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台灣房市醞釀史上最大「作夢行情」 搶在陸客前頭賺?!

焦慮,是許多有意購屋者近二個月來的心境寫照。總統大選結果如何?選後房價會怎樣?陸資真的會大舉登台嗎?到底要不要忍痛追高?現在不買將來會不會後悔?的確困擾了許多人;當然也有不少持正向思考者,就是現在趕快出手,搶在陸客之前買樓,等著大賺將來的增值利潤。

2008/11/28 出處:財訊趨勢特刊 第 9 期 作者:王榮章

國內民眾會有這樣的猶豫掙扎毫不奇怪。回顧近一年來房市的變化,去年下半年,房地產市場除了商辦產品在機構投資人搶進下持續火紅外,住宅產品市況已明顯放緩,即使豪宅也不例外。財團法人國土規畫及不動產資訊中心去年11月公布第三季購屋者房價綜合信心分數,由第二季的101分遽減至88分,嚇壞一堆人;而今年2月發布的第四季指數,更進一步降至83分,創下有調查以來的新低水準,房市景氣如何,具體數字已說明一切。

房市大夢成真 得靠引進外資活水

不過這一切都在1月立委選舉後扭轉了!在藍軍狂勝下,對兩岸關係、陸資與陸客登台的憧憬充斥股、房二市,也開啟了台灣房市有史以來最大的「作夢行情」—一位房地產業者如此形容。因為對比民國76至79年國內股、房聯袂狂飆的盛況,當時背後支撐的是台灣幾十年經濟高速成長所累積的龐大財富,光是台灣錢淹腳目的氣勢就足以將股、房市一起推向泡沫;不過這次不同,不管股市或房市,對這幾年經濟成長緩慢的台灣,都必須仰賴外來資金的活水灌溉,才能進一步推升股市、房市上揚。
從最真實的市場面就可以看出其中的關鍵。立委選後至今,儘管信心面明顯增強,但市場人氣、買氣都沒有令人驚豔的表現,箇中原因就出在基本面。首先當然是數年來房價漲勢驚人,已遠遠超出一般人、乃至中產階級的購買能力,因此即便擔心房價再漲也無能為力;其次則是基本的供需原理,在景氣熱絡下,全台建商瘋狂推案,2007年全台三大都會區合計推案量居然高達1.2兆元,創下歷史新高;而預估選後的329檔期,光是北台灣推案量就高達2220億元,不但刷新紀錄,更比2006年同期的1022億元暴增1倍以上,再對照2004年329檔期時僅有466億元的水準,更可以看出建商全力押寶的程度。
在這樣的結構與落差下,如果沒有新的資金活水進來,房價頂多只是守穩在高檔而已。當然以目前包括鋼筋、水泥、預拌混凝土、磁磚等建材無一不漲的情況下(唯獨建築工人的薪水並未調漲),更讓建商漲價有理;另一個讓建商振振有詞的理由,就是房價只漲了幾成,但土地原料價格漲了幾倍(台北市至2007年底的平均預售屋房價為每坪61萬元,四年漲幅達51%;台北縣也漲到每坪25.9萬元,漲了40%),因此就算房價不漲,也難有下跌空間。
綜合所有主客觀因素來研判,在通膨日益嚴重,負利率時代資產縮水(郵政一年期定存利率2.56至2.62%,消費者物價指數年增率2月分則高達3.89%),兩岸開放將帶來人潮與錢潮的情況下,房市可望朝正面發展。而未來要觀察的重點,首先當然是兩岸政策的進度,諸如三通直航、開放大陸客觀光、放寬陸資來台購買不動產等,因為如果進度不如預期,不排除反而出現失望性賣壓;其次是追蹤放寬後人潮、錢潮進來的數量,就可以研判能推升股市、房市到多高水位;第三則是錢會流向哪裡,也就是會購買何種商品。最後再根據這三項結果,做出投資、置產的最好決策。

台北將成為「大中華區服務樞紐」?

先看去年下半年一枝獨秀的商辦市場,去年大型商用不動產成交金額上千億元,寫下歷史紀錄,預估今年仍將持續成長。由於動用資金龐大,買家主要來自國、內外的壽險機構,包括AIG、ING、保德信、三商美邦、國壽、新壽、台壽保等動作都非常積極,加上行政院研擬放寬陸資買樓的初期目標也是商辦產品;著眼於未來兩岸加強交流的龐大商機,可以預見機構法人投入商辦市場將更加積極。而參考國外經驗,投資商辦物業的鐵律,就是選擇最精華地段的A級產品,其中更以信義計畫區最具代表性。
港商里昂證券研究部主管蘇廷翰日前發表「新台北:亞洲競爭力城市」的報告,指出兩岸直航會在總統大選後實現,屆時台北市不論商辦或者住宅,都會「向上飛漲」。報告中指出,目前台北市頂級商辦的租金幾乎是全世界最低,未來新增需求勢必帶動租金和價格全面上漲,台北也將成為「大中華區的服務樞紐」。這份報告內容相當程度符合目前市場的主流看法。
商辦後市看漲,豪宅也毫不示弱,國內房市多位「多頭總司令」已紛紛鐵口直斷,喊出豪宅每坪上看200萬、300萬元的天價,業者尤其喜歡舉英國、香港、新加坡的豪宅有多高貴,甚至韓國、中國豪宅都超越台灣的例子來佐證。儘管有炒作拉抬的意圖,但回到市場面,今年來的確有許多個案開出新天價,根據《住展雜誌》調查,中山北路即將登場的「遠雄富都」每坪將從100萬元起跳,是中山區除明水路外第一個開價達百萬大關的建案;敦化南路大陸工程大樓旁的「敦南苑」也開價150萬元、刷新大安區紀錄;再看信義計畫區的「國家美術館」案開價120萬元後,太子建設邊建邊售的「台北信義」更開出150萬元的新天價。甚至連中古豪宅「信義富邦」日前都傳出以每坪145萬元成交的消息,都可以看出豪宅市場蠢蠢欲動的味道。

台北房價一坪200萬元不是夢?!

若以開放的角度來說,目標當然是鎖定中、港資金,尤其是中資的挹注。此時香港經驗就非常值得參考。從2003年SARS結束至今,香港物業漲幅最大的是頂級豪宅、港島區甲級寫字樓、黃金地段的商鋪;其餘一般住宅漲幅有限,偏遠地區房價離1997年高峰仍有三至四成價差,顯見即便是中資、外資大舉入市,受惠的依然只有頂級產品。因此千萬不要一廂情願地認為全台各地都將雨露均霑。「給我黃金地段,其餘免談,」應是多數中資的操作原則。
以地段來說,除了傳統豪宅區段仁愛路、敦化南北路、信義計畫區、大直、天母之外,陽明山也是重點地產。這點從香港山頂、半山豪宅幾乎只漲不跌就可以看出來,例如香港壹傳媒主席黎智英來台後,也是選擇住在陽明山。不過陽明山別墅物件向來稀少,幾乎沒有人脫手,基本上是有行無市的狀況。
如果大選後真如外界期待,7月1日是開放陸客來台觀光、客運包機的時間表,則台北市將有機會複製香港模式,成為中國大陸富豪避稅、資產配置、又可彰顯身分地位的資金避風港。當然如果開放步履闌珊,屆時不但買氣將急凍,失望性賣壓可能大舉出籠(依《住展雜誌》調查,2007年北台灣五大區塊的餘屋量累計有7萬6478戶,累計未賣出餘屋金額達7415億元,估計2008年底餘屋量更上看10萬戶與1兆元大關)。因此美夢相隨的同時,也要做好期待落空時的準備。
政大教授張金鶚就指出,現在房地產被視為投資行為,這是一種扭曲,購買房子應該是長期的承諾,不因短期消息而有很大變動,目前投資者與消費者之間對房價的想法存有很大的落差。因此審慎樂觀之餘,不論投資或自住,嚴選標的絕對是今年出手前必做的功課。

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