年輕人買房好?還是租屋好?
更穩定還是更快樂的選擇

國內外風暴震盪、房價高漲的今天,無論是有殼蝸牛或寄居蟹,背上的「殼」都是每天生活壓力的來源。還沒買房的年輕人,究竟買房好?還是租屋讚?三大問題,考完自己再決定!

2016/06/08 出處:財訊雙週刊 第 388 期 作者:王柔雅

「雙捷運坐等淨賺、水岸景觀、萬坪公園、媲美歐洲貴族的居住品質……。」望著牆上動人的廣告文宣,和眼前殷勤招呼的正妹業務,今年三十一歲的竹科工程師喬揚,心中也曾浮現一絲買房念頭,但最後還是被驚人的房價與沉重的房貸,嚇得打退堂鼓。

買屋、租屋 誰有理?

以竹科新貴年薪百萬元的水平來說,工作近五年的喬揚,要買間房應該不是難事;但喬揚認為,近幾年房價已經漲到「不合理」,若想買房就得犧牲生活品質。因此不願背貸後將淪為「辛跪」的喬揚,選擇每個月花五千元在新竹租屋,多餘的資金則分配在股票投資、旅遊娛樂等開支。

場景轉到人氣部落客宅女小紅位於台北市內湖的家,挑高三.六米的空間裡,擺放她自己選購的白色置物櫃、咖啡色沙發椅等家具,下班回家一個人獨享十多坪的小宅。小紅認為,買房後不必煩惱房東賣房,可能得被迫搬遷,也不擔心遇到奧客室友。她打算婚後將小套房出租,再賺一筆租金。

在外商公司上班的小紅,成為知名部落客前,每個月只有三、四萬元收入,寧可每天只花一百元,省吃儉用負擔每月二萬多元的房貸,一圓買屋夢。而年收百萬元的喬揚,則選擇不買房,享受無房產,也無房貸壓力的自在生活。

歐債風暴震盪、無薪假席捲、房價高漲的今天,無論是有殼蝸牛或寄居蟹,背上的「殼」都是每天生活壓力的來源。已買房的有殼族擔心景氣疲弱、失業,繳不出房貸;寄居的租屋族則煩惱房東要賣房無家可歸、追不起房價。究竟買房好?還是租屋讚?三大問題先問問自己,無產、有產人生都好過。

三個思考 買屋前先想想

思考一:房子在我的人生扮演什麼角色?上班族簡育靖和太太共組家庭,有了「成家」的需求,因為生性愛好安定,無法忍受四處搬遷的不穩定感,因此從不考慮租屋。對簡育靖來說,房子、孩子是生活的重要目標,為了支付房貸,捨棄出國旅遊等娛樂,也相當「值得」。

但對租屋十餘年的飛碟電台節目主持人楊月娥來說,「房子只是用來睡覺的地方」,有充裕資金帶著家人到處體驗生活、給父母親更好的奉養照護,更加重要。楊月娥說,人的想法與大環境會不斷變動,買了房子,生活也等於被「綁」住,為了付貸款得犧牲生活品質,因此「捨不得對自己好」,太不划算。

從上述案例,可以看出兩者對於房子有不同的想法,簡育靖無法忍受租屋,楊月娥則無法忍受束縛,分別選擇買房或租屋解決「居住需求」。日本財經專家石川貴康在《上班族不買房》一書中指出,「大多數的人都上『現在正是買房時機』的當」,把利率低、價格便宜、要結婚等「動機」當成買房的理由,自然而然以「要買房」為前提,急於詢問什麼時候是買點?該買在哪?卻忘了問自己最基本的問題:「我真的需要買房自住嗎?」

政大地政系教授林左裕指出,高房價時代,房屋價值已被炒高,從居住工具轉「商品」;但回歸房子最初本質與最大功能,仍是「滿足人類的居住需求」。買房和租屋同樣能達到這項功能,只是兩者各有利弊,建議年輕人買房前先想清楚,是否真的需要買房子?不要聽代銷、仲介、親朋好友的三言兩語,就貿然買房。

思考二:我能不能負擔買房自住的財務成本?「比房租多付幾千元,就能買房。」打開電視機、翻開報章雜誌,不少專家學者都會這麼告訴你,但隱藏的財務開支仍不少。擁房的簡育靖坦言,養房並不容易。他即使已壓低預算,買房後裝潢費用仍須四十萬元,每月收入的四五%繳房貸,另外還有每個月管理費二千多元及每年房屋稅、地價稅、修繕金等費用。

正因買房耗資不菲,年輕人確認買房目的後,應先評估自己的「能力」。中信房屋市場研究中心副理張心妮建議,為了避免工作轉換或急需用錢的風險,建議購屋前預留半年以上的生活費,確保財務調度無虞。

大聲行銷顧問執行總監田大權則建議以「四、四、四」原則,自我檢測財力負擔範圍。首先,準備房屋總價約四成的自備款,其中一成做為裝潢費用。雖然目前仍為低利時代,中央銀行日前公布最新的十月五大公營行庫新承做房貸利率約一.八八%,但考量未來利率可能逐步走升,田大權建議購屋族在評估還款能力時,以四%年利率計算。再將家庭總收入四分之一,用來支付每月房貸。
但這只是基本原則,田大權指出,各個階段的購屋族因生活開銷與需求,薪資與房貸之間的占比也應逐步調整。單身族建議存下每月薪水二分之一,做為自備款準備,未來也以薪水二分之一支付房貸;新婚夫妻則將家庭收入三分之一拿來付房貸;有了小孩後,因為多出子女的教育費,可將薪水分成四等份,分別負擔生活開支、房貸、育兒費與其他理財。

林左裕在《不動產投資管理》書中,提供簡易的試算軟體,以個人薪水對應適合購入的房屋總價。若以自備款一五○萬元、每月收入五萬元、以收入四成支付房屋所有開銷、分為二十年攤提、以現行年利率二%約二倍利率水準計算,可購入總價約四八○萬元的住宅。林左裕建議年輕人在買房前,可先列入細項花費,謹慎評估收入與還款能力,再考慮是否要買房。

思考三:買房無形的機會成本?《民國一百年大泡沫》作者王伯達曾指出,買房除了有形的財務成本外,更重要的是無形的機會成本。他引述中國作家韓寒的說法:「房子剝奪了年輕人的理想」,表達現代台灣人為了買房,付出人生精華階段、放棄自我投資機會的現況,建議年輕人在急於奔向「屋奴人生」前,放慢腳步思索買房的意義。

韓寒的言論聽起來似乎有些沉重,但也道出台灣人向來追求房子等物質生活,卻忽略體驗生活樂趣的問題。石川貴康指出,上班族買房可能喪失許多探索世界的機會、失去增加收入的籌碼,或失去可以靈活運用資金投資的本錢。

沒有房貸負擔的楊月娥,一有空就會帶全家人四處遊玩,每年寒暑假多了旅遊預算出國,讓孩子認識世界。喬揚認為,面對無薪假風波,沒有房產的他,精神壓力比背房貸的同事來得小,想離開竹科也可以到中科、南科工作,不必擔心房子綁住生活。

三十歲前別過「屋奴人生」

以《黑心建商的告白》等系列聞名的暢銷作家Sway,不建議三十歲以下的年輕人買房。他認為如果不是「靠爸族、靠媽族」,這個年紀的年輕人要買房難度太高,不論是經濟或工作狀況都不穩定,也限縮發展的可能,建議先儲蓄資金。
那到底該不該買房?Sway認為,能力仍是一大考量,如果手頭有多餘的資金,選擇買房或規畫充實自我,獲得更好升遷機會,兩者都不失為值得的投資。「房子還是得回歸到基本的居住需求,千萬不要抱持現在買,以後會賺的心態。有需求、有能力,再買!」
 

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