龍頭服務業祕訣 信義房屋董事長 周俊吉

當多數人都在關注,高股價的電子股如何為台灣創造市值的同時,我已經能夠感受到台灣服務業,也正在為台灣創造無形的價值,如果全台灣的服務業都能努力提升服務品質,大家一起打拚,創造出一個更美好的生活環境。

2009/11/23 出處:財訊趨勢特刊 第 18 期 作者:劉俞青

原本一杯乾淨的水,如果倒進有雜質的水後,要再回復到原來的清澈,幾乎是不可能的事。我一直以這樣的理念經營企業,始終堅持只用大學剛畢業沒有工作經驗的人,從不挖角或雇用同業跳槽的業務員,這幾年,房仲業經紀人員素質若有逐漸提升,或許和此有關。

 

從自身做起,帶動整體從業人員素質提升是第一步,但房仲業要做的還很多,如何不受景氣循環影響,是所有房仲業者共同面對的難題。

房地產是很特殊的產業,他的景氣循環非常清楚而劇烈,以民國七十七、七十八年為例,兩年間,台股由一萬兩千點崩盤,房市價、量各跌三成,所以整體成交金額只剩前一年的一半不到,如果房仲業的營收跟著產業景氣下滑,也只剩一半不到,要怎麼跟股東交代?

不過還好,那年我自己的企業,營收竟然還逆勢成長一倍,原因是什麼?很簡單,當時我的公司實在太小了,小到和產業的景氣循環無關,因此就算整個產業景氣大跌,我也不致受到影響。

而現在呢?如果房地產景氣真的往下走,公司會不會受到影響?我的答案還是:不會。

雖然十五年來,公司規模成長了數十倍,但是,去年國內不動產買賣移轉四十幾萬筆,我的公司雖是業界最大,也只不過四%的市占率,這樣的規模,和景氣循環還是不致有太大關聯。

也因此,房仲業永遠不可能出現類似電子業那種市占率超過五成以上的情形,我估計,最多達到二成,業者就會把主力轉進大陸等其他市場,以避免過度受景氣影響。

然而,二成市占率幾乎是不可能的事,因為房屋仲介產業的另一特性,就是進入障礙非常低,因此業者的市占率非常分散。一張桌子一支電話,就是一家房仲公司,而進入障礙低的結果,往往是退出障礙也同樣低。因此,當景氣往下走時,小房仲公司會很快退出市場,此時反而是大房仲公司趁勢坐大市占率的時候,這也是讓大房仲公司營運和景氣脫鉤的原因之一。

產業進入障礙低、市占率分散
大公司受景氣循環影響小

當然,企業和產業關聯性不高的看法,並不代表我看壞今年的房地產景氣。相反地,大家現在都把兩岸政策走向當成房市的重要指標,但決策者卻持相反的態度,認為開放有可能讓更多人離開台灣,我則提出新竹科學園區的經驗,或許可以當成參考依據,證明政策開放只會讓更多人回到台灣。

新竹科學園區至今發展已經廿五年,就業人口超過十萬人,其中當然有人搬到新竹定居,可是,新竹能夠取代台北嗎?答案很簡單,看新竹的房價就知道,這些年來,新竹和台北市房價的差距,並沒有因為新竹科學園區的興起而大幅拉近,可見真正移民新竹的人口,沒有大家想像的多,畢竟台北享有的各方資源,很難被取代。

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