, 三度掌握危機入市時機買房,如今房屋愈換愈好,開心圓夢。

2012/03/27 出處:財訊趨勢特刊 第 30 期 作者:邱亮瑀

台灣房屋研究中心執行長邱太煊,在2006年買下人生中的第一間房屋,當年4月他還是《今周刊》的房地產線記者。並忙著寫一篇〈大膽買房〉的封面故事。他表示,那一波房地產起漲是從2003年下半年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後,一直到2006年初,當時大台北區三年房價大概漲了30%到50%,增值速度讓他印象深刻。而且採訪的所有專家和經濟指標都指出,那時候是進場買房的最佳時機點。

同時他觀察到另一個重要的房市指標,就是新光人壽以63.84億元標下大安森林公園旁信義聯勤土地。該場景就好像1987年2月財政部國有財產局標售南京東路三段中華航空旁一塊1700餘坪國有地,國泰人壽以天價每坪90.3萬元標得後,正式揭開台灣房地產狂飆的翻版,因此讓他下定決心要買房。

邱太煊說他白天採訪,晚上就開始向房仲看房子。但是雖然已工作6年,卻沒有存到錢,反而還因為投資股票賠了約200萬元,當時身上存款差不多50萬元根本買不起房子。於是,只好也打出伸手牌,向爸媽借了150萬元當頭期款,買下人生的第一間房子。

記住顏炳立經驗 第一間房就賺錢

那時候,邱太煊從台北市信義區吳興街284巷59弄底的信義觀天景觀宅,一路看到新北市中和南勢角的舊公寓;多方比較下,他想起戴德梁行總經理顏炳立,因為本身有賣新店郊區房子投資失利的痛苦經驗,說過「千萬別碰偏遠的房子,只有買市中心絕對是上策。」的建議,於是最後邱太煊以不到600萬元買下忠孝東路四段忠孝復興捷運站旁200公尺內21.06坪的小兩房,不僅地段好,屋主也已有簡單裝潢,省了點裝潢費。

買房不久後,邱太煊的大女兒就誕生,因為臥室還放得下嬰兒床,所以和小孩一起擠一個主臥,另一間小書房是他和太太的工作室,客餐廳合併,空間勉強足夠。不過由於地近東區SOGO百貨,生活便利性好,但平均一週大概有2到3天去逛百貨公司,他笑稱,「逛得我都怕了」。但因為在精華地段,周邊物價對於外食族來說相對高很多,是美中不足的地方。

住了三年後,因孩子也漸漸大了,20坪空間已不敷使用,而有換屋念頭。但這第一次換屋,他卻犯了「賣了買不回來」的錯誤決策。邱太煊說,2009年10月就以860萬元賣掉了房子,結果2009年10月到2010年5月間房地產繼續往上狂飆,雖然成功獲利了結,資金較充裕,但也因此一直找尋不到好的物件與進場時機,還好當時有向買方談妥售後回租一年。

2010年上半年邱太煊不斷的看房子,當中一處敦化北路199巷四樓約37坪的舊公寓,對面是長庚醫院,且附近生活機能相當不錯,他出價1960萬元,屋主還不肯賣;之後又看了一間信義區光復市場附近一間不到30坪的三樓公寓,一坪出價56萬元,屋主也不肯賣。這兩次出價,事後證明都很接近最後該物件的成交價,這讓邱太?告訴自己「只要是好物件,就要更勇敢出價才行。」

危機入市 勇敢出價

最後,機會來了, 2010年6月央行總裁彭淮南宣布選擇性信用管制措施,當時整個市場氛圍很差,市場停滯;這時候,邱太煊看準一間成功國宅31坪的房子,格局隔成兩房,主臥空間超大,加上附簡單裝潢,還可以省去裝潢的錢,相當符合需求。

當時成功國宅市場行情約55萬到58萬元,但他想說遇到選擇性信用管制利空,因此先出價每坪49萬元,屋主認為價格太低堅持不賣,隔兩週後,邱太?發現市場氛圍逐漸好轉,因此不再遲疑,一口氣加碼到53萬元,結果賣方也爽快答應立刻成交,讓他順利換房。

去年6月他的二女兒出生、大女兒已四歲半,成功國宅空間似乎不太夠,因此邱太煊認為應該準備一個三房的產品才行,因此展開二度換屋的看屋之旅。由於住國宅的經驗非常好,樓下有管理員,上班時間都會把樓梯廳擦得波亮,所以直接鎖定國宅看屋。

同年10月趁著歐債危機高峰,專業經驗豐富的邱太煊再度危機入市,買賣之間更是拿捏有道,趁著屋主對市場沒信心求售的心態,談到好價格,買進一間34坪,可以眺望台北101大樓、台北市政府、遠雄A1整個信義計畫區,有著無價景觀的忠駝國宅產品之外,還賺進比成功國宅更好的光復國小、仁愛國中學區優勢,並且在新房裝潢期間,就順利把原本持有的成功國宅售出,降低房貸負擔。

現在,邱太煊開心地與太太的阿姨、舅舅當起鄰居,成功把房越換越大、越換越好的任務,讓一家四口的生活環境品質提升。

邱太煊的換屋四大提醒

從自己親身的換屋經驗中,邱太煊認為要換屋有四件事要先做好。第一,先要衡量財務:換屋個策略不外乎是「空間小換大」或「郊區換市區」;一般換屋如果換大空間、新房子或市中心,費用一定增加不少。像賣舊屋會產生2%到4%的仲介費,或買新房子會產生1%到2%仲介費。另外,賣屋最大一筆就是土地增值稅,這幾年只要地段好的房子出售,土增稅都相當高,若是土地持份大,要繳的土增稅更多。

總之,換屋一定要精算多出的費用,或新增的房貸扛不扛得起?一般房貸就算還利不還本,至少都要抓3年以上存糧,千萬別寬限期一過,本利攤還時,負擔不過來就很辛苦了。

其次要剖析換屋目的。也就是說,要非常清楚自己為什麼要換房子,是為了讓小孩子進明星學區、生活機能更好、距離上班地點近、距父母家近省保母費等;不然換屋過程中,產生很多稅費、仲介費、代書費,精打細算才能讓自己在換屋過程中節省更多。

第三,節省稅費。例如重購退稅必須賣出個房屋和新買進的房子,登記名義人都必須同為一人,且期間必須在二年之內,先買後賣或先賣後買都可;另外,重購土地地價應大於出售土地地價。

實務上,若是先買後賣,同時要登記同一人比較困難,除非是財務相當雄厚,不然銀行都會建議登記夫妻另一個人名義;但如此一來,就無法享受重購退稅。(因為新舊房子分別登記夫和妻,不符合重購退稅要件)

最後,換屋裝潢費要精算進來:換屋過程中,最大的一筆開銷就是裝潢費,除非是買人家裝潢好的房子,可省下裝潢費,但通常房價會比較高。若是買下原始屋況的房子,就必須精算裝潢成本。若是一般屋況,目前市內每坪裝潢成本大概要抓4萬到5萬元,若是高檔裝潢恐怕每坪要抓7萬到10萬元以上,所以換屋族得仔細打量。

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