變相實價課稅 偷偷上路!

雖然表面上現在還沒有實施全面的實價課稅,但透過財政部的查稅方法以及公告現值不斷調高後,不動產交易的稅負愈來愈重了,投資人必須了解財政部的查稅方向,才能避開補稅地雷。

2013/09/25 出處:財訊雙週刊 第 434 期 作者:林文義、王柔雅
不動產交易實價登錄上路以來,各界一直擔心實價登錄的下一步就是進行實價課稅。沒想到九月初,行政院長江宜樺對外表示:「某種意義的實價課稅已經在發生。」而財政部長張盛和則進一步表明,全面實價課稅不易實施,但變形的實價課稅卻比較容易執行,而且效果不錯。 
 
也就是說,政府透過提高公告現值,以及針對合資買地出售、預售屋、豪宅投資等三項不動產交易的查稅動作,雖未打著實價課稅的大旗,卻早已大行實價課稅之實,變相的實價課稅其實已經上路。  調高公告現值 土增稅暴增  實務上,不動產交易若想全面按實價課所得稅,必須修改《憲法》第一四三條(《憲法》規定土地只能課土地增值稅),張盛和直言,這一點很難克服,再加上實價登錄政策才實施一年,相關的資料尚未建制完備,想全面實價課所得稅要實施還很早。至於加強版奢侈稅,財政部在立法院本會期雖會送出修法方案,但最終的修法版本尚未確定,也未列為立法院本會期的優先法案,因此,還不至於造成房市壓力。 
 
然而窮則變,變則通,財政部還是有辦法用變形的方式,以接近實價的方式課到稅。第一招便是由各地方政府逐步調高當地的公告現值,用接近實價的方式課土地增值稅。這一招效果出奇地好,根據財政部統計,今年一到8月的土增稅收,累計已達679億元,比去年同期增加28.2%,是14年來的新高紀錄。 由於奢侈稅在今年7月已屆滿兩年的閉鎖期(持有不到兩年的不動產交易須課奢侈稅),因此,市面上一些超過閉鎖期的不動產開始釋放到市場上。從8月單月的土地交易量來看,高達5萬8千件,比去年同期增加21%,因此,財政部官員估計,全年土增稅收可望上看千億元的巨量,透過調高公告現值,土增稅儼然成為財政部最重要的稅收之一。 
 
除了以提高公告現值方式,充足財稅荷包之外,財政部雖然口口聲聲說土地只能課土增稅,不能課所得稅,稅捐機構卻鎖定特定的不動產交易案件查稅,且因查稅有「眉角」,結果也大有斬獲。  沒過戶就交易 等著被補稅  財政部賦稅署官員指出,這其中的「眉角」在於,如果不動產投資者在未辦理過戶前進行交易,那全部的房屋及土地交易視同是一種「權利」,而非房地產,便可按實價對不動產交易課所得稅,其中,又以「合資買地出售」及「預售屋」買賣,被稅捐機關補稅補得最慘。 
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