月賺300萬租金 劉媽媽獨子投資店面4要訣

坐擁台北市SOGO商圈店王的劉媽媽家族,也稱霸台中逢甲商圈。其獨子俞昌哲去年高價標下帝寶豪宅法拍戶聲名大噪,另方面也在逢甲商圈買下店王-碧根大樓,據估算,半年間他操盤總價四億元店面,獲利至少20%。

2011/03/25 出處:財訊趨勢特刊 第 25 期 作者:鄭育容

政府對短期轉手地產的投資客祭出奢侈稅的重稅,反而讓高租金收益的一級商圈店面更顯價值。在台北市東區與西門町持有約30間黃金店面的知名包租婆—劉媽媽家族,就是不受重稅影響,還安穩收租的精明投資客。

吸收劉媽媽十多年投資經驗的獨子俞昌哲,五年前與母親攜手買下SOGO商圈、線出租給雄獅旅行社的超級店面,當時買進價約1億8000萬元,折算每坪高達461萬元,月收租85萬元,至今穩坐全台店王寶座。締造劉媽媽母子的投資傳奇。

在台北市精華商圈鮮少有房東願意釋出的情況下,從母親手中接棒做投資的俞昌哲,近幾年也佈局台中,根據熟知內情的仲介業者表示,俞昌哲光去年上半年的時間已轉手數間店面,獲利6、7千萬元入袋,可說不只具備乃母之風,短線投機的膽識更青出於藍。

行事低調的俞昌哲,不願接受採訪。但他2010年上半年,在逢甲商圈一口氣買進5間店面的手筆,卻廣為市場傳頌,週邊的房仲搶著找他做買賣,他卻習慣向仲介「諮詢」物件資料,再透過中人找出屋主,私下成交。

店面6個月轉手 淨賺6、700萬

2010年12月,俞昌哲出價2億8200萬元標下帝寶豪宅的法拍戶,真實面貌在媒體前曝了光。但因扯上法拍互有海蟑螂介入,改為棄標,峰迴路轉下,警方破獲黑道海蟑螂集團,讓老謀深算的劉媽媽找到靠山,第二標以2億7120萬元再標回該法拍戶。這一退一進之間,讓俞昌哲原本可能損失的4700萬元押金,降低至只需補足兩標之間的價差1千多萬元。

但,也因為標下了帝寶,銀行願意貸款的成數不高,為了補足上億元的現金尾款,俞昌哲在2011年元月間火速轉賣位於台中文華路上的三間店面,據估立刻變現約1億5千多萬元。「就算急賣也沒虧到。」俞的友人說。

目前俞昌哲在逢甲商圈持有的店面,最著名的有三件,分別位於文華路、逢甲路30號與427號的店面、整棟大樓,共同的特色位於逢甲商圈最核心的地段,而且都帶有租約,仲介推算租金報酬約3至7%。

其中,逢甲路427號的碧根大樓,還是商圈內的店王,15層樓高的建築,一樓為屈臣氏、麥當勞雙店面,二樓以上為知名的商務飯店碧根行館。商仲業者表示,光是樓下兩個角間店面,一個月就可以貢獻1百多萬元租金,再加上二樓以上的租金,這棟碧根大樓一個月就可以幫俞昌哲賺進約300萬元的店租。

有趣的是,俞昌哲買碧根大樓的前一手海灣科技公司也以短期間轉手賺了一筆。2010年7月間,海灣科透過關係人買賣,以總價8億800萬元,購得土地338.2坪、建物2871.98坪的碧根大樓。12月俞昌哲透過領頭羊有限公司的名義,向海灣科以總價10億3600萬元買下碧根大樓。海灣科在不到5個月的時間內,賣樓賺進1億5600多萬元。

砸10億買逢甲商圈店王
單月租金收入300萬元


店王的價值就在於此,即使高價轉手,仍然具有增值和長期收益的潛力吸引著買家。俞昌哲也曾向媒體透露他的投資要訣。

要訣一:只做最紅的商圈
劉媽媽曾在6年前於台中火車站商圈買店面開鞋店,不過,未注意到都市發展導致商圈移轉。當匯集一線百貨公司及豪宅的七期重劃區興起,逢甲商圈因為觀光人潮而爆紅,火車站商圈反而沒落,讓劉媽媽這筆店面投資最後賠上3000萬元脫手收場。

這一次失敗的教訓,俞昌哲曾說,台北火車站、台中火車站商圈雖然人很多,卻是過路客比例較高,這種流動卻不消費的特性,讓區內的店面不好經營,自然較無投資價值。

要訣二:緊盯著市政發展,掌握商圈的消長,讓投資更精準
逢甲商圈屬於餐飲、娛樂消費與觀光多元活動的商圈,如同台北市東區SOGO一樣,不分日夜與平日假日,人潮總是川流不息。俞昌哲在投資前會親自坐在商圈的餐飲店裡,一一數著消費者的提袋率,確認人潮是會掏錢的錢潮。

要訣三:找出商圈人最多的核心

從人潮走動的方式,找出商圈的陽面,也就是人流最多的位置。在劉媽媽家買下現租給雄獅旅行社店面,帶動SOGO忠孝店對側的陰面商圈前,這個方位因欠缺捷運出口帶來的人潮,其實並不是很熱鬧。在與捷運共購的SOGO復興館開張後,與雄獅旅行社店面共同點亮同側的商圈,讓忠孝東路南側的店面價值瞬間提升。

要訣四:找有產值的商圈
在逢甲商圈內,有一條鄰近逢甲大學的便當街,專做學生餐飲的生意,可是俞昌哲並不看好。他認為,學生族群消費力有限,吃喝花費有限,專做學生餐飲生意的店面肯定沒有高店租。因此,他選擇觀光客、高消費族群的店面投資,店租也能收得高水準。(更多精采內容請見《趨勢贏家23-抓住房市下一漲》)
 

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