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屋主搞懂五大關鍵 談出都更好宅 都更再起 商機重現

都更復甦,商機再現,面對新一局的都更談判,究竟屋主要如何避開爭議,談出一間都更好宅? 針對這個重要課題,本刊整理出五大關鍵重點。

2013/10/23 出處:財訊雙週刊 第 436 期 作者:林洧楨
都更明顯復甦了!經過文林苑事件後,都更受害者聯盟理事長彭龍三說,以前寄出十封拒絕都更的存證信函,十封都無效的情況已經改變,近一年多來,表明不同意被劃入都更,或希望撤回同意書等訴求,被實施者(多為建商)接受的現象愈來愈明顯,都更市場也悄悄產生變化。此時正是重新審視都更的絕佳時機,只要抓緊五大重點,就能掌握新一波都更商機。
 
老宅都更較有利
不用出錢出力 分回利益多
 
第一個重點是像文林苑王家這樣堅持不參加都更真的比較好?

所謂都更,是一間房子住超過三十年後,屋主只要簽字同意,過程中不用出錢,也不用出力,整合周邊的老舊住宅住戶意願,交給選定的實施者處理,甚至需要的話,連施工期的居住與搬遷費都不用出,最後在一定基地面積與住戶同意率下,提出申請經政府核准,就能啟動重建工程,完工後,扣除改建成本,大家按各自原本住宅的價值占比分回住宅,同時幾乎保證分回的價值一定比原有高,其原因在於屬於公共財的建築容積資源埋單,最高可達50%的都更獎勵容積,依規定再扣除建築成本後的剩餘利益也是分給原地主,至於實施者則可按建築成本換回一定比率的住宅來銷售獲利,因此願意付出心力。
 
從制度來說,都更是極為討好屋主的機制,但也因此,堅持跳脫都更意味著自己埋單未來老宅改建重建的全部費用。此外,由於新建案多半強調永續建築,若不參加都更,一旦周邊大基地的都更開發完成後,恐怕未來半世紀以上都不再會有都更需求。
 
雖然北市府近期要求被劃出地區周邊,必須留下未來可都更的最小面積,但實際上,因為面積不夠大,未來就算都更,獲得容積獎勵相對少,土地價值的條件也相對差一些,因此真的獨立在都更之外,恐怕並不划算。
 
問清條件才簽字
能分回多大的房子最重要
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