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企業不動產增值美夢 被金管會驚醒

IFRS允許企業名下不動產以公平市價估算,並把增值的利益列入保留盈餘中,由於近年不動產價格大幅飆漲,不少企業對此寄以厚望。但金管會為防止上市櫃公司因不動產利益增加而暴衝,瞬間美化財務報表,因而設下層層管制,企業對這塊不動產增值利益,恐怕是看得到吃不到。

2012/12/24 出處:財訊雙週刊 第 414 期 作者:林文義
IFRS允許企業名下不動產以公平市價估算,並把增值的利益列入保留盈餘中,由於近年不動產價格大幅飆漲,不少企業對此寄以厚望。但金管會為防止上市櫃公司因不動產利益增加而暴衝,瞬間美化財務報表,因而設下層層管制,企業對這塊不動產增值利益,恐怕是看得到吃不到。
 
勤業眾信會計師江美艷與安侯建業會計師陳振乾指出,投資人看IFRS財報要有兩個概念,一是IFRS的開帳日,一是開帳日以後的後續處理(後續評價),企業帳上的不動產增值只有在開帳日當天才可調整,而不動產的後續評價原則上都以成本法為主。

處處關卡防藍天事件重演
壽險業不動產增值開小門

 
金管會對上市櫃公司列報不動產增值利益,態度非常謹慎,主要是想防止名下有大量不動產的公司財報因此而產生劇幅波動。
 
最有名的例子,就是藍天電腦在二○一○年十一月率先宣布適用IFRS規定,將不動產增值利益轉入淨值,使每股淨值由一三.○七元拉高到六五.二二元,等於淨值一下子暴增五倍。這使得金管會決定修改相關規定,只允許上市櫃公司帳上屬投資性不動產,且有穩定現金流量者,才可在開帳日辦理重估,將增加的部分增值列入淨值中。
 
但金管會此舉卻讓保險業者大失所望,保險業把IFRS不動產增值利益當作救命仙丹,現在竟被金管會卡住,業者都十分不滿。因為保險公司擁有最多的資產就是不動產,而且不少不動產都是在早年購置的,成本相當低,加上近年不動產飆漲,增值利益可觀。例如,國泰人壽重估不動產增值可望提高一千六百億元,而新光人壽估計也有八百億元,若這些增值可以列入淨值當中,則壽險業不僅實力大增,資本適足率也將提高。
 
國泰金總經理李長庚就曾對此抱怨指出,金管會對保險業將不動產增值利益轉入淨值,採取嚴格作法,將不利壽險業在國際上開拓市場,因為IFRS是全球通用的會計準則,當其他國家壽險業認列不動產增值利益沒有限制,而台灣有限制時,則外資在評估亞洲壽險業時,台灣壽險業因少了這塊不動產利益,就矮了一大截。
 
李長庚進一步指出,這種作法也會影響壽險業併購的腳步,因為金融業併購主要以股價∕淨值比(P∕B)為依據,當壽險業少了這一大塊不動產增值利益,P∕B值就被壓低,李長庚說,在這種情況下進行併購,與賤賣資產何異?因此,這項規定對壽險業想在國際上擴大營運規模,非常不利。
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