預售屋的兩大風險,你都注意到了嗎?

預售屋有許多優點,舉凡:分期付款壓力較低、有客變的彈性、議價空間通常較大等。不過,預售屋的風險通常也比較高,尤其是「交屋後屋況不如預期」與「資金不足,斷頭求售或違約」,可說是買預售屋最大的兩個風險。

2014/11/13 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:House123
(圖:House123 邱愛莉) (圖:House123 邱愛莉)

(圖:House123 邱愛莉)

預售屋有許多優點,舉凡:分期付款壓力較低、有客變的彈性、議價空間通常較大等。不過,預售屋的風險通常也比較高,尤其是「交屋後屋況不如預期」與「資金不足,斷頭求售或違約」,可說是買預售屋最大的兩個風險。

由於預售屋看屋時通常只有格局圖、平面圖、模型、樣品屋等可以參考,沒有實體的房子,甚至連基地都還沒有開工,就要議價、簽約、繳款,常常到交屋後才發現實際的房子跟想像有落差。

例如:標準的樓層高度是 3 米,有些建案設計 2 米 8,扣掉樓地板厚度(12-18 公分),交屋後才發現高度太低,如再多做個天花板(約 12-15 公分)就顯得壓迫感太重。有些室內空間太小,小三房的規劃裡,其中兩個房間連雙人床都放不下。有時看平面圖覺得棟距很 ok,交屋後才發現其實很近,影響到通風、採光,甚至對外窗看出去就有一根電線桿,還有變電箱。其它常見的落差還有:建案外觀設計不討喜,和模型差很多、建材質感不佳、車位不好停、車道太窄等,這些都是預售屋常常忽略的風險。

除了上述的「交屋後屋況不如預期」外,第二個風險影響可能更大-「資金不足,斷頭求售或違約」。

雖然預售屋有分期付款的好處,但如果後面工程款預備不及,收到帳單、經過建商電話催繳與存證信函催繳後,仍遲遲無法付款,就符合了「違約」的條件。預售屋合約中有各期分期付款的金額與繳納期數,也有關於雙方違約的罰則。目前法規規定,如買方付不出工程款或因其他原因違約,建商以已交金額為上限,最多可沒收總價的 15%。也就是:如果總價 1000 萬的預售屋,買方付了 200 萬後違約,建商只需返回 50 萬,就可將預售屋的權利收回,並可重新銷售此屋。

這在資金不足,但想從事房地產投資的買方特別常見。一般預售屋的自備款多為 20%-30%,訂金、簽約、開工款加總大多為 10%-15%,其它則為工程款。有些建案甚至標榜「工程零付款」,繳完訂、簽、開後,下次繳款可能是 1 年甚或 1 年半後。有些以投資為出發點的買方,本來設定在下一期工程款前完成換約出售,所以根本沒有準備後面的款項,沒想到出售不順利,最後只好賠售出場以避免前面繳的款項因違約而被沒收,慘遭斷頭。

對於想買預售屋的買方,該如何避免這兩個風險?

首先,除了接待中心外,一定要實地到基地現場勘查,確認一下棟距、面向等條件符合需求,並從格局圖、平面圖上模擬交屋後的空間配置、動線。看樣品屋時,一定要再三確認看到的是裝潢表現還是標準配備,更要留意哪些格局需透過客變來增加坪效,才不至於在交屋後發現空間不夠用。

對於建商的施工品質,除了勤作功課留意建商口碑外,也可以去看同一家建商的其它實績建案,挑幾間屋主釋出的成屋實地看屋,觀察建材、施工品質與公設質感。我之前有客戶特地去跟同一家建商蓋的其他社區的管理員聊天,發現該社區有住戶在交屋後不久就跟建商有漏水等糾紛,讓他對於本來考慮的預售屋建案打退堂鼓,也不啻是確認建商施工品質的好參考。

至於款項的部分,簽約前一定要事先規劃好各期現金流,如果真的碰到意外情況導致資金周轉不靈,記得趕快調度,或找親友支援,以釋出股份的方式邀請親友合資,避免因違約而被沒收款項或被迫斷頭求售。預售屋買賣的財務規劃風險,不可不慎。

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