多利用銀行管道 了解區域中古屋行情六步驟從法拍屋挑珍珠

有人認為美國這次金融危機是日本九○年代的翻版,有人斷言這次全球將重演一九二九年經濟大蕭條;也有人從九七年亞洲金融風暴後沒幾年,災難中心的韓、泰就恢復經濟活力來看待,這次也許是財富翻身機會。史上幾次重大而牽連國際的金融、股市風暴,為當今世局帶來許多啟示。

2008/11/28 出處:財訊趨勢特刊 第 12 期 作者:林文義

內政部的統計數據顯示,最近五年房屋因拍賣而移轉的數量,有直線往下的趨勢,今年1至7月透過拍賣移轉的房屋僅有1萬5256棟,反映出法拍屋買氣有趨緩的現象,但也代表消費者可以在法拍屋市場中,仔細挑選出符合自己想要的標的。

資訊透明可直接和銀行打交道

法拍市場專家指出,消費者若能熟悉下列六大步驟,對進入法拍市場會有相當大的幫助,這六大步驟分別為:一、熟悉法拍資訊與拍賣流程;二、設定好自己想要的房屋所在區域;三、了解拍賣條件;四、擬定資金計畫;五、出價的策略;六、自己標或找代標公司進場。
法拍屋的資訊目前已相當透明化,消費者可以透過法院、銀行、台灣金服公司以及各法拍公司的網站,取得相關的拍賣資訊。這其中銀行的資源值得消費者多多利用,因為多數的法拍屋都是因債務人還不起貸款本息,由銀行送到法院聲請拍賣,而除非消費者的資金非常雄厚,否則想買法拍屋,在資金籌措上也要和銀行打交道。
銀行公告的法拍屋資訊,通常分為銀行送到法院拍賣的法拍屋,以及銀行承受房屋(即銀拍屋)的資訊。台企銀經理曾俊昇指出,消費者若喜歡銀行網站上公告的法拍屋標的,可請銀行幫忙找欠款的債務人進行協商,並安排後續的貸款事宜。
那銀行為什麼會這麼熱心呢?這是因如果在銀行仲介下能夠把房屋賣個好價錢,可減輕債務人對銀行的欠款,而銀行也能收回放款的資金,對消費者、債務人與銀行三方都有好處。當消費者與債務人談好價格後,銀行就會對原債務人的房屋辦理抵押登記塗銷,再重新貸款給有意承購的消費者,並向法院撤回拍賣聲請。
不過,眾達國際法律事務所王懷宇律師指出,透過銀行找法拍屋最大的好處,是房屋債務人通常原來就是銀行的客戶,透過銀行可更了解房屋的狀況,但是有時候債務人的房屋是否有出租或遭人占用,或有關出租及占用的細節,銀行不一定會講,這時消費者就要自己進一步查探。

先設定房屋的區域 了解拍賣條件

至於「銀拍屋」,是銀行承受債務人抵押房屋再對外拍賣,這類銀拍屋數量不會太多,因為銀行承受房屋下來後,必須對承受的房屋進行管理,而不動產管理並非銀行的專長,王懷宇指出,消費者購買銀拍屋就和買賣一般房屋沒有兩樣,此時銀行就是房屋的賣方。
此外,台北市不動產拍賣協會執行長林志龍指出,消費者要在法拍屋市場挑標的,最重要的是要先設定好自己想要的房屋條件,包括房屋座落的區位、想買的價格,以及拍賣的條件有無點交等。例如,先想好要住在哪一區的房子,想付出的價格是多少,這樣就可以縮小尋找標的範圍,再從法拍屋的標的中,去挑選自己喜歡的標的。
對於法拍屋的拍賣程序與條件,板橋地方法院民事執行處科長劉銳哲指出,法拍屋資訊已經非常充分透明,一般法拍屋可經過四拍,一拍、二拍、三拍都會減價,最後還會有特別拍賣,如果沒有拍賣成功就會撤回,重新再來。
至於房屋有沒有點交,法院在拍賣條件上也會公告清楚,消費者若是剛進入法拍屋市場,專家多會建議先找法院有點交的房屋,比較保險。
買法拍屋的另一困擾是要出多少價格競標?雖然法拍屋的拍賣底價都有公告出來,但要多少價格去買呢?寬頻房訊經理黃正榮指出,要衡量法拍屋價格,有一個簡單的方法,就是以附近的中古屋價格為基準,再進行加減碼,因為除非自己非常喜歡法拍屋的標的,否則標購的價格高於中古屋市價甚多,那直接去市場買現貨就好了,何必那麼辛苦參加拍賣呢?
除了標價的策略外,後續的資金也要準備好,因為標法拍屋要先繳二成保證金,得標後須在七日內繳完尾款,因此,想標法拍屋在資金的安排上必須有所準備。
台企銀債管部經理曾俊昇指出,法拍屋的貸款,通常分成二個階段,第一個階段是消費者參加法院投標須預先準備的尾款,由於此時消費者尚未標到房屋,銀行放款給消費者的代墊款屬於無擔保的放款,利率比較高,一般行情大約是在8%至9%之間。

以附近中古屋為標價比較基準

等到消費者標到法拍屋,拿到法院發給的權利移轉證書辦理房屋過戶登記後,消費者再以得標的房屋為抵押品向銀行辦理貸款,此時就回復到一般的房屋貸款,貸款的利率就大約是3%左右。
在法拍屋市場中,到底要自己出價或找代標公司呢?決定權在於買屋人,林志龍指出,目前代標的公司所收取的手續費約為拍定價的4%。
通常不點交的房屋一般人較不願意碰,拍賣成功的機率較低,因此價格下降的機會也比較高,這意味不點交的房屋風險較高,但是標到的利潤也可能較高,如果消費者很喜歡不點交的法拍屋,可以委託專業的法拍公司代標,也有機會賺到不錯的利潤。
王懷宇表示,消費者找代標公司的好處是代標公司對於法拍的程序與生態比較清楚,但若委託代標公司代標法拍屋,對於合約的內容(特別是消費者的權利與義務)要看清楚。
不過,劉銳哲指出,各地法院對於法拍屋的公告以及拍賣條件都非常清楚,他認為在目前的體制與資訊透明的程度下,消費者可以自行參與法拍屋競標的市場。

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