升息怪獸來了 房貸族靠三招自保 加速還本金、活用寬限期、重新議約

在物價只漲不跌的年代,許多人的荷包已頗見羞澀,加上市場預測利率走升, 明年房貸利率恐怕再也見不到「一字頭」了。因此,無論你是購屋族還是房貸族, 都該及早因應升息循環的衝擊。

2013/10/09 出處:財訊雙週刊 第 435 期 作者:廖君雅
強華今年四十多歲,是個小有身家的中實戶,為了給新婚嬌妻一個安穩的窩,他尋覓了半年多,終於在最近買下了他人生的第一戶房子,它是位於新北市,總價約一千五百萬元的三十坪老公寓。
 
彭淮南示警 升息擋不住
 
而他向銀行的承貸金額和還款方式,和一般人大不相同。精打細算的強華,寧可掏出一千萬元的自備款,只向銀行申請五百萬元的青年首購專案的貸款下限,還直接跳過前兩年的寬限期,從第一期就開始攤還本息。他認為,台北市的房價實在太貴了,而且利率遲早會走高,房貸借愈多、還愈久反而愈不划算。
 
強華擔心的事情,似乎真的快發生了。9月26日,中央銀行公布最新利率決策,央行總裁彭淮南破例地首次提醒民眾要注意房貸的利率風險,被外界解讀是即將升息的強烈暗示。然而這次是央行第九次維持利率不變,換句話說,27個月沒調過利率了,在利率處於底部的情況下,業者普遍認為,升息是遲早的事。
 
因此,購屋族或是房貸族就得注意了,未來你極有可能在發薪日那天,拿著手邊一疊的水電費、手機費、信用卡帳單,按著計算機,思考要怎麼分配時,突然驚覺,怎麼房貸負擔金額又增加了?仔細一看,原來是房貸利率又調升了,要付的利息自然也跟著變多了。
 
舉例來說,二十年期、一千萬元的房貸金額,利率若是調升一碼,每個月只會多付五百至六百元的利息,即使大多數人都能承受,一旦進入升息循環,也可能會因為利率不斷走高,愈來愈讓人吃不消。雖然,也有銀行提前發出警訊,央行若是開始升息,房貸戶將會像被丟進溫水裡煮的青蛙,等到被燙到「有感」時,恐怕就面臨繳不出房貸的困窘了。
 
銀行主管提醒,房價目前處於高點,若是因房貸負擔太重,想賣房子,也要考慮到未必能以理想的價格出售,最好的方式還是評估自身的財力,盡速研擬完善的還款計畫,才不會被壓得喘不過氣來。
 
衡量自己的還款能力,專家一般建議,每月償還所有借貸的月付金總額,最好控制在月收入的六成以內;而單筆房貸的月付金額,不超過月所得的三分之一,是能維持正常生活水平的最佳黃金比例。著有《房市的祕密》、《是誰在決定房價》等書的房市達人范世華則強調,應該以總資產,而非月收入的高低來評估應負貸款的比例,因為每個人的購屋條件及對生活水準的要求不盡相同,黃金比例只能作為參考。
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