5大理由 就是要買房 建立資產 才能談理財

景氣差,銀行利率低點徘徊、股市指數大起大落讓人看不明白,究竟口袋裡的錢該往哪裡擺?房市專家告訴你,與其追高跟著別人買黃金,還不如,為自己買進優質的房產,而且就要把握當下的好時機。

2011/09/20 出處:財訊趨勢特刊 第 28 期 作者:陳雅潔

美債歐債風暴愈演愈烈,投資人對全球和美國經濟可能在未來三年陷入新一輪衰退的預期升溫,多家投資銀行及機構紛紛下調對全球和美國經濟成長的預期;另一方面,美元持續釋出,通貨膨脹的情況也難以緩和。這樣詭譎的經濟情勢下,投資市場瀰漫避險氣氛,但究竟投資什麼最能避險呢?

黃金非永恆 買屋更實在

若要點名近期最受投資人青睞的投資商品,應非黃金莫屬。由於美元走貶,資金紛紛湧入,黃金價格從2009年初的每盎司879美元,到今年八月衝破1900美元,漲幅超過1倍。由於美國經濟看來還有好一陣子難有起色,和美元指數走勢成反比的黃金價格很有理由持續走高,最樂觀的摩根大通,甚至已經喊出在今年底前黃金將漲至每盎司2500美元的天價。

但投資黃金真的是萬無一失、最能保值的選擇嗎?回顧黃金價格歷史走勢,在2008年金融海嘯前、商品行情泡沫吹到最大之前,黃金價格每盎司突破1000美元,但幾個月後便迅速跌至近三年來的最低,驚險守住700美元關卡。一年之內下跌3成,震盪幅度不可謂不大,而且後勢不明。雖然有保值效益,但也還是免不了高檔套牢的風險。

相較之下,挑到好的房地產物件,靜待增值,其實保值能力更勝黃金,才是資金最好去
處。大聲行銷總監田大權直言:「台灣房地產是全世界最優質的投資商品!」即使不考慮投資,為了自住,多位房地產專家也對尚未置產的年輕朋友大聲疾呼,為了日後幸福安居樂業,「就是要買房!」

為了說服大家相信現在正是購屋好時機,房地產專家們歸納出以下5大理由,告訴你為什麼一定要買房子?而且是要現在進場?為何不如把租金拿來繳房貸?

不但要買 還要現在買
理由1:資產保衛戰!有房子才有資產

沒有房子的人,就稱不上有資產;而有資產的人,才有資產配置的機會,在面對經濟景氣起伏時有足夠彈性因應。田大權表示,如果你只抱有現金,遲早會花掉,所以存錢不夠,存房子才比較實在。

永慶房屋總經理葉凌棋認為,「人生最精華的20至30歲,無論如何也要買下一間房子,用養房的概念存錢,才有機會讓你的資產為你增值。」原物料價格在原油庫存下滑、預期美元走軟等因素影響下,油價回升上漲壓力大,聯合國也預期糧食價格將維持高檔波動局面,導致國內「輸入性通貨膨漲」,然而現金絕對跟不上通膨、房地產上漲的速度,有房當然勝過有錢。

葉凌棋也指出,亞洲是未來世界經濟的核心,房地產以長期來看,價格絕對下不來。而且房地產具有價值的僵固性,不論股票下跌多慘重,房地產價格只要打7折,銀行就倒了,銀行會是最後撐盤的人。所以他認為,年輕人應該要把買房當定存,錢存銀行只會被通膨吃掉,而對抗通膨的購屋策格就是要嚴選地段、產品,長期持有,資產才能倍僧。

理由2:利率到底了!購屋負擔很輕鬆

不少年輕人抱怨,現在房價高,貸款會付得很辛苦。但專家要提醒你,現在的利率水準是中華民國史上少有的低檔,如果錯失低利時期多繳房貸的機會,未來若央行升息,負擔就更重!

回顧歷史,可以知道過去房價尚未飆高時,利率卻是高水準。田大權就指出,要知道1990年股市崩盤的時候,台北房價也跟著跌了大約2成,但「誰會在這時候搶著去買房子?沒有!」其中一個原因,就是當時的利率高達10%,到2000年也有5%,連投資客也不敢輕易進場,因為貸款的壓力,沉重絕不遜於現在。

葉凌棋分析,觀察利率與物價變化,央行今年第2季升息半碼,以兩年期郵政機動定存利率1.205%為基準,假設所有銀行全面跟進,預估房貸利率再上揚0.125個百分點,先前政府所推出的青年安心成家方案房貸利率,將由原先1.64%來到1.765%,但相較10年前,都還是處於低檔。

因此,他建議民眾應有「買房抗通膨」、「及早置產」的心理準備,並可多利用政府推出的優惠房貸和住宅補貼方案,多看屋,多詢價,只要產品符合自己的需求,在房貸負擔的合理範圍下,就可進場購屋。

理由3:投機客退場!自住購屋正吃香

根據永慶房仲集團研展室統計,台北市七月中古屋成交均價每坪單價51.4萬元,較六月微幅修正1.34%;新北市中古屋房價則小漲1.7萬,每坪成交均價30.9萬元,破歷史新高;台中市、高雄市成交價格亦微漲3%到5%。成交量部分,北二都增長14%,台中市、高雄市分別成長15%、10%。

葉凌棋認為,因為在奢侈稅上路後,短線投機客退場,造成第二季量縮、盤整的情況,在七月以後房價的漲勢已減緩,中古屋市場開始呈現價穩量增的反彈格局,其中多數買方都是為了滿足自住需求。

而且正因為投機客退出市場,自住買氣快速升溫,房地產市場頗有轉為買方市場的氣氛。這從過去大台北推案量較大的幾個區域觀察,牌價與成交價之間的落差拉大可以看出。

少了投機客哄抬搶購,建商、代銷或房仲為了降低業績可能受到的衝擊,多半都能務實地體諒自住客「價格優先」的購買邏輯,讓價有可能較為優惠,現在正是對自住客而言,是最有利的購屋時機!

理由4:房價還會漲!早買到手早安心

奢侈稅剛推出時,民眾期待房價快速下跌,但這兩個月,房價仍然緩步小幅上揚,民眾期待快速下滑落空,對趨勢的看法也轉為持平小漲。

根據2011年第二季永慶購屋趨勢大調查結果顯示,全台有42%民眾對未來三個月房價看法呈持平,但看漲比重也有39%,更有高達58%民眾看漲未來一年房價。與上季調查結果相比,一反原來看跌比重居多。葉凌棋分析,大多數民眾對未來一年房價樂觀,主要由於明年此時,大選已經告一段落,預期歐美經濟也逐漸復甦好轉。

信義房屋針對網站會員的調查也顯示,今年第一季因奢侈稅影響,為未來房價走勢將下跌或持平的比率達到87%,看漲則占11%;但到了第二季,看漲的比率已回升至33%,認為下跌或持平者則下滑至67%。顯然即使抑制房市的政策發揮效果,但消費者對房價走勢仍然看漲不看跌。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則表示,房市長期趨勢的硬指標就是供需關係。從人口結構分析,1980年代台灣的25到34歲年人口比重高,首購需求為主力;但2000年以後,45到54歲人口增幅最大。這群人除了換屋,置產的需求也高。政策雖然可能會對房價漲勢有所抑制,但整體而言,房市並沒有出現價格破壞的條件。

理由5:要住要就買!別陷入價格迷思

雖然投資報酬率有限,但資料顯示租屋市場的供給量仍大,愛當包租公包租婆的人不少,也讓買不起房子但有需求的人不必擔心找不到地方住。加上啃老族愈來愈多,房價也成了年輕人和父母同住、不願成家的藉口。但田大權提醒,「即使有一萬個不買房子的理由,但是只要有一個實際需求存在,就應該去買。」

莊孟翰也認為,在台北買房雖然不容易,但長期租終究不是辦法。想等再便宜些?葉凌棋說,現在35歲左右到現在都沒買房子的人,一定都很怨恨自己,「因為從他出社會以來的10年,很多人不斷地說房價會跌,事實上,卻從未跌過,只有愈漲愈高。」

田大權還提出顛覆川普所認為「地段、地段、地段」的想法,他認為第一間房子更重要的是「目的、需求、能力」,所以房價不應是藉口。蘇啟榮也認為,以判斷房價後勢會漲還是會跌,來決定要不要買房,根本是無解。所以該買就買,別陷入價格迷思。

台北正擴張 自住可挑潛力地段

雖然專家都建議想買房的人,別再猶豫不決、錯失良機,但好產品大多不便宜,到底應該怎麼買?

田大權認為,雖然地段很重要,但也別只盯著精華區,因為大台北都會區的發展格局,未來勢必會重新洗牌。他認為大台北地區就像一顆荷包蛋,房價最高的也不過就是台北市信義、大安這樣的蛋黃區;但10年之內,在建的捷運都會通車,所有現在認為是蛋白的地區,未來都會成為蛋黃的一部分,而房價結構也一定會改變。

葉凌棋也建議有購屋需求的自住買方,可選擇優良地段或捷運沿線的抗跌產品,並善加利用現行政府提供的優惠房貸補助,及早為自己累積人生重要的資產。
 

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