奢侈稅震盪股市 如何選擇營建股?

只看2010年配發高現金股息作為選擇營建股的標準,這樣投資風險不小,因為最好先觀察未來3個月至6個月的房市供需數據,再決定投資為宜。

2011/03/25 出處:財訊趨勢特刊 第 25 期 作者:謝佳欣

為了抑制房價節節高漲,2月25日馬英九總統指示草擬奢侈稅,預計從2011年7月1日生效。消息一出,房地產市場明顯感受到寒意,228檔期預約看屋人數減少兩成,買方議價空間將近15%,甚至連豪宅也開出降價求售,知名豪宅帝寶降價幅度高達1200萬元。

2010年央行進行多次的房市調控,增加投資客的交易成本,消息面不定期衝擊營建類股,走勢仍然盤堅向上。然而2011年2月底政府出重手,奢侈稅嚴重衝擊股價,連兩周出長黑,下跌12%。加上今年的立委選舉與明年總統大選,為爭取民心,可能出現更多調控房市的手段,為營建股增添更多的不確定性。

香港經驗:額外印花稅無效

從香港經驗來看,額外印花稅使得房價出現短期降溫整理,隨後仍然繼續向上攀升。香港政府宣布自2010年11月20日起買進的不動產,若在2年內賣出,必須課徵5至15%的額外印花稅,持有6個月以內轉售,稅率為交易金額的15%;持有6個月,而不滿一年,稅率10%;持有1年以上,而不滿2年內轉售,稅率為5%。。也就是持有的時間越短,繳交的額外印花稅稅率越高。

在香港具有房市指標的「十大屋苑」,即香港各區代表性大型社區,戶數規模龐大、交易穩定,長期平均每周銷量在40戶以上。課徵額外印花稅消息傳出後,第1周成交戶數由前周的59戶大幅下降至10戶。過了4周之後,交易量回歸常態,維持在50戶以上,顯示額外印花稅並沒有發揮預期的效果,也代表香港房市並非純粹炒作,而是需求大於供給的結果。

至於台灣的情形,第一太平洋戴維斯台灣董事長朱幸兒表示,政府打房政策短期會有效果,但是長期來看,精華地段的豪宅需求大於供給,價格不易下跌,除非利率調升至4至5%,或貸款成數降到50至60%,房市才有下修的可能。市場專家預估,奢侈稅將影響成交量,但是價格並不會明顯修正,將呈現價穩量縮的格局。

利率低、資金成本低
台灣房價恐長期難跌


從資金面來看,儘管2010年央行連續兩次制訂調控房地產政策,並且進行2次升息動作,將利率調升至1.625%,而房價持續上漲,顯示資金依然充沛。市場預估2011年央行可能升息3碼,將利率調升至2.375%,房貸利率將提高至約2.5%,資金成本依然處於低檔。根據歷史經驗,當房貸利率調升至3至4%以上時,對房價才會有顯著的影響。

根據內政部地政司每半年公布一次資料顯示,2010年9月主要都會區地價指數以大台北地區漲幅最大,新北市上漲4.97%奪冠,台北市上漲4.51%次之。國泰房地產指數顯示,2010年台北市新增推案呈現價量齊揚,儘管2010年第3季受到央行調控與傳統淡季影響,成交價格依然創新高,第4季仍持續上揚,顯示台北市精華地區供不應求,進而推升房價走高。

受到來自於台北市外溢人口的需求強勁,以及建商在台北市無太多土地庫存,轉往新北市推案的帶動下,使得2010年新北市新增推案的成交量與成交價皆逐季成長。住展雜誌預估2011年北台灣推案量將成長10%,高達9240億元,創近年來新高。2011年受惠ECFA效應、景氣持續復甦、土地供給有限,大台北地區房價向上機率仍高。

投資營建股
不能只看股息殖利率


就基本面來看,建商受到奢侈稅影響,成交量急凍,雖然採取完工比例法入帳,還可能延續過去兩年銷售長紅的好成績,無論是2010年的EPS(每股盈餘),或者2011年將配發去年的股息,股息殖利率維持高檔。

例如長虹(5534) 、華固(2548)、興富發(2542)等大賺一個股本,遠雄建設(5522)也交出每股稅前盈餘也有9.5元的好成績,上述公司過去也大手筆發放現金股利,約在4至6元,估計2011年的現金殖利率有7至12%的水準。(更多精采內容請見《趨勢贏家23-抓住房市下一漲》)

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