侯昌明如何從自用宅買到變投資高手 需求、品質、高雄市 侯氏買屋三招

在螢光幕前總是笑口常開的侯昌明,從自我日常生活支出、各式理財投資,到購買房產、婚後家庭開銷、小孩的教育經費規畫,都有一套獨特的投資術,是藝人圈中出名的小氣大財神。這回受邀本刊專訪,以自己購屋理財經驗,為你分析年輕人如何輕鬆購屋。

2011/09/20 出處:財訊趨勢特刊 第 28 期 作者:尚清林

我30歲之前,就開始購屋了。」藝人侯昌明表示,當時內湖一坪價格約30萬元,他以總價近1300萬元,買下近46坪的預售頭期款400萬元,侯昌明不諱言是家人共同資助,剩下900萬元的貸款金額,則是侯昌明和他的哥哥一同支付。

從苦到樂的第一次經驗

原本侯昌明第一次的購屋經驗就這樣單純,候居然倒閉了,老闆在加拿大舉槍自盡,這件事屋。由於這是和家人一同住的大房,一開始但沒想到卻遇上倒楣事。建商公司蓋到一半的時情還上了新聞。

過了三、四年後,另外一間建商和銀行聯手將這個案子接下來,開始與每戶購屋者協商。問題是,雖然新建商願意以較優惠價賣給當初購屋的受害人,但是房貸卻是重新算起,之前已付的400萬元等於石沉大海當作賠了。

「頭都洗下去了,能不再買一次嗎?」侯昌明如此想著,如果不買等於現賠400萬元,想說乾脆蓋好再脫手賣出。少賠就是贏的心態下,與新建商談到每坪23萬元的價格,就在這無奈的心情下,侯昌明咬緊牙根繳付人生的第一間房。沒想到愈住愈喜歡,一直住到現在。

真正當起房地產投資客,是為了要幫小孩選擇好學校,於是開始認真尋房。侯昌明說,為了教育問題,問了戶政事務所,問了當地小學,知道入住時間、學區位置,都影響入校門檻的優先順序。也因如此,他一口回絕雙學區的優勢,侯昌明強調,因為雙學區有可能因為學校額滿的問題,會被分發到另一所小學,這不符合他的需求,所以一定要選擇單一學區。

看過不下五、六十間之後,侯昌明鎖定一間套房,只有14.5坪,附上一個停車位, 開價7 0 0 萬元。在當時,簡直就是超高價,但為了小孩教育,成為侯昌明第一次當投資客的經驗。

最後,小朋友順利就讀該所小學,持有4年的侯昌明賣了這個物件。他表示,小套房大漲的條件不足,但仰賴學區、地段的優勢,依舊是賺了100萬元。

侯氏買屋三招
第一招:除了地段還要想需求

關於房地產投資技巧,除了老生昌明分享自己所觀察的「供需理論」。他指出,當台北房市整體單價動輒衝破百萬元之後,到底有多少人還買得起,這是大家所需要思考的事情。反向思考,哪些地段還有需求存在,就會存在市場買氣,房價自然就會有上漲條件。

他就舉內湖美國在台協會周邊的商機,可以明顯發現到這附近地區的外國人數增加了,意味著人口結構的改變,市場需求出現了。

投資房地產不外乎兩大考量,第一賺取買賣之間的價差,第二就是賺取租金。如果以在台協會附近地段考量,擁有捷運便利性,周邊生活機能足夠,加上在台協會進駐拉升整體需求量,這時候房價就可能墊高,就會有買賣價差性。其次,如果用包租公的考量,外國人會比本地人的租金投報率要高出許多,這也具有一定優勢。

「說真的,台北房價已經瀕臨到一個滿足點,想要靠買房再賺差價有點困難。」侯昌明分析著房價的走勢。從SARS(嚴重急性呼吸道症候群)開始算起,台北房市足足走了8年的多頭了,現在隨便一間房子的總價,動輒就直撲3000萬元以上,試問大部分的上班族,有誰買得起呢?台北房地產已經築起一道高門檻了,可以玩得起的人愈來愈少,更遑論是否值得投資。

第二招:高雄是買屋新寶地

相較之下,高雄房地產都沒太大的變化,中古屋的老房平均售價約在9萬元,相當便宜,但這種趨勢似乎漸漸改變了。總是擅長用生活觀察的小絕招來比喻的侯昌明指出,現在高雄的六合夜市已經成為中國觀光客指名要去的地方,中山大學西子灣等景點,遊覽車是一輛接一輛地載滿朝聖的中國客。這就是表示,商機出來了。

的確,高雄房地產的買氣已經浮現。侯昌明說,高雄市政府對面已經出現豪宅的蹤跡,台北市許多名人都南下投資。以具備台北市帝寶等級的規模的「都廳苑」來說,目前成交價格約在25萬元附近,除了和台北市豪宅一坪開價超過200萬元不能比擬之外,相較於高雄之前炒作美術館地段,第一排要價30萬元之高,都具備投資性。

第三招:中古屋不如新屋

「我不愛碰中古屋,因為中古房價靠著新成屋創天價後帶動起來的,這是被動效果,不太符合投資原則。」侯昌明坦言。

中古屋最喜歡炒作題材就是都更,這幾年下來,房仲業者就愛掛在嘴邊大談都更,侯昌明親自分享經驗,當初位在台北市中山區建國北路一帶,有一間超過30年的一棟老舊公寓,內部狀況只能用爛字來形容,結果一開價就是每坪90萬元,只因為都更兩個字。但站在投資房市的立場,以每坪90萬元購買,還必須要花上百萬元,大幅整修內部,等到煥然一新之後,每坪的成本不就直逼百萬元了。

所以,在比價效應之下,侯昌明直言還是新屋較具合理性。且新屋附近環境品質,可以輕鬆比較出優劣,好不好一目了然,投資重點就是不需要這麼高的資金去賭。

「到底如何買到一間好房?風水老師可能會說,左青龍右白虎,不能有穿堂煞...。」侯昌明笑說,真正買到這種房子,可能要上億元了。他說,看房第一原則就是直覺反應舒不舒服。其次才是看格局,採光,之後,才是所謂地段、周遭環境及左鄰右舍。

當這些條件符合了,就是侯昌明心目中的好房,無論是自住或投資,都可以考慮買進了。

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