桃園青埔雙虎 打造金磚神話 跟著高鐵賺 泥水工翻身百億地王

蛇年房市買氣復甦與建設利多加持,讓桃園青埔高鐵特區的商機大爆發,同是泥水工起家的宜誠建設董事長賴廣田與晨豐建設董事長陳滄潮,在「軌道經濟」體驗下,同時抓住機會布局青埔,不僅成為當地兩大地王,還因地價暴漲,寫下新一頁百億元身價的地產聚富傳奇。

2013/05/08 出處:財訊雙週刊 第 424 期 作者:林洧楨

去年9月以前,桃園青埔高鐵特區就像許多房地產專家形容的一樣,「荒煙蔓草、鳥不生蛋,誰要去住?」當時的土地不值錢,當地仲介說,「一坪1、20萬元,就能買到不少好地段,如果是2008年金融海嘯時搶進,還更低!」

 

但在這之後,青埔卻上演大逆轉。先有國泰人壽、冠德建設進場開發,緊接著桃園縣拍板改制直轄市,加上五楊高架、機場捷運線等一波波建設利多爆發,青埔地價宛如一日三市般,價格直往上跳。

 

地價一年翻漲一倍

新建案沒案名 照樣秒殺

 

在交通部高鐵局的標售紀錄中,去年4月,青埔的最高地價每坪不到32萬元,到12月已經翻了一倍以上,飆到每坪69萬元。今年,仲介形容,「最高地價已上看每坪100萬元,最高房價也傳出每坪40萬元。」一時間,建商搶地、民眾搶房,青埔搖身一變成為全台房市的一級戰區。

 

最熱的時候,部分建案甚至連案名都沒有,只有地號與簡單的設計草圖,房子就被湧上門的人潮搶購一空,「秒殺案是一個接一個!」買氣鼎沸到被央行總裁彭淮南點名,「道德勸說」也無效,直至近期動用房貸管制,才止住漲勢。

 

氣氛沸騰之前,有人早早感受到空氣中微微上升的熱度,一路默默加速獵地收地。他們意識到跟隨高鐵軌道而來,有一座地產寶山正在崛起。

 

慧眼獨具相中青埔的,是一對老泥水工出身的在地建商──賴廣田與陳滄潮。去年9月到今年1月,短短4個月,2人靠著手上超過萬坪土地的增值,正寫下身價暴漲超過百億元的新地產富豪傳奇。

 

賴廣田與陳滄潮這對好朋友,前者是桃園縣龜山鄉大坑人,後者是新北市林口人,卻有著幾乎雷同的成功故事。2人都是1950年出生的虎男,同樣都只念到小學畢業,之後都做泥水工發跡,從工人變工頭,存下第一桶金後,先做營造,靠著標工程一步步壯大規模,最後才先後跨入建設領域。

 

有著一頭顯眼白髮的青埔第一大地王──賴廣田,1991年從營造跨入營建,成立宜誠建設。當年桃園的房地產市場只有成熟商圈的房屋才賣得動,他則布局南崁,雖然隱約有火車站前最熱區的概念,但對於捷運或是高鐵所能帶動的軌道經濟,仍毫無概念。一直到7、8年前,賴廣田在出國旅遊途中突然領會到,這麼多年來無論到日本、法國或其他國家,重要的景點、建築、商城全都集結在地鐵站附近;相對的,沒有鐵路交通支援的地方,發展速度就明顯差很多,因此他認定「有鐵路大站的地方就會集結大市!」

 

嗅到高鐵商機無限

賴廣田:賭十年內大爆發

 

「聽專家學者的話穩死的,自己看才有用!」沒高學歷,靠自己白手起家的賴廣田相信經驗,當多數人並不看好高鐵與周邊土地商機時,他來到興建中的桃園青埔高鐵車站。站在還是雜草叢生,連個建築體都沒有的預定地前面想像著:「十年內一定會有大發展」,勇敢搶進布局。

 

2008年的第一戰讓賴廣田堅信自己的判斷正確。他在青埔推出首案「青埔市」,基地正對捷運機場線A17站頂級,是個近4百戶超大量體推案,時機並不好,想在人煙罕至的青埔完銷,簡直是「不可能的任務」。

 

誰也沒想到,這一進場試到的水溫燙得不得了,開賣不到半年就完銷,同時成交單價從每坪10萬元一路調高到14萬元。回憶當時,賴廣田說,不只住宅賣得快,店面更是用搶的,一試就知道青埔的未來不得了,「就算房價一坪40萬元也不會崩盤!」

 

青埔地王惜售封盤

近年瘋狂獵地 只進不出

 

這一役後,賴廣田對青埔的信心更強,資金也更充裕,過去維持一萬坪土地存量的習慣開始拉高,一路買進當地最精華的地塊,並汰弱留強持續開發套利,賺到錢再買進,如今已有兩萬坪土地規模在手,是除了政府外的青埔最大地主。

 

據了解,賴廣田收地起步早,大多數的土地都是以每坪不到20萬元的低檔價格取得,同時愈來愈捨不得賣,去年房市正熱的時候,他甚至逆勢惜售封盤近一年,近來更是只進不出的買!買!買!他說,「價格在漲,房子不能賣太快,不然可惜,未來青埔全部土地都要自己開發,不會再賣給別人!」

 

不僅如此,隨著桃園的崛起,他也走出青埔獵地,在大園的航空城客運園區、南崁、埔心等桃園新興區域,陸續買進約兩萬坪土地,總計土地資產高達四萬坪。老泥水工如今搖身一變成為桃園房地產市場不容忽視的地王。

 

據房仲推估,青埔地價扶搖直上,每坪已有70萬到100萬元的行情,再加上其他飆漲中的土地,4年前還一度被總銷不到30億元的「青埔市」困住的賴廣田,身價不可同日而語,如今已是資產至少200億元的地產巨富。對此,賴廣田說,「這沒什麼,我都當成在『七逃』(玩),工作還是照做,一餐還是只吃半碗飯,沒兩樣!」

 

十多年的好友、前桃園縣議員林晉祿眼中,賴廣田書念得不多,全靠一雙手打天下,認為有一技之長遠比只會念書重要,是一位讀書無用論者,更是實務派經營者。「所有摸不到、看不到、看不懂的東西,他都不投資。」人生中最成功的經驗就是房地產,只要有錢就買地、存地,然後蓋房子、賣房子來賺錢,靠著樂觀、專注,闖出一片天。

 

2000年時,賴廣田與一位同年紀的營造業好友分享經驗,並鼓勵對方轉型,結果造就另一位青埔大地主陳滄潮。因有此淵源,當兩人在青埔同場競爭時,不僅沒有兩虎相爭互鬥的情況,反而英雄惜英雄的相互提攜、鼓勵,一同精進。

 

體會軌道經濟威力 

陳滄潮:搞懂了買就對了

 

陳滄潮也是做泥水工發跡,手藝傳承自父親,是標準的工二代。家裡有十個兄弟姊妹,排行老四的陳滄潮與兄弟姊妹都從事營造相關工作,不碰菸酒、專心做事的他,很早就當老闆接小工程為生。

 

而陳滄潮人生最大的轉折,要從中壢火車站前的一個店面整修工程說起。

 

「師傅,工程快一點,你知道工期每多拖一個月,我就少賺店租二三十萬元嗎?」陳滄潮說,那是一個酷夏,在又熱又悶的工作環境中,嘮叨的業主不時重複念著這句話,當時一個月只能賺到兩萬元的陳滄潮受到莫大衝擊,「難道火車站周邊店面錢這麼好賺?能有一間多好?」

 

後來,陳滄潮成立建設公司時,這念頭重新跳出來。一開始,他在桃園龍潭、中壢的車站一帶嘗試推案,無奈台鐵車站商圈風光不再,狀況不如預期。2002、2003年,他注意到機場捷運線開發計畫,回到林口發展,雖然錯過先機,以略高的價格買低容積土地蓋透天厝,前後推出十二期的雙橡園系列推案,卻一路順銷,靠著薄利多銷賺進不少錢,自此更堅信軌道經濟的聚富魔力。

 

2006年高鐵通車前後,陳滄潮賣掉林口剩餘的土地,帶著不到5億元的總資產,大膽錢進不被看好的桃園青埔高鐵特區。陳滄潮解釋說,未來的二三十年內,捷運會愈建愈多條,但高鐵卻不可能出現第2條,有不可替代性,交通時間大幅縮減的便利性一定會改變生活習慣,青埔站能串連機場與台北,長期應會比竹北站更好。他進場時一坪建地價格還不到10萬元,他說,「弄懂就不用怕,大買就對了!」

 

轉型建商後的陳滄潮也實現當年夢想,舉凡自己的建案中,除基地太小外,一律規畫為中規中矩的倒T外觀設計,並保留1、2樓挑高店面,2樓以上才內縮拉高為住宅,在3樓留下大面積露台,同時保留部分店面惜售;另外,近期還以每坪80萬元買回高鐵站前、早期以每坪約30萬元賣出的店面,他說,「這算是美夢成真,65歲退休後要當包租公!」

 

成長王最重周轉率

庫存上萬坪 開發後再補

 

陳滄潮所蓋的房子被仲介形容是「建築風格清湯掛麵,最大賣點是地段。」但一位林姓買家則認為,這樣一來住宅的部分棟距很大,採光、視野好,不會因為周邊土地開發而有壓迫感;二來,樓下就有店家,生活便利性比純住家更好,方方正正的外觀是老派一點,但室內格局卻因此相當方正,住起來反而舒適。

 

陳滄潮不像賴廣田對土地充滿惜售之情,反而更重視周轉率,維持土地庫存在1萬到1.3萬坪左右,土地開發後再補,同時保持5到6個工地在興建施工中,也不採取汰弱留強的土地策略,他認為賣一塊最好的地,能保有最佳的資金優勢。因此,雖然市場名氣不高,也不打廣告,但因價位相對便宜,深受置產族喜愛,成績不俗。

 

本刊3月份走訪時,陳滄潮才打算推6個總計近90億元的案量,沒想到,半個月後再訪,案子已被預訂近7成,可見搶手熱度。且同樣是青埔最大綠地青塘園第一排的推案,同業每坪定價35萬到40萬元,他的「國際高鐵」每坪至少低了1萬到2萬元,善用價格優勢也是陳滄潮的一大特色。

 

陳滄潮在青埔擁地約1.3萬坪,其中不少是商業土地,此外還有機場捷運線的A9站與A7站土地。當地房仲推估,這些土地資產至少在百億元以上。

 

當年搶進青埔時,陳滄潮不過是中小型建商,資產身價頂多5億元之譜,如今他的資產成長幅度更勝於賴廣田。而兩人身價短時間爆發的傳奇,在在證明了土地創造財富的驚人威力。

 
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