進場買房 要留意各種經濟變數 業者放手一博 「928 檔期」推案量暴增

就國內外政治經濟情勢的變動來看,即將到來的房市「928檔期」確實是充滿了許多不確定性,利多利空因素混雜在一起,甚至可說是空中有多、多中有空,非常複雜。

2011/09/20 出處:財訊趨勢特刊 第 28 期 作者:張欣民(不動產學院創辦人,天時地利不動產總經理)

今年是民國一百(2011)年,但房市似乎沒有任何慶祝行情,反而在一連串打房政策之下顯得搖搖欲墜;時序進到第三季,下半年預售推案最大檔期「928檔期」已經在望,業者雖然依然擺出眾案齊發的姿態。

選舉、QE3、股災 市場變數多

但是擺盪在全球經濟是否第二次衰退,及美國是否祭出第三次貨幣量化寬鬆政策(QE3)之間,讓今年房市「928檔期」恐將陷入一個高檔震盪期。面對此一新情勢,消費者進場買房最好多做功課、了解行情,謹慎下手為妙!

自去年6月24日,央行祭出升息及選擇性信用管制,開出打房第一槍之後,房市似乎仍我行我素,房照炒、價照漲、案照推,絲毫不把中央銀行總裁彭淮南放在眼裡;迫使政府以迅雷不及掩耳的動作推出奢侈稅,以圖打擊房市炒作,進而有效抑制房價。

經過近一個季度的奢侈稅調控之下,市場投機炒作確實已經看到有效的抑制,交易量明顯萎縮。只是房價仍然高高掛,小市民也只能望屋興嘆,痴痴等待政府低價合宜住宅的推出。

不過奢侈稅的干擾,也全盤打亂了房地產業者全年推案的步調,原本計畫在今年「329檔期」推出的個案,幾乎都被迫往後遞延,讓原本也應該是熱鬧滾滾的第二季預售市場反而顯得冷冷清清,只能把握下半年有限的時間來推案。

「928檔期」五個不同以往

這也讓「928檔期」變成業者全部希望之所在,使得今年「928檔期」出現了以下5個以往少見的特色。

第一、淡季不淡,業者推案不手軟——由於明年總統大選和立委合併提前在1月14日投票,加上藍綠選情緊繃,為避開選戰的干擾,各大建商和代銷公司紛紛決定,把今年「928」黃金檔期預售屋推出時程往前挪到農曆鬼月後開打,使得下半年北台灣都會區預售屋推案規模高達2800億元,可能創下歷年同期的最大量。

因為業者積極地要在下半年有限的時間中衝出一條血路,即使是鬼月也不放過,推案毫不手軟。在案量大、廣告預算多的情況下,原被視為諸事不宜的鬼月,竟也能看到各大預售案的廣告密集轟炸,報紙、雜誌、廣播、電視、網路等等媒體,舉凡能打動購屋民眾的宣傳工具是一個都沒有少!

第二、百億重案遍地開花,互別苗頭——預售推案量大,對建設公司或代銷業者都是又愛又恨的;景氣好時可以賺很大,但是一旦賣不動,也可能「賠到走無路」。以現在的房市景氣來看,都已算是景氣末升段,這時應該是要守而不是要衝,才是上上策。但是從鬼月起,市場上看到卻是數個百億元大案躍躍欲試、蠢蠢欲動。

根據市調顯示,今年的「928檔期」就將近有十個百億元大案將進場較勁,將市場炒得熱鬧非凡。

其中,台北市以位於市民大道與建國南路口的「明日博」豪宅案最具指標,總銷金額高達150億元,是北市近年少見的大面積開發案。另外,市場傳聞已久的「皇翔F4」也將以先建後售之姿進場,該案位於信義計畫區,將重寫全國房價新紀錄,是下半年北市不能忽略的大案。

新北市方面,遠雄建設除了在新莊副都心推出總銷115億元的「遠雄中央公園」外,另外還有中和區的「遠雄左岸」在潛銷,該案位於華中橋側的河岸邊,總銷售金額號稱500億元,將是下半年河岸景觀宅的代表個案。此外,由新潤建設投資興建、位於新莊副都心的「新潤都峰苑」,總銷規模也達百億元,能否在新北市預售案最大戰場上把價格在持續炒上去,考驗著業者的推案功力。

其他百億級重案,還包括新北市林口「世界首席」、蘆洲「希望城市」、桃縣桃園市的「中悅御品」,以及台中的「鄉林皇居」等。在這些重案有如母雞的帶動之下,鄰近小個案也將如小雞一般活蹦亂跳,是下半年市場買氣的重要觀察指標。

第三、小的閃一邊,坪數大才是王道——今年「928檔期」推案普遍是中大坪數的產品,小坪數產品似乎在市場上消失了,以往不景氣的救命仙丹套房產品幾乎是銷聲匿跡,這當然與金融機構封殺套房的貸款有關。

最近市場上叫得出名號的個案,小則50到60坪,大則上百坪,甚至200到300坪都有。顯然的業者不再指望弱勢的首購族群了,而是訴求換屋客源,或是退休族群。只是在房價不降,但產品坪數不斷放大之下,是否真能吸納到目標客源,倒是挺讓人擔心的。

第四、攀龍附鳳拉高訴求——在上述「坪數大才是王道」的考量下,客源重疊是已經上場或是即將上場個案不得不面對的課題,因此業者只好在地段上大作文章,以攀龍附鳳之勢來凸顯、拉高個案的特色,像是「星光大道走幾步路就到」、「國家級政府機關與你為鄰」、「台灣是世界的中心,× × ×個案是台灣的中心」、「朕即天下」、「國門大道上的地位」等等類似的廣告文案屢見不鮮,看來是既大氣又霸氣,跟以往比較是在地的訴求有非常明顯的不同。

當然,這也跟兩岸關係開展,與陸客來台觀光自由行等議題連結在一起,期待中國資金和商人來台買樓的期望十分殷切;只是這樣的廣告訴求是否真能開拓外部購屋客源,特別是中國商客,恐還有待進一步觀察。

第五、明升暗降,議價空間拉大——後奢侈稅時代儘管房市交易量萎縮,但是在中古屋市場,可以看到賣方將奢侈稅成本往上加的奇特現象,預售屋市場則是開價續創區域新高。

但是就實際的了解,這些開價續創新高的個案,很多是在製造市場話題、吸引媒體的目光,真實的成交價格不可能那麼高;也就是說議價空間是持續拉大的,業者會看買方是否了解行情,來做為價格進退的參考;在這種市況下,真正要購屋的民眾除了多了解區域行情之外,也要掌握一些殺價的基本技巧,才不會吃虧上當。

房市短期是多是空?

「928檔期」顯然是個硬碰硬的競爭期,除各業者重裝大案間的短兵相接之外,消費者還應該注意外部如全球股災、二次衰退、美國是否推出QE3等都是市場表現好壞的重要變數。

以八月初的全球股災來看,雖然在執政黨的政權保衛戰不得不護盤的考量下,短時間內就回復正常,止住大盤股價的跌勢;但這是揠苗助長、還是粉飾太平,恐還要再更深入的探討與觀察。如果是所謂的系統性風險,那現在的股市回穩可能只是暫時的,市場都擔心政府的救市,只能救得一時,而不可能救得一世,現在的人為干預,只是會為將來更大的跌勢蓄積能量。

假設這樣的說法是正確的,對房市的影響是如何?一說是會找回更多尋求穩定投資效益者的心;另一說是,因為是系統性風險,讓股市投資者再無餘力投入房市,更甚者是要賣房變現救股,那可能就是這波房市全面反轉的時,但我們不希望看到這樣的事發生。

萬一是第二次衰退,台灣可能也無法自外於全球經濟的衰退,國內經濟保5將成不可能的任務,國內房市能否再一枝獨秀就讓人更悲觀了。

可是如果在股災及第二次衰退的情況下,美國不得不推出QE3來拯救美國經濟及債務困境,這對房市恐又會產生另一波的資金動能──對亞洲幣值產生推升的動力,資金潮又會往亞洲國家移動;到時政府在第二次衰退的陰影下,不敢再有進一步的打房動作,市場又在資金潮的推波助瀾下,房價又會有另一番的表現。只是國內房價不斷上漲恐怕也非全民之福,只是樂了房地產相關從業人員。

事實上,明年初的選舉結果也是一大變數,只是牽動到敏感的政黨是否再輪替的政治神經,市場上有些諱莫如深,但是從業者將一些預售大案壓縮在下半年「928檔期」推出,就不難感受到這樣的市場氛圍了。

就國內外政治經濟情勢的變動來看,即將到來的房市「928檔期」確實是充滿了許多不確定性,利多利空因素混雜在一起,甚至可說是空中有多、多中有空,非常複雜。看出其中端倪的業者,已經悄悄的在出貨,不想再多賺只求落袋為安;當然很多業者是已經箭在弦上不得不發,這時也只能八仙過海各顯神通了,好運者也許還能大賺一筆,運氣差的也許就要先有留一條後路的準備囉!

在這個高度不確定的後奢侈稅年代,還是那句老話:「小心駛得萬年船」!

Add to Flipboard Magazine.
踢爆無良老闆搬錢內幕
財訊雙週刊第517期
出賣強勢股名單
財訊趨勢特刊第63期
熱門文章
搖擺蔡英文讓她半年一事無成

搖擺蔡英文讓她半年一事無成
缺乏主軸的忙茫盲 執政的4大錯誤

半年多來,抗議從沒停過,這是台灣公民社會發展的必然,這不是蔡英文的失敗。她真正失敗的地方在於,無法召喚支持者的熱情,也沒有做什麼大事讓人跟在她後面吶喊。

more


TOP