小坪頂推案熱銷 馮侖打破八卦山魔咒? 「萬通台北」開紅盤 激勵南國喊價每坪八十萬

7月初,當台灣房市多空交戰之際,中國地產大亨馮侖在台灣推出的首案「萬通台北2011」悄悄上梁, 同時,不只傳出房子賣光光的消息,甚至還激勵一旁的南國推案創下高出市場行情數倍的天價, 台灣業界認定的房市八卦山魔咒,真的被一個大陸人克服了?

2013/09/11 出處:財訊雙週刊 第 433 期 作者:林洧楨

7月5日,萬通地產總經理雲大俊與萬通地產台灣項目總經理王瑩等人低調訪台,齊聚在淡水小坪頂的「萬通台北二○一一」現場。這個大陸房企插旗台灣的首案,在這一天慎重舉辦上梁典禮,當天萬通總裁馮侖雖未現身,但不久後,他的微博上就轉載了大陸媒體對該事件的報導,文中讓人驚訝的是,在台灣房市正受到奢侈稅修正與美國量化寬鬆醞釀退場的衝擊而表現平平之際,該案卻意外開出紅盤,「銷售達75%!」不但跌破外界眼鏡,更帶動附近類似建案成交價位。

淡水小坪頂雖然有著好山好水的景觀優勢,卻因過去悲慘的推案歷史,市況一直頗為冷淡,由於曾有八家建商在此推案不久,遇上1998年金融危機,不是倒、就是下市,再不然就是面臨財務重整的危機,讓業界給小坪頂取了個「八卦山」的封號。今年五月份,萬通小坪頂案基地下方的「環遊郡」再次拍賣,每坪最低起標價仍只有13萬元,是大台北難得一見的一字頭房價區。

因此傳出高價熱銷九成,讓外界頗覺不可思議,「除非實價登錄已經揭露,否則不相信能賣那麼好!」代銷業者金磚動力副總經理施孝文指出,由於該案不經過代銷,萬通也鮮少與台灣建商互動,銷售情況一直很神祕,但周邊像是半山匯等新推案,房價都比該案低很多,卻都賣得不如萬通好,亦頗不合理。

高價熱銷九成 陸客是大戶

據了解,開案一年多的萬通小坪頂案,量體多達294戶,卻以高出市場行情二、三倍成交,且主要買家多為陸客。以台灣對陸資買房仍不友善下,每戶總價至少三千五百萬元以上,屆時交屋金額匯款入台,如何通過審查也是大問題,因此施孝文說:「不排除只是一種行銷手法。」

不過,萬通集團主管私下向本刊透露,完成簽約的有八成,如果算上認購則已銷售達九成,19樓以上的百坪大戶型賣到只剩十餘戶,同時去年6月開賣時的每坪五十萬元售價,已調漲到六十萬元,預計今年底完銷,明年底交屋。至於備受關注的買家背景,他說,除了馮侖買下一戶自住外,其他超過一半是海外華人,多數有大陸籍,台灣方面則以大陸台商居多以及部分在地客,外籍買家與台灣買家的比例約是6:4。

另據馮侖的台灣友人、仲量聯行總經理趙正義側面了解,成交至少七成。趙正義透露,馮侖因為這個好成績曾調侃他說:「帶台灣人到大陸買房,你一定比我行;但帶大陸人到台灣買房,肯定還是我比較行!」顯然陸客是買房大宗的說法,並非空穴來風。

本刊實際走訪該案場時,停留採訪的一個多小時內,就有開百萬名車的老夫妻、一身重機勁裝的中年騎士、一名手提香奈兒包包的貴婦等三至四組客人上門看房,雖然案場人員表示,這天碰巧客人較多,但顯然頗有人氣。

從銷售手法上來看,萬通小坪頂案的順銷,採國際盤的銷售模式是成功關鍵,雖然是台灣建案,卻不在本地銷售,反而花大錢到北京、香港、新加坡與美國洛杉磯等地去開發國際客源。萬通國際總經理周東權說,台灣業者雖然喊國際盤多年,但事實上卻從沒實際做過,萬通的成果看出台灣房地產是有開國際盤的實力。

只不過周東權指出,這個案子即使完銷也沒賺錢。因為設計特殊,每坪的造價成本就高達三十萬元,加上國際行銷的費用比較高,又是與地主合建,分回比例有限。因此馮侖投資該案的最大用意並非賺錢,而是要打響名氣。他也認為,馮侖是因為特別熱愛台灣,所以即使市場限制很多,卻願意來台發展,其他大陸開發商雖然詢問也很多,但多半認為市場過小且不友善,因此個人私下買房的意願會比來台發展來得高,不用擔心萬通的成功引發大陸房企搶進台灣。

馮侖獵地 仍是大台北郊區

此外,萬通案的熱賣也激勵隔壁由南國建設投資興建的新成屋案「天境三六○」的買氣與房價。一位熟悉該案的市場人士透露,雖然銷售率仍低於五成,比不上萬通案,但最高成交價創下高達每坪八十萬元,吸引深耕大陸市場有成、近年回台上市的食品大亨砸下數億元搶進買房。

因為熱愛台灣而率先搶進台灣市場的馮侖,如今成功克服八卦山魔咒後,布局台灣市場的下一步也讓人好奇。周東權表示,萬通不會與在地業者搶市場,像是八卦山就是台灣業者不願意開發的地區,同時雖然售價較高,但因為經營的客層也明顯有區隔,所以並未造成台灣民眾擔憂的炒房效應,不影響周邊房價,未來仍會依照這樣的模式開發市場。

獵地方面,據了解首選區域仍是大台北郊區、好山好水的萬坪以上土地,其次因為經營國際客,在台灣從機場出來後,透過高鐵是最方便的選擇,所以高鐵站周邊區域也是可能標的。東部地區包括宜蘭,因為交通便利性仍相對弱,因此暫不考慮。

此外,馮侖有意在觀光休閒之外,納入養生醫療元素,因此推案會考量地區的醫療條件,未來更不排除與國內醫療中心等級機構合作。

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