REITs基金長抱優於定存 Hold住地產財

回顧二○一二年,不動產投資信託基金( REITs)可算是異軍突起,在混沌的投資情勢中,成為投資人緊抱的定心丸。今年各區域的REITs仍各擁利多題材,可以考慮納入資產配置的一環。

2013/01/23 出處:財訊雙週刊 第 416 期 作者:廖君雅
二○一二年全球各地的不動產投資信託基金(REITs)身價翻揚,背後關鍵就在於寬鬆貨幣政策創造出大筆銀彈,使得具備保值、抗通膨特性的REITs,變成為市場熱門商品。
 
REITs本質上介於股債之間,發行概念是將不動產原先的固定資產,轉變為可流通的有價證券,投資標的為已開發的百貨商場、旅館或商辦大樓等。以國內的REITs來說,每年的配息率約三%左右,不僅高於定存收益,績效也不輸大部分的股票型基金,是壽險資金主要投資標的。
 
去年國內REITs因三鼎與基泰之星的清算案,意外成為投資焦點,才讓投資人發現到原來隨著房地產的價格提升,國內REITs價格嚴重低估。
 
以三鼎為例,發行總額為三十八億元,總脫標價卻高達九○·五六億元,顯見近年來在好標的供不應求下,坐收溢價逾三成的增值效益並不是特例,小股東可說是雨露均霑,和地主同時受惠。
 
按照目前上市的六檔REITs,大多掌握在國泰、新光和富邦等壽險大戶手裡,而駿馬一號去年年底也才處分中鼎大樓部分樓層,商仲業者估計,「賣比租好賺」的清算效應今年恐難重現。然而REITs的本質是收租金,隨著每次的淨值重估,仍然可享穩定增值的利益,讓手中投資的REITs愈陳愈香。
 
值得注意的是,富邦天母大樓也即將在農曆年後處分,根據去年十月公告的鑑價資料,雖然富邦天母大樓僅占富邦一號基金總資產的六%,然而,發行當時正是房市低迷的SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,該大樓鑑價僅五·三億元。換言之,以目前價值估算,法人評估至少飆漲三成,將賺回逾億元的一次性收益。
 
國內大部分的REITs上市時,所取得的成本尚算低廉實惠,因此雖然流動性低,但仍適合長期續抱。然而隨著商辦價格下修有限,賣掉一棟也很難再買回一棟好的物件。
 
因此,在挑選國內的REITs時,不應該以清算作為投資的依據。重點還是要以長期穩定的「租金收益」。除了參考物件所在的區域,觀察滿租率,業者的議價能力也是關鍵。例如,國泰二號和最大承租戶──嬌生公司的租約今年三月就到期,屆時能否取得較好的租約條件,將是投資關切焦點。
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