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印和闐:中國房地產的買點

宏觀調控多管齊下壓抑中國房價,使房地產、地產股同步走跌,此時商場、高檔房、大量生產的地產公司投資潛力浮現。

2008/11/28 出處:財訊雙週刊 第 310 期 作者:印和闐

中國大陸持續進ㄇ行宏觀調控,有名的上海浦東第一豪宅湯臣一品,最近被中國政府盯上,建設部發表一篇處理辦法,叫做:《上海市房屋土地資源管理局:拓寬渠道敢于碰硬嚴肅查處房地產領域違法違規案件》。這一篇不含標點符號標題就長達卅五個字的辦法,俗稱湯臣條款,內容包括房屋建好後三年內必須賣掉,否則就可能被認定為囤積房源,三年內如果賣不掉,銀行必須把融資抽回去,不得再予開發商融通。
因此市場謠傳中國當局準備命令湯臣把湯臣一品降價賣掉,不然轉售為租,就是不可以空在那邊養蚊子;事實上這一波宏觀調控的動作是多管齊下的。自從溫家寶總理提出中國準備保住十八億畝農地的基本政策後,市場就預期土地供應會持續減少。或許我們可以這樣理解,整個中國人聚集的地方其實不多,西北的大沙漠以及西藏的寒冷高地,雖然不是農地,想去住的人肯定有限,東南沿海各省多丘陵,交通又不便,也沒有多少人想去住,目前大陸的城市化進程大概剛過四二%,對於都市土地的需求其實是很高的。
二○○七年中國大陸土地價格大幅飆高,除了北京、上海、深圳這樣的一線城市外,許多二線城市的土地拍賣價格也開始大漲,對地產商來說,囤積土地是○七年最好賺的項目,只要半年報與年報重新估一下土地,公司淨值就可以有很好的報酬,股價也會有所表現。中國政府知道這個狀況,於是又規定開發商拿到地以後,限定時間要開發建設,禁止囤積土地。只是這樣還是不夠。
○六年堵外資炒房地產,限制港澳台資金一本證件最多只能買一戶;○七年規定,只要每戶有一戶購買有貸款,那麼第二戶銀行貸款利率會大幅上升,且自備款至少要有四○%,十二月貸款資格再度大幅縮緊,不論是海外炒家或內地炒家,炒作房地產的子彈可說彈盡援絕。
由於政策上的限制,中國內地的房地產原本過高的價格,終於開始出現下跌的現象,中國房地產龍頭公司於廣州康王路的新開樓盤降價一五%至三○%,深圳部分先前炒過樓的案子在二手市場已經有五○%左右的跌幅;上海地區的高價房正如前面所說,買房者全面觀望,如果湯臣一品被迫降價,則周圍所有的高價豪宅都有被迫降價求售的市場壓力;北京地區則全面緊縮,市場幾乎沒有成交量。
目前中國房地產就是這個情況,正如萬科(200002 CH)董事長王石所說的兩句話,廣州與深圳房地產目前出現拐點(也就是停止上漲,開始下跌),中國其他城市則不一定。房地產股票則全面暴跌,杭州為主的綠城中國(3900 HK)、廣東為主的碧桂園(2007 HK)與剛完成資產重組的世茂中國(813 HK)全部跌四○%至五○%,剛上市以天津為主的遠洋地產(3377 HK)上漲一倍後又幾乎被打回原形。身為一個隨時準備獲利的投資人,面對突然價格大幅下降的情況,我們應該感到恐懼、還是興奮?面對這樣低點,該採取什麼策略?
我的想法是這樣,目前中國房地產出租收益率,以一線城市觀察,幾乎都在二%至三%之間,以目前工商銀行一年定存三.六%,利息稅五%的基礎進行比較,房租的稅前收益理論上應該要到至少四%才算合理,以目前中國GDP成長率一○%左右進行估算,如果人民銀行不加息房價也不漲,一線城市的租金理論上在二至三年就應該有實際支撐,就房地產泡沫狀況來看,其實並沒有那麼嚴重,如果再伴隨房地產價格的回跌,那麼實際調整時間頂多一年左右。
除此之外,目前利用房貸購買房子的客戶,根據房地產貸款比例最高的建設銀行(939 HK)資料,大概只有五%左右是買第一戶房子,其他的都是買第二戶房子以上,因此中國政府只是希望留一些資源給第一次買房的人,其實沒有要完全打壓房地產;又根據美國的研究,在城市化人口比例到全中國六五%之前,城市居民對於房地產的需求都是實質需求,因此我們應該判斷中國房地產未來成長的面貌會不一樣,而不是一種長期下跌。只要確定這一點,面對房地產以及房地產股票下跌,都應該以樂觀的態度去面對。
事實上,長期而言中國核心城市的房地產價格應該還可以進一步上漲,不排除二十年內有機會上漲到全球第一。以英國來看,倫敦地區的房地產價格漲最快,倫敦當中又以豪宅的漲幅最高,什麼叫豪宅呢?就是指三百萬英鎊(約兩億新台幣)以上的獨立屋以及一五○萬英鎊(約一億新台幣)的住宅大廈,美國紐約以及日本東京、香港都有這樣的現象;現在中國已經是僅次於美國的全球第二大經濟體,只要是有一定規模的經濟體,經濟或金融中心的房地產價格都比周圍城市高很多,因為在全球化的時代,富豪們買房地產其實都是國際比價的。
幾個結論如下:
首先,上海浦東的高檔房地產,如果有下跌的機會,比方說湯臣一品被迫降價,應該要準備錢去買,因為就國際豪宅的價格來看,湯臣一品的價格低於台北帝寶是不合理的;長期而言,GDP成長會帶動租金上升,湯臣一品以及浦東地區周圍面江的房地產都有再大幅升值的空間。
第二,在中國的壓力下,未來小面積的房地產開發建築將會是主流,正在研究大量工廠化建設的萬科B股(200002 CH),有持續成長的機會,這兩年該公司土地囤積的速度有放慢,反而增加了面對土地價格開始下跌的實力,管理層的能力長期被市場肯定,值得逢低大買。
第三,在商業地產的部分,華潤地產(1109 HK)的許多購物中心以及辦公大樓,既叫好又叫座,公司長期而言將增加出租辦公室以及購物中心的收入比重,現金流會比其他房地產公司穩定,○八年每股淨值會在每股二十二港元,有長期投資的價值。
第四,在高檔房地產的部分,香港羅康瑞創辦的瑞安 (272 HK)善於發現房地產的潛在價值,上海的新天地就是該公司負責改造的作品,現在集中火力開發重慶、武漢、大連等二線城市的項目,避開一線城市的下跌趨勢。瑞安幾乎零負債,幾乎已經可以確定本波調控完全不受傷,是投資人可以安心託付的公司。根據目前所持有的土地儲備估算,該公司的淨值可以估到十四港元,是另外一檔值得重壓的房地產公司。

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