外資、北客湧進新市政中心豪宅村 台中七期締造億元戶傳奇!

去年下半年推案爆出天量,加上國內整體房市買氣下滑,讓四年來一路過關斬將的台中七期新市政中心區,市況也跟著停滯。不過在1月中立委選舉過後,新市政中心區再度恢復活力,因為這次不只台商,外資、北客也都來了……。

2008/11/28 出處:財訊趨勢特刊 第 9 期 作者:王榮章

台中七期新市政中心堪稱台北市之外,全台房市最紅火的區段,從SARS結束以來,區內房價從每坪20萬元以下,一路攀升至50萬元天價,也確立了新市政中心區無可取代的一哥地位。儘管台中重劃區數量可觀,未來後期發展區也還有上千公頃土地待釋出,但以新市政中心為核心的七期重劃區,在天時、地利、人和條件配合下,如同台北的信義計畫區一般,具有獨一無二的指標地位。
新市政中心區魅力無限,除了規畫完善、重大建設加持之外,台中一線建商將此地當作競技場,競相展現最好作品的形塑之功也非常關鍵。台中一級品牌包括聯聚、寶輝、精銳、由鉅、龍寶、惠宇、太子等,在七期都有代表作。不過也因為新市政中心實在太過火熱,吸引各家建商蜂擁而入,並在2007年下半年達到最高潮,光是號稱百億的大案就包括寶輝一品花園、由鉅大謙、聚合發榮耀、興富發百達富裔、總太東方帝國等,創下台中房市的空前紀錄。

台商、外資、北客積極入市 高潮還在322後

但就在建商推案達到高峰之際,房市卻遇上亂流;加上七期房市投資客比重過高,許多三、四年前出手的投資客,大賺一倍的不在少數,也開始在市場上獲利了結,形成「舊客戶打新推案」的情況,對市場造成不小干擾,導致房市交投較上半年明顯降溫,銷售率下降、銷售期拉長成為普遍現象。
不過這樣的情況在1月分立委選後已悄悄轉變,買氣開始回籠,原先觀望的買家成交意願明顯提高。首先當然是這三年來扮演主力客源的台商,在看好藍營選情、以及選後發展情勢下,不少人趕在322總統大選前下訂,以免選後買不到好價格。其中在農曆春節唯一開門迎賓的聯聚建設「方庭」個案,在除夕與大年初二都有台商簽約買屋,光是年假就做了數億元生意,不只聯聚建設大受激勵,其他同業也都嗅到台商加速回流商機,台中建商普遍預期,在322之後,還會有一波更盛大的台商回流潮。
台商之外,一些持有香港甚至是美、加護照的客戶也跟著現身,由鉅建設協理吳媛媛就指出,由鉅大謙近期就出現不少這類型的客戶,「外資」買家明顯比先前推出「藏玉」、「三希」案時多了不少,除了全球通膨壓力倍增的背景外,寄望台灣選後政經情勢好轉也是重要因素。聚合發建設副總王重明也指出,「榮耀」案就有位知名華僑,一出手就買了2層共6戶,總價將近2億元,讓他們感受深刻,也看出海外資金回流的積極程度。
台商、外資之外,寶輝建設執行總監許能賢指出,台北客這一年來有逐漸增多的趨勢,台北頂級客戶除了看好台中的未來發展,也非常認同台中個案的品質,像寶輝一品花園就賣了好幾組台北客戶。此外,看好3月總統大選後兩岸開放帶來的效應,也讓許多原本心態保守的客戶終於下定決心出手,趕在大選前購屋,例如就有不少開業醫生在觀望幾年後,都選在最近購屋,這些多是買屋不貸款的實力派客戶,種種的正面訊息,都讓中部建商既興奮又期待。
不過回顧這段期間的回檔整理期,可以發現一個重要的事實,就是台中房地產市場的品牌效應已愈來愈明顯!在消費者心中,一、二、三線品牌定位非常清楚;不像台北地區因為經營容易,加上土地難尋,即便是三線建商、二流地段都可以推出「豪宅」,而且還賣得不差。七期從去年928檔期以來,儘管市況不如預期,但由鉅大謙、寶輝一品花園、聯聚方庭等大案,至2月底銷售率都突破六成,成交價也持穩在高檔;另外進場較早的聚合發榮耀,銷售率也超過六成。

品牌、地段決勝負 由鉅、寶輝、聯聚各擅勝場

走過震盪整理期,消費者購屋信心回升,七期建商也再度出擊,329檔期率先登場的是鄉林的「極光計畫」,位於中港路上會展中心對面、原和欣客運舊址的極光計畫,總銷達150億元,總戶數高達450戶,每坪開價30萬元,號稱是鄉林豪宅史上最用力的一擊,造勢頗為成功。此外,從未在新市政中心區內推案的鄉林,這次在特區邊緣推出號稱台中有史以來最大的個案,對鄉林建設的品牌力將是很好的觀察指標。
由鉅大謙至今銷售狀況在區內豪宅案中領跑,目前由鉅在區內仍有幾塊精華土地,下半年預計推出市議會綠園道旁的豪宅案。由鉅建設十年來陸續推出的月光流域、理性與感性、A與A+都名列台中十大豪宅,加上高貴不貴的定價策略,累積的忠實客戶、人脈極為可觀,例如目前最高紀錄是一位客戶陸續買了18棟由鉅的房子,「逼得」由鉅只好情商他不要再買了,也算是七期房市的一項奇觀。
寶輝建設從進軍新市政中心區開始,一直是台中房價的創造者,從花園廣場挑戰每坪30萬元大關,一直到一品花園突破50萬元天險,委實跌破不少人的眼鏡。許能賢指出,寶輝能有今天,土開是最大關鍵,公司一進場就鎖定大都會歌劇院周遭,藉由無可取代的地段優勢,彌補以往缺乏豪宅實績的不足,成功轉型為台中房地產頂級市場的領導品牌。寶輝去年更以每坪185萬元的中市天價,買下歌劇院東南側原三越Motel的土地,預計今年928檔期推出,寶輝已喊出每坪60萬元起跳的新天價,屆時勢必再度掀起市場風潮。

寶輝、聯聚聯手 創造七期億元戶傳奇

寶輝建設締造的另一項空前絕後紀錄,是創造出超過百戶的億元戶,包括花園廣場個案有20多戶達250坪的大坪數豪宅,以目前每坪行情40萬元計算,每戶總價都上億元;加上一品花園案共70多戶每間350坪的豪宅,以及未來約30至40戶的三越案,光是寶輝就造就出150間億元戶。至於另一個億元戶個案則是聯聚的「信義大廈」,加上區內其他動輒數千萬起跳的豪宅,七期新市政中心早已成為不折不扣的豪宅村,氣勢直追台北信義計畫區。
聯聚建設在推出和平、東方、仁愛、怡和、信義等叫好叫座的產品後,市場口碑成為最佳的銷售利器。聯聚近期斥資上億元,在市政路上打造高格調、擺滿古董文物的接待中心,可以看出聯聚持續深耕七期的決心。方庭之後,聯聚預計在年中推出位於市政北七路、朝富路口的仁和案,未來還有新光三越附近的雍和案等。目前聯聚手中持有的七期土地直追大地主呂崇民,只要七期房市持續火熱,聯聚可望成為最大贏家之一。
聚合發則是另一個仿效寶輝模式的建商,陸續在新市政中心邊緣推出「The One」、「經典」案順銷後;2006年底卡位成功,在朝富路口推出「天琴」案,2007年再接再厲,在市政北七路、緊鄰寶輝一品花園的基地上推出超級大案「榮耀」。榮耀案土地當年即是向呂崇民高價購得,至於聚合發的下一檔力作,則是位於惠來路面對大都會歌劇院,以每坪160萬元高價購自長慶建設的土地,聚合發不惜血本鎖定精華區域獵地的策略,已在新市政中心區占有一席之地。
業者指出,一旦兩岸三通,配合開放陸資來台置產與放寬陸客來台居住規定,則台商雲集的台中七期,勢必成為中資、港資買樓首選。不論是商辦或豪宅,七期房市都仍有想像空間,也難怪內資、外資都急著出手,322總統大選後,勢必掀起另一波高潮。

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