租金走在售價前頭漲 陸資大舉來台設點正是商辦飆升點

開放大陸客來台購屋,北市各大辦公商圈的商辦市場會有何變化?這些辦公商圈有哪些商辦案子會特別受陸客或台商青睞?何時才能進場投資布局?

2008/11/28 出處:財訊趨勢特刊 第 9 期 作者:李祖流
陸客登台置產的政策利多,不僅為住宅市場帶來強心劑,也對台北市各主要辦公商圈帶來新的展望,許多投資客開始從住宅市場轉進辦公大樓市場布局。早在陸客來台之前,台北市的辦公樓基本上已經呈現空置率持續下降的情況,未來租金看漲趨勢非常明顯。
世邦魏理仕公司表示,去年第四季台北市日漸稀少的辦公空間,持續推升租金上漲,使該季整體辦公室月租金因而達到每坪1980元,較2006年同期增加1%。租金的揚升主要來自A級辦公大樓平均租金上漲的支撐,2007年第四季A辦月租金比2006年同期成長1.8%,躍升至每坪2352元。反觀B級辦公大樓平均月租金近兩年均徘徊在每坪1720元上下。

信義計畫區無可取代 101月租上看4000元

永慶房仲集團商仲事業部協理黃增福表示,信義計畫區101大樓絕對是陸客來台承租辦公室的焦點,預料很快就會滿租,尤其信義計畫區目前可供出租的辦公空間相當有限,甚至另一棟具指標性的統一國際大樓空置面積也不多了,因此未來區內租金行情持續看漲。
黃增福指出,101大樓的租金就算調漲到每坪每月4000元,仍比大陸最高檔商辦租金便宜。加上101大樓的特殊性無可取代,勢必繼續成為整個北市商辦市場的租金指標。
信義計畫區頂級辦公樓只租不賣的情況,讓一般投資人無從下手,但是在信義計畫區周邊還是有少數採分割出售的辦公室產品,例如位於基隆路與信義路交叉口的廣合世紀金融大樓,有些零星的單位待售,目前每坪買賣行情介於50至60萬元之間。

敦化南北路供給有限

在敦化南路與敦化北路兩大辦公商圈部分,黃增福指出,區內新供給量很有限。在國泰集團買下資產管理公司龍星手中的部分辦公室之後,這個區域就沒有新的大型交易案。
一般投資人可以注意的案子,有摩天東帝士大樓、凌雲通商大樓這兩棟較新的高級辦公大樓;這兩棟大樓一開始就採取分割出售的方式,因此大部分的所有權人是散戶,並非金控與壽險集團,出售機會相對較多。
摩天東帝士大樓早期每坪開價在50萬元以上,如今已經逼近70萬元。最早推出時,隨著樓層向上單價逐漸上揚,每坪開價增加5000元,形成明顯的高低樓層價差,目前以22樓以上、視野不受阻擋的高層景觀辦公區開價最高,普遍為每坪70萬元以上的價位。
在東帝士摩天大樓隔壁的凌雲通商大樓,零星出售的辦公室行情每坪達到50至60萬元之間,不過受限於樓層高度,最高層的辦公樓行情與摩天東帝士高層辦公區價格有明顯差距。
目前敦南辦公商圈每坪每月租金大致在1800至2600元之間,屋齡較新的大樓每坪月租金近2600元,敦北辦公商圈也大致如此。

南京東路沿線開價較低 捷運行情可期

南京東路沿線的南京松江與南京復北兩個辦公區塊,整體開價較低。尤其南京松江辦公商圈因為舊辦公大樓比較多,整體租金水平較低,未來這個區域會有雙捷運通過,將是最重要的題材。
預計明年通車的捷運新莊線,及2013年通車的捷運松山線,在南京松江站交會,創造雙捷運站的題材。租金展望以目前地價、原物料成本計算,新辦公大樓每坪成本高達70萬元以上,黃增福預估未來合理的新辦公樓月租金,將會調升到每坪3000元。目前這裡要賣的辦公樓幾乎都是舊大樓,每坪開價從兩年前不到30萬元,如今上漲到每坪35至40萬元之間。
距離不遠的南京復興辦公商圈,因為已有一條捷運線經過,租金水平與售價明顯比南京松江區域高一些。未來松山線完工通車之後,也具備雙捷運題材。在此一辦公商圈的揚昇金融大樓,兩年前出現每坪50多萬元的成交案例,如今每坪開價達到60至70萬元。

台北火車站前 B辦客可望移入

目前台北市各辦公商圈範圍的劃分標準不一,世邦魏理仕將台北市辦公商圈劃分為六大主要區域,其中信義基隆區的A級辦公大樓,2007年第四季平均月租金持續上漲,達到每坪2522元,年增率達3.2%,明顯高於台北市整體A辦市場的1.8%。B級辦公大樓方面,中山北路區B辦租金水準一向高於市場平均,2007年第四季微幅上升至每坪1852元。
整體來看,2007年第四季台北市辦公市場受供給短缺的影響,空置率再壓縮至8.05%,是2002年底以來的最低點。A辦空置率由2004年底27%的高峰,下降至2007年第四季的9.5%,三年內減少17.5個百分點。
值得注意的是,B級辦公大樓在A級辦公產品成為市場主力後,平均空置率已連續三年維持在6.5至8%之間,反映承租戶對B辦空間的需求大致維持不變。
世邦魏理仕指出,愈來愈多B辦租戶在尋覓同等級辦公大樓時,開始考慮遷入台北車站區內的辦公大樓,因為這個區域的交通便捷、可及性高。在B級辦公大樓品質已無法與A辦相抗衡的情況下,因預算考量而必須選擇B辦的租戶,傾向以辦公大樓所在區域的交通便利性作為其優先考慮的指標。

商辦漲跌單看租金續揚力道 投資宜戒急

對於陸資來台的利多,實際的影響幅度會有多大,資深估價師指出,台北市的辦公商圈只要租金上漲,辦公大樓的售價自然會跟著上揚。如果從開放陸資來台置產的角度,短期內會來台購置辦公大樓的資金,除了極少數是為了及早布局未來「登台」時的辦公空間需求外,大多屬於短期炒樓投機資金,未必是真的想來台灣設立辦公據點。
真正會產生大量辦公室使用需求的情況,應該是大幅開放陸資企業來台設立據點,同時也放寬大陸人士來台條件與停留時間,具備這兩個條件才有可能真正吸引陸資企業來台設立據點,增加辦公室的實際使用需求,進而帶動租金與商辦價格的上揚。
有一點要注意的是,辦公室與住宅的最終使用者,在出手買進這兩種產品時的出發點差異很大,思考邏輯並不相同。在住宅方面,考慮添購新的居家空間時,預算充足的買家往往傾向買大一點的空間,即使投資較大,也因為是提供給自家人使用,通常並不會有捨不得砸錢的問題。
然而,辦公室的買方大多站在企業實際使用的需求角度出發,在企業將本求利的前提下,務實的評估短中長期的辦公室空間使用面積需求之後,才會進行承租與承購動作。如果沒有上述兩個條件配合,陸資企業無法順利登台,自然不會出現實際承租與承購的效應。
所以開放陸資企業與相關人士來台的時間表,才是真正影響商辦市場的因素。現階段開放陸資來台置產,即使吸引部分投機型資金進來布局,也不宜貿然跟進。畢竟兩岸政策變數過大,寧可確定放寬程度已達上述標準之後,再進場也不遲。
預料部分陸資企業將會策略性承租、購超大面積的指標型商辦大樓,但這並非商業經營的常態。投資人不宜因為極少數陸資企業的動作,就誤判會形成一個長線趨勢,投資判斷出錯。商辦市場最合理的情況,一定要回歸最終的承租方實際支付的租金。當整體租金上揚,價格自然跟著往上,才是長線投資的方向。
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